64
0
Дмитрий Синочкин

Частники устали строить?

В ноябре в Ленобласти граждане и частные застройщики поставили на учет 432 индивидуальных жилых дома.

 

 

Исправно пыхтевший конвейер по строительству частных домов и домиков вдруг начал давать сбои. В ноябре введены: 212 штук дома ИЖС, 220 — дома для постоянного проживания на садовых участках. Темпы ввода — примерно как в октябре, когда было построено 438 штук. Но это в пять раз меньше, чем в сентябре или августе, когда в частном секторе сдавали и вводили более двух тысяч объектов в месяц! (См. табл. 1).

Октябрьский спад еще можно было списать на случайности в процедуре регистрации. Хотя в Росреестре уверяют, что никаких технических сбоев не было. Однако два месяца подряд — это уже тенденция.

Тревожно, что совершенно непонятны причины такого резкого снижения показателей. Ясно, что два года год назад, осенью 2022-го, гражданам было не до частного строительства: «частичная мобилизация», штурм Верхнего Ларса и прочие геополитические катаклизмы. Но все же принято считать, что средний цикл в загородном строительстве — год-полтора. Тем не менее других версий у «Пригорода» пока нет. Участники рынка — например, девелопер Дмитрий Новосельцев, — полагают, что одной из причин может быть отмена льготной ипотеки (см. «Мнения»).

По итогам года показатели будут вполне приличные. За 11 месяцев в регионе в жилом фонде прибавилось 20,7 тысячи индивидуальных домов — на 13% больше, чем за тот же период 2023-го, на 12% больше, чем в январе-ноябре 2022 года.

Аналитики Сбербанка отмечают, что тренд на сокращение ввода ИЖС в РФ наметился в августе 2024 года. По их прогнозу, объем ввода ИЖС в стране по итогам 2024 года будет сопоставим с объемом ввода в 2023 году: 58,7 млн кв. м. А вот в 2025-м эксперты прогнозируют некоторое снижение показателей.

 

Данные таблицы доступны по ссылке: https://disk.yandex.ru/d/yUD7aQDUyv472w.

 

 

Табл. 1. Ввод индивидуальных домов в Ленинградской области, 2024 год

 

Всего

ИЖС

СНТ

 

домов

кв. м

домов

кв. м

домов

кв. м

Январь

3814

514 715

2050

283 092

1 764

231 623

Февраль

1472

192 688

754

100 592

718

92 096

Март

2148

290 037

1116

153 386

1032

136 651

Апрель

1559

204 591

740

101 378

819

103 213

Май

2016

246 244

913

122 274

1103

123 970

Июнь

2382

297 043

1076

145 069

1306

151 974

Июль

2069

262 671

953

127 360

1116

135 311

Август

2233

287 870

1035

137 626

1198

150 244

Сентябрь

2168

271 453

1010

128 696

1158

142 757

Октябрь

438

56 102

213

28 431

225

27 671

Ноябрь

432

53 405

212

26 333

220

27 072

Декабрь

 

 

 

 

 

 

Итого

20 731

2 673 819

10 072

1 354 237

10 659

1 322 582

 

 

Мнения экспертов

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– По нашему мнению, показатель ввода жилых домов должен был бы резко обвалиться где-то через полгода-год (средний срок строительства домов) после отмены льготной ипотеки (с 1 июля 2024-го), то есть примерно в декабре-январе. Вместе с тем в последнее время с ипотекой строилось все больше быстровозводимых модульных домов, панельных и небольших каркасных, на строительство которых требуется 24 месяца. И как раз октябрь — это четвертый месяц с момента закрытия льготной ипотеки. Дома с коротким циклом строительства, на которые уже в июле было не получить ипотеку, и «выпали» из статистики. Что касается продажи готовых домов и участков, то по ним доля ипотеки была небольшая. В основном их покупали за «живые» деньги, их также приобретали инвесторы, которые и сейчас покупают участки. Кстати: земля продолжает расти в цене. Не все инвесторы доверяют банкам, многие предпочитают иметь реальный актив в виде земли, а не виртуальный — в виде банковского счета.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– В строительстве загородных домов обычный строительный цикл составляет полтора-два года. По модульным домам — существенно меньше. И все, кто спешил успеть к окончанию массовой льготной ипотеки в России (к 1 июля 2024 года), постарались ввести дома раньше. Особенно это касается тех, кто строил на продажу.

 

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Количество новых строящихся индивидуальных домов стабилизировалось на минимальном уровне. Финансовые условия не способствуют вложениям в строительство. Есть партнеры, которые смогли получить так называемое проектное финансирование на льготных условиях, под 17%, но сделок все равно крайне мало.

По идее, сейчас вообще не выгодно строить с ипотекой: стоимость строительства выросла существенно. При этом на рынке довольно много готовых домов по ценам на уровне себестоимости и даже ниже текущих цен строительства. Только вот кредитов на покупку готовых домов банки почти не дают, или дают, но под такие проценты, что в займах нет смысла.

 

если понравилась статья - поделитесь: