80
0
Дмитрий Синочкин

Ленобласть: рынок жилья в норме

За 11 месяцев 2024 года в Ленинградской области поставили на учет 20 731 жилой индивидуальный дом — на 15% больше, чем за тот же период 2023-го.

 

По вводу частного жилья Ленобласть с показателем 2,7 млн кв. м вошла в тройку регионов-лидеров. Больше всего частных домов строят в Московской области, там введено 7,9 млн кв. м, рост на 14,6% по сравнению с прошлым годом. 3,9 млн кв. м в Краснодарском крае (+3,3%).

В Татарстане отчитались за 2,3 млн кв. м (+36,4%), в Башкирии — 2,2 млн кв. м (+20,7%).

Еще раз отметим, что стройка — история инерционная. Сейчас «на сдачу» идут дома, которые начинали строиться полгода-год назад.

На показатели ввода, как и на рынок жилья в целом, влияет множество разных факторов: наличие/отсутствие ипотечных программ, мода на небольшие модульные постройки (возможно, краткосрочная), проблемы у малого и среднего бизнеса (предприниматели составляют важную группу покупателей домов), темпы инфляции и рост себестоимости, курс рубля и общая неопределенность в экономике. Наконец, высокая ставка по депозитам.

В 47-м регионе прибавилось продаж на вторичном рынке частных домов: 31 311 сделок по договорам купли-продажи, плюс 9% к показателям января-ноября прошлого года (см. табл. 2).

На вторичном квартирном рынке активность несколько ниже прошлогодней: 33 396 сделок, минус 11%. Но если считать на «вторичке» квартиры вместе с домами — а с учетом специфики региона такой подход представляется вполне оправданным, то получится, что сделок с готовым жильем в Ленобласти заключают даже больше, чем в Петербурге: в ноябре в области граждане заключили 9003 сделки, в городе — 8739.

«Областные объекты в среднем дешевле, а цена перевешивает все остальные аргументы, как пистолет у Шарапова перевешивал все остальные улики, — комментирует генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук. — Конечно, на областном рынке работать сложнее: это всегда расстояние, удаленность, длительные сроки экспозиции (для частных домов — и год, и два). Проблема еще в том, что маркетплейсы стали дорогими. Но хорошие, качественные объекты продаются быстро. Слухи о заморозке вкладов или возможном переводе денег на банковских счетах в гособлигации тоже побуждают часть нервных граждан перекладывать средства в недвижимость. На вторичке спрос не то чтобы высокий, но устойчивый».

По предварительным данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в коттеджных поселках региона за год реализовано около 6,5 тысячи участков без подряда. Больше всего продаж — 3,5 тысячи — пришлось на ценовую группу от 100 до 300 тысяч рублей за сотку. Самые популярные локации — почти половина сделок — находятся в радиусе от 20 до 40 км от КАД.

Интересная ситуация в дорогом сегменте. В условном бизнес-классе (от 500 тысяч до миллиона рублей) средний бюджет сделки снизился от 10,3 до 8,7 млн рублей. А в элитной группе (миллион и больше) — вырос от 18 млн до 36,9 млн рублей.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», отмечает, что в 2025 году увеличится налоговое бремя на бизнес в целом и на загородный рынок в частности. Вырастут налог на имущество (вступят в силу результаты кадастровой переоценки), вырастут госпошлины за регистрацию, увеличиваются налоги на малый и средний бизнес на УСН. Параллельно государство старается ускорить оборот рынка и пришпорить собственников, вводя штрафы за неосвоение участка и требования по обязательной регистрации построенных объектов. По мнению г-на Новосельцева, перспективным направлением для инвестиций остается загородная доходная недвижимость, в том числе строительство домов для сдачи в аренду.

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки», полагает, что спрос на участки будет ниже предыдущих максимальных показателей (после пандемии). Но вместе с тем притягательность загородных форматов сохраняется, в том числе — в сравнении с сегментом новостроек: квартиры в строящихся ЖК дешевле не стали, а льготная ипотека сведена к «семейной», что создает новые риски по срокам ввода и объему инфраструктуры. «Сложности на рынке неизбежны, но кризисных явлений, пожалуй, нет», — заключает г-н Баринов. Девелоперам на загородке предстоит научиться работать с эскроу, тщательнее отбирать проекты и строить ровно столько, сколько могут продать в разумные сроки.

«Думаю, что к весеннему сезону цены будут повышаться, но в пределах ставки рефинансирования (ключевой ставки). На 51015%. До этого был существенный рост цен (за год на 2025%), и теперь, возможно начнется коррекция. На цены будет влиять дефицит кадров, не только у застройщиков — у производителей стройматериалов, транспортников, энергетиков.

Снижения цен на участки и дома ждать тоже не стоит — инфляция не позволит. Земля остается инструментом сохранения сбережений», — говорит Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег».

Редакция «Пригорода» полагает, что в сегменте коттеджных поселков, как и в новостройках, в условиях нестабильности преимущество имеют компании-застройщики с проектами в продвинутой стадии, за 7080% выполненных работ. Ранее заявленные масштабные проекты, уровня «Дмитров Дом», в петербургском регионе будут сдвигаться вправо, откладываться. Ближайшие месяцы — совсем неудачное время для значительных затрат на старте.

 

Таблички к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/RupzXBrwzcm3HQ

 

 

Табл. 1. Динамика показателей рынка недвижимости, 2024 год, Ленобласть, шт.

 

Сдано

домов

Домов

по ДКП

Участков

по ДКП

Квартир

по ДКП

ДДУ

Январь

3814

2066

4866

1964

1716

Февраль

1472

1950

6503

2682

1233

Март

2148

2169

6653

3056

1999

Апрель

1559

2437

8662

3062

1857

Май

2016

2627

9116

2943

1964

Июнь

2382

2763

9120

3004

2779

Июль

2069

3112

14 812

3220

1915

Август

2233

3094

7301

2990

1297

Сентябрь

2168

3102

7237

3070

1544

Октябрь

438

3564

9235

2829

1516

Ноябрь

432

4427

6688

4576

1953

Декабрь

 

 

 

 

 

Итого

20 731

31 311

90 193

33 396

19 773

Данные управления Росреестра

 

Табл. 2. Динамика показателей рынка недвижимости, по годам, Ленобласть, шт.

 

11 мес. 2021

11 мес. 2022

11 мес. 2023

11 мес. 2024

Сдано домов

16622

18 235

18 040

20 731

Домов по ДКП

н/д

н/д

28 774

31 311

Участков по ДКП

57 077

66 430

92 361

90 193

Квартир по ДКП

40 945

28 336

37 473

33 396

ДДУ

18 868

20 285

21 867

19 773

Ипотека

76 455

64 723

89 768

95 578

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

 

если понравилась статья - поделитесь: