В Петербурге, в отеле «Амбассадор», приключилась ежегодная конференция «НП», собравшая, говоря мягко, не самых тупых: пришли послушать и поговорить «об умном» девелоперы и чиновники, эксперты и аналитики. Назвали это мероприятие «Неизвестная глубина». Участники дискуссии пытались понять, достигли мы дна или еще нет, на какой отметке прекратится падение экономики и кому удастся удержаться на плаву.

Вице-президент ВТБ Александр Ольховский, наверное, выручил многих, терзавшихся сомнениями в собственной компетентности. Он сказал просто: экономика – производная от политики; политические риски делают падение рынка непредсказуемым, а прогнозы – бессмысленными. «Аналитика сегодня – плохой инструмент для того, чтобы выстраивать тактику ведения бизнеса».

То есть мы можем подсчитать (примерно), что происходило на рынке в этом году и что происходит сейчас. Но предполагать, что эти тенденции сохранятся еще какое-то более-менее продолжительное время – не стоит.

(Мало ли кому еще в мире не понравится наш самолет?)

Уровень поддержки

Тем не менее есть объективные процессы, которые мало зависят от политики. Доходы граждан реально падают. За 9 месяцев – на 9%. И будут падать дальше: никаких серьезных драйверов роста на горизонте не видно.

Тем не менее Петербург, за счет прошлых заделов, а отчасти – и за счет ажиотажного спроса в конце 2014-го и начале 2015-го, введет в эксплуатацию около 3 млн кв.м жилья. Ленобласть – как бы не 2,3-2,5 млн кВ.м (1,84 млн насчитали по итогам трех кварталов). Но, боюсь, этим показателям надолго суждено оставаться рекордными.

Потому что количество сделок на первичном рынке региона сократилось примерно на 40%. (Могло бы и на 50%, резонно заметил генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков). Самые удачливые компании добились показателя минус 12-15%.

По итогам первых трёх кварталов 2015 года на первичном рынке квартирного жилья Санкт-Петербурга и ЛО было реализовано 2,62 млн. кв.м (60 400сделок), что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года. «Снижение по отношению к показателю 2014 года составило 25%»,- констатирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

Все цифры очень условны, подчеркивал чуть ли не каждый выступающий. Питер Коучмен, генеральный директор ООО «Технополис Санкт-Петербург», выразил эту же мысль короткой метафорой. Он сравнил предпринимателей с муравьями на бревне. Они тусят, бегают, строят планы. А бревно плывет к Ниагаре.

Однако Ниагара – еще не повод не строить планы. И дома.

Частные инвесторы с рынка ушли. По данным Максима Жабина, заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой», в прошлом году частные инвестиции в жилье составили 88,5 млн долларов. В этом – 8,5 млн. Сокращение в 10 раз. Однако «повседневный спрос» никуда не делся: люди женятся, разводятся, рожают детей; дети вырастают и требуют автономности… По-видимому, «сухой остаток» рынка, объем жилья, которое будет востребовано при любой погоде, составляет 50-60% от рекордных докризисных показателей. Если нет возможности накопить – граждане берут кредит; если нет приличных ставок на вторичном рынке – массово переключаются на первичку. Запретят куплю-продажу в принципе – начнутся фиктивные браки и обмены с доплатой налом. (Мы все это уже проходили).

Па-де-де с параграфом

Грустно, что на этом фоне государство продолжает играть в градостроительную политику и заботу о дольщиках. Запретить долевку вообще! (Пока передумали). Ужесточить условия для страховщиков! (Они и так не рвались; потеряна пара месяцев и плюс 2-4% к себестоимости). Увеличить требования к собственному капиталу застройщиков! (Средние фирмы уйдут с рынка; оставшиеся, в условиях смягчения конкуренции, еще приподнимут цены). Запретить ЖСК рекламировать свои услуги! (Пока не принято, еще в законопроекте). Запретить строительство в черте города домов выше 12 этажей! (Это еще не завтра, переходный период составит три года, а затем – опять-таки рост себестоимости и рост «земельной» составляющей в цене жилья). Отдавать 10% жилья городским очередникам! (Пока не утвердили, на уровне слухов; утвердят – еще плюс 10% к себестоимости…). Обложили дальнобойщиков: по экспертным расчетам, еще плюс несколько процентов, из-за роста стоимости грузоперевозок.

Просто какой-то нескончаемый танец маленьких черных лебедей.

Чудес не бывает. Покупательская способность падает, себестоимость растет – рынок съеживается, сделок становится меньше.

Причем все меры, призванные уже совсем-совсем защитить дольщиков от любых рисков, сильнее бьют по средним и небольшим компаниям.

«Просто возникают дополнительные барьеры у входа на рынок, не более того. Крупным игрокам, уже действующим в индустрии, от этого ни жарко, ни холодно»,- говорит директор по маркетингу УК «Новоселье» Вадим Карасев.

Можно посмотреть на «контрольную группу» - автомобильный рынок. Если в премиум-сегменте всё более-менее стабильно, то массовые бренды терпят убытки. По итогам октября общее число продаж снизилось почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом в 2014-ом. Причем, как и на рынке жилья, стоило государству прекратить поддержку (свернуть программу утилизации) – продажи полетели вниз.

Однако есть и позитив – как же без него. «Главным распорядителем денег остается население, - подсказал коллегам Александр Бобков, исполнительный директор МФК «Лахта-центр». – На руках у граждан сегодня 27 трлн рублей, тогда как федеральный центр распределяет через бюджет всего 24 трлн. Измените настроение масс, и вы увидите сделки. Недвижимость останется тихой гаванью для маленького инвестора».

В ближайшие годы самыми разумными станут, по мнению многих экспертов, точечные жилые проекты на 10 000-15 000 кв.м в обжитой городской среде. К сожалению, таких наделов на рынке Петербурга немного. «Спрос на такие участки велик, мы получаем до 200 обращений в месяц, - отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND. – Вообще же ситуация напоминает блошиный рынок: народу много, сделок мало. В 99% случаев торг ничем не заканчивается: цены у продавцов завышенные, качество продукта сомнительное, утвержденных ППТ нет».

Тайная бухта

На самом деле «тихая гавань» в недвижимости есть. Но не в массовом сегменте, конечно.

Продажи загородных объектов просели меньше, чем ожидалось. Причина – на поверхности: ипотека здесь никогда не играла решающей роли. Как и частные инвесторы. А потребность в собственном домике осталась, пусть она и измеряется шестью-семью тысячами сделок в год (в сегменте коттеджных поселков).

Тут своя «лебединая стая» наплывает: вслед за силовиками, военными, таможенниками и охранниками ФСИН пришел черед муниципальных депутатов. Шутка ли – почти 250 тысяч человек получили жесткие ограничения по владению зарубежной собственностью, «рекомендации» по выезду и пр.!

Закрылись для туризма Египет и Турция – волей-неволей поднимется спрос на скромные загородные объекты. Еще раньше, из-за скачка валютного курса, для многих граждан, даже и вовсе не имеющих отношения к госслужбе, стали недоступными европейские страны. Турпоток в Финляндию, которую мы уже почти привыкли считать прихожей России, сократился вдвое…

Конечно, и в загородном сегменте без потерь не обойдется. «В кризисы происходит крушение звезд. Уже можно назвать несколько весьма серьезных компаний, которые близки к банкротству, чего никто не ожидал. Это история, которую невозможно прогнозировать», - заявил Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории». (Цитирую по материалу, предоставленному БАРН). «По окончании кризиса останутся 120 поселков и примерно 30 девелоперов», - предположил коммерческий директор компании «Айдадом» Алексей Баринов, - «Самые большие сложности будут у компаний, владеющих одним крупным пятном под застройку. Им трудно будет гибко реагировать на ситуацию».

 Пол данным БАРН, из 600 не завершенных коттеджных поселков лишь только 80-100 поселков имеют хорошие шансы на успешное завершение. Еще примерно 200 продаются ни шатко, ни валко, в 160 покупатели практически не заглядывают. Еще 160 пребывают в замороженном состоянии. «Это так называемый навес потенциального предложения: периодически кто-то из них возобновляет продажи, кто-то другой занимает их место в группе замороженных»,- констатирует руководитель БАРН Дмитрий Сперанский.

Еще один значимый фактор – вполне вероятное смещение эконом-класса за КАД. Это уже происходит, и тенденция может только усиливаться. (Обширное предложение недорогих квартир в городской черте может возникнуть, например, если город за свой счет размонтирует «серые» промзоны и повыкидывает оттуда «левых» арендаторов. Разумнее уж уповать на помощь инопланетян…)

«Жилье эконом-класса сегодня практически полностью реализуется в Ленобласти,- говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».-

Причем по качеству эти комплексы мало чем отличаются от расположенных на городских землях. Разница, скорее, в дефиците инфраструктурных объектов и особенностях менталитета покупателей. Но с учетом ориентации покупателей на доступное жилье, а также городской градостроителей политики перспектива смещения застройки в область более чем реальна».

«Тенденция вытеснения проектов эконом-класса в «закадье» будет только нарастать,- уверен Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп». - Однако и эта зона не резиновая - плотность застройки довольно высокая. И для дальнейшего развития нужна новая социальная и транспортная инфраструктура».

Застройщикам придется иметь дело с тем уровнем спроса, который сейчас сложился (не исключая, что он будет еще падать. И с той правовой средой, в которой непредсказуемые события – скорее правило, чем исключение. В сумерках цвет лебедя вовсе не различить.

Спад объемов розничной торговли

Данные: Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

Средства граждан, размещенные на банковских депозитах

Данные: Центробанк России

Структура накоплений граждан

Данные: Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

Среднедушевой доход населения, накопленным итогом с начала года, руб.

Данные АИЖК

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам

Данные АИЖК