Исправно пыхтевший конвейер по строительству частных домов и домиков вдруг начал давать сбои. В ноябре введены: 212 штук — дома ИЖС, 220 — дома для постоянного проживания на садовых участках. Темпы ввода — примерно как в октябре, когда было построено 438 штук. Но это в пять раз меньше, чем в сентябре или августе, когда в частном секторе сдавали и вводили более двух тысяч объектов в месяц! (См. табл. 1).

Октябрьский спад еще можно было списать на случайности в процедуре регистрации. Хотя в Росреестре уверяют, что никаких технических сбоев не было. Однако два месяца подряд — это уже тенденция.

Тревожно, что совершенно непонятны причины такого резкого снижения показателей. Ясно, что два года год назад, осенью 2022-го, гражданам было не до частного строительства: «частичная мобилизация», штурм Верхнего Ларса и прочие геополитические катаклизмы. Но все же принято считать, что средний цикл в загородном строительстве — год-полтора. Тем не менее других версий у «Пригорода» пока нет. Участники рынка — например, девелопер Дмитрий Новосельцев, — полагают, что одной из причин может быть отмена льготной ипотеки (см. «Мнения»).

По итогам года показатели будут вполне приличные. За 11 месяцев в регионе в жилом фонде прибавилось 20,7 тысячи индивидуальных домов — на 13% больше, чем за тот же период 2023-го, на 12% больше, чем в январе-ноябре 2022 года.

Аналитики Сбербанка отмечают, что тренд на сокращение ввода ИЖС в РФ наметился в августе 2024 года. По их прогнозу, объем ввода ИЖС в стране по итогам 2024 года будет сопоставим с объемом ввода в 2023 году: 58,7 млн кв. м. А вот в 2025-м эксперты прогнозируют некоторое снижение показателей.

Данные таблицы доступны по ссылке: https://disk.yandex.ru/d/yUD7aQDUyv472w.

Табл. 1. Ввод индивидуальных домов в Ленинградской области, 2024 год

Мнения экспертов

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– По нашему мнению, показатель ввода жилых домов должен был бы резко обвалиться где-то через полгода-год (средний срок строительства домов) после отмены льготной ипотеки (с 1 июля 2024-го), то есть примерно в декабре-январе. Вместе с тем в последнее время с ипотекой строилось все больше быстровозводимых модульных домов, панельных и небольших каркасных, на строительство которых требуется 2–4 месяца. И как раз октябрь — это четвертый месяц с момента закрытия льготной ипотеки. Дома с коротким циклом строительства, на которые уже в июле было не получить ипотеку, и «выпали» из статистики. Что касается продажи готовых домов и участков, то по ним доля ипотеки была небольшая. В основном их покупали за «живые» деньги, их также приобретали инвесторы, которые и сейчас покупают участки. Кстати: земля продолжает расти в цене. Не все инвесторы доверяют банкам, многие предпочитают иметь реальный актив в виде земли, а не виртуальный — в виде банковского счета.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– В строительстве загородных домов обычный строительный цикл составляет полтора-два года. По модульным домам — существенно меньше. И все, кто спешил успеть к окончанию массовой льготной ипотеки в России (к 1 июля 2024 года), постарались ввести дома раньше. Особенно это касается тех, кто строил на продажу.

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Количество новых строящихся индивидуальных домов стабилизировалось на минимальном уровне. Финансовые условия не способствуют вложениям в строительство. Есть партнеры, которые смогли получить так называемое проектное финансирование на льготных условиях, под 1–7%, но сделок все равно крайне мало.

По идее, сейчас вообще не выгодно строить с ипотекой: стоимость строительства выросла существенно. При этом на рынке довольно много готовых домов по ценам на уровне себестоимости и даже ниже текущих цен строительства. Только вот кредитов на покупку готовых домов банки почти не дают, или дают, но под такие проценты, что в займах нет смысла.