Мобильная версия для смартфонов и планшетов

С 1 марта вводятся эскроу-счета для подрядчиков, в обязательном порядке - если для оплаты договора подряда будет использована семейная ипотека. (186-ФЗ от 22 июля 2024-го). В остальных случаях действует принцип свободы договора.

Вступают в силу поправки к Земельному Кодексу: на строительство дома отводится три года с момента получения права собственности на землю (487-ФЗ от 26 декабря 2024 года). Два года дается, чтобы начать стройку (хотя бы фундамент). Участок может быть признан неиспользуемым, если на нем за три года ничего не построено. 

Эксплуатировать дома ИЖС можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет. Регистрация построек становится не правом, а обязанностью. Минимальные сроки должны установить регионы. (Предположительно - от месяца до полугода). За нарушение - штраф: для граждан - от 1,5 до тысяч рублей, для должностных лиц - от 3 до 4 тысяч, для юрлиц - 30-40 тысяч рублей. (КоАП РФ, статьи 19.21.) Еще один важный момент: участки ИЖС можно будет использовать только по назначению. Магазины, туристические объекты - под запретом.

Также в законе 487-ФЗ предусмотрен запрет на сделки с участками, для которых не установлены (и не внесены в ЕГРН) границы. Под запрет также попадают сделки с домами, построенными на участках, не прошедших межевание.

Также 1 марта. вступит в силу Федеральный закон № 307-ФЗ (от 8 августа 2024 года) - «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ». Он дает возможность штрафовать за собственников за «неосвоение земли». Штраф будет зависеть от кадастровой стоимости.

Для граждан - от 1% до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч рублей; для должностных лиц - 1,5-2%, не менее 50 тысяч; для компаний и организаций - 3-5%, не менее 400 тысяч рублей. Срок для освоения участка - три года, отсчитывается с 1 марта 2025-го.

Впрочем, штраф может прилететь и раньше.  Закон касается владельцев земли в населенных пунктах, а также в СНТ и огороднических товариществах. Крайняя мера - изъятие участков.

Из этой картинки обновлений законодательства - два вывода. Первый очевиден: бюджету очень нужны деньги, а граждане - «вторая нефть». И второй: собственность перестает быть бесплатной и безусловной. Ну, представьте: у вас есть автомобиль. И если вы на нем не ездите - получите ежегодные штрафы, и так вплоть до изъятия…

Экспертные мнения

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:

- Экспансия «эскроу» продолжится, и постепенно такая схема станет нормой рынка. Особенно после снижения ключевой ставки и появления у застройщиков возможности нормально кредитоваться на период строительства. В перспективе на рынке останутся крупные компании (для них условия кредитования мягче), а рынок ИЖС станет прозрачнее.

Установленный срок - три года на строительство дома - ограничат покупки участков на перспективу. Продолжится заданный ранее тренд на быстрое строительство, когда Владелец участка не растягивает строительство на годы, а приступает к стройке сразу или, по крайней мере, в ближайший год. Возможно, что это укрепит тренд на комплексные проекты, в составе которых продают готовые дома или участки с подрядами, вместо популярной сейчас продажи участков без подряда

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- Для поддержки демографического роста населения РФ и одновременно поддержки строительного сегмента введена семейная ипотека, которая позволяет при низкой ставке 6% реализовать молодым семьям мечту о семейном гнёздышке. Банкам, которые выдают семейную ипотеку, государство компенсирует разницу между ключевой и льготной ставкой плюс еще 3% «бонус». Одновременно вводится система эскроу финансирования, цель которой - защитить от рисков недостроя частных заказчиков, строящих по договорам строительного подряда индивидуальные дома. Компании, аккредитованные в банках под право работать по системе эскроу, в зависимости от конкретных условий, платят банкам проценты за предоставляемые деньги на стройку.

Но банкам этого мало.  Они придумали взимать комиссию со строительных компаний за раскрытие эскроу-счетов. После подписания акта сдачи-приёмки дома строительная компания не может получить свои деньги с эскроу счёта бесплатно. Если она хочет их получить в ближайшие дни, то банк просит с неё комиссию в размере около 14% от суммы кредита! Если через 6 месяцев, то комиссия составит около 6%. На практике компании вынуждены закладывать эти проценты в себестоимость, а значит повышать цену на дома на 6-14%. Если финансовые власти разрешат банкам устанавливать свои правила в отношении «скрытых» комиссий, то использование эскроу окажется невыгодным ни строителям, ни заемщикам - потому что цена в среднем вырастет на 20-25 %.

У закона с наказанием за «неосвоение» участков есть несколько целей. Во-первых, заставить население, имеющее участки, начать тратить деньги на стройку, а не держать на банковских депозитах. Во-вторых, ускорить регистрацию домов на участках с целью получения налогов на недвижимость. В-третьих, через три года можно будет изымать участки, выставлять их на торги и пополнять бюджет.

Остается непонятным, как государство будет поступать с участками в «первичной продаже». Это участки, которые принадлежат девелоперу, размежевавшему большой земельный массив в соответствии с выполненным проектом. Он построил дороги к этим вновь образованным «маленьким» участкам, подвёл инженерные сети и выставил в продажу. Срок реализации участков в крупном проекте коттеджного посёлка может составлять 6-8 лет. Будет ли государство изымать такие участки? Если «да», то девелопер будет вынужден раз в три года перепродавать такие участки «своим людям», при этом нести налоговые потери. Что приведет к росту цен на участки…