«Малоэтажное строительство несколько снизилось», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Он объяснил сокращение объемов ввода ИЖС в октябре (на 60%) «спецификой реализации программ газификации»: мол, когда к жилым кварталам подведут газ, владельцы начнут их массово регистрировать (https://realty.ria.ru/20231115/khusnullin-1909672023.html).

Вообще-то, все наоборот: подавать заявки на газификацию могут только собственники частных домов. Наверное, начальство знает что-то, скрытое от публики.

Ипотека нам поможет

Глава Минстроя Ирек Файзуллин в ходе встречи с президентом также признал снижение объемов частной застройки и уверен, что для поддержки сегмента нужно объединить разные ипотечные программы для ИЖС («сельскую», «семейную», ипотеку с господдержкой) в единый проект: «67% россиян хотят проживать в индивидуальных домах. Создаем для того условия…».

В СМИ сокращение ввода ИЖС объясняли о «сезонными факторами», то снижением «эффекта пандемии» (http://www.vprigorode.ru/news/2023-11-15/chastnikov_naznachili_kraynimi/).

«Пригород» также приводил данные, которые свидетельствуют о сокращении ввода индивидуальных домов в октябре 2023 года: на 70% — в штуках, на 60% — по площади. (См. «Октябрьский провал» — http://www.vprigorode.ru/news/2023-11-09/oktyabrskiy_proval/.) Насколько устойчивой будет эта тенденция, покажет статистика по итогам ноября-декабря.

Ирина Зырянова, руководитель Российской Гильдии риэлторов, полагает, что «в 2024 году начнется переориентация покупателей со вторичного рынка на рынок ИЖС» (https://t.me/weartrack/3415). Наталья Зубаревич, экономист и профессор МГУ, полагает, что «ипотечный пузырь» в жилищном строительстве будет постепенно рассасываться («лопнуть ему не дадут»), но ипотека со временем перестанет быть главным драйвером спроса. 

Ранее президент Владимир Путин давал поручение разработать программы для поддержки производства домокомплектов и для введения в частном домостроении эскроу-счетов и банковского проектного финансирования. Специалисты и эксперты относятся к этим инициативам скептически. За исключением, естественно, тех, кто производит домокомплекты и крупных застройщиков, заинтересованных в строительстве масштабных малоэтажных кварталов.

Октябрьская кривая

В Ленобласти в октябре — антирекорд. За месяц в частном секторе построили и сдали всего 1173 жилых дома — в 1,7 раза меньше, чем в сентябре.

По площади введенного жилья — тоже жирный «минус»: сентябрь — 252 754 «квадрата», октябрь — 146 658. Причем весь спад пришелся на ИЖС, в садоводствах за октябрь построили 606 домов для постоянного проживания, лучше, чем в среднем по году. А в ИЖС почти на тысячу меньше средних цифр ввода. 1173 частных жилых дома за месяц — это наименьший показатель за последние три года. Видимых экономических причин для такого снижения показателей нет; в управлении Росреестра по ЛО говорят, что технических проблем тоже не было. «Единственное разумное объяснение — из категории геополитических факторов, — говорит Максим Хансон, руководитель АН Insiders. — Строительный цикл в загородном сегменте — в среднем около года. В сентябре 2022-го, напомним, была объявлена «частичная мобилизация». У многих из тех, кто собирался начинать стройку, появились совсем иные заботы; другие взяли паузу».

Если эти предположение верны, в ноябре показатели будут получше, но тоже ниже среднего уровня.

За 10 месяцев 2023 года цифры вполне приличные: поставлены на учет 16 986 частных домов общей площадью 2,24 млн кв. м. Несколько лет назад, если кто забыл, столько жилья за год сдавали, вместе с многоквартирными: в 2015 году в Ленобласти ввели 1,8 млн кв. м, в 2016-м — 2,32 млн, в 2017-м — 2,17 млн кв. м.

«Пригород» попросил участников рынка поделиться соображениями: какие меры господдержки для сегмента ИЖС действительно необходимы, а какие могут только навредить?

Алексей Потапов, девелопер КП «Ламбери»:

– Комментировать работу правительства дело неблагодарное и даже вредное. Свести программы загородной ипотеки в одну «универсальную» — это, на мой взгляд, неправильно, ибо не по-рыночному. А значит, получится вредно и дорого.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

– Высокий спрос на ИЖС отчасти решал проблему отчетности федеральных чиновников за выполнение целевых показателей нацпроекта: вводить 120 млн кв. м жилья. Только благодаря ИЖС удавалось сдавать последние годы 90–100 млн кв. м. А теперь этот сегмент вдруг начал проседать. А ввод МКД, оказывается, не растет…

Я не верю, что в сегменте ИЖС можно применить те же механизмы, что в многоквартирной застройке: эскроу-счета, массовую ипотеку и т.д. Это принципиально разные области: то, что хорошо для многоэтажных новостроек, плохо для ИЖС.

Кроме того, высокий интерес покупателей к ИЖС, который отмечался после начала пандемии, с 2020 года, забирает часть спроса с первичного «квартирного» рынка. Увеличивается количество людей, которые выбирают загородный сценарий жизни. Они научились решать проблемы с обучением детей. А стоимость квадратного метра в загородном доме в 1,5–2 раза дешевле, чем в МКД. Проблема отдельной комнаты на каждого члена семьи в «загородке» решается проще. Возникают другие проблемы — инфраструктура, досуг. Но сдвиг в сторону загородки — это устойчивый тренд.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Спад в частном домостроении, на мой взгляд, связан в основном с политикой ЦБ. Официальная позиция Центробанка: кредитный рынок перегрет и пора его остудить.

Списывать снижение ввода на газификацию — странно. Раньше этой программы не было, а продажи были, и люди строились, сами или с подрядчиками. В коттеджных поселках в инфраструктуру всегда вкладывался инвестор.

Эффективность единой ипотечной программы будет зависеть от конкретных условий. Как и применение эскроу-счетов для частных застройщиков. Но лучшие меры для поддержки ИЖС — не менять правила игры и не задирать кредитные ставки на немыслимый уровень.

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Для меня снижение показателей по вводу ИЖС в области и на федеральном уровне стал неожиданным. Полагаю, действует совокупность разных факторов. Подняли ключевую ставку, кредитование затруднилось; выросли цены на различные виды материалов. Заметно подорожала стоимость рабочей силы. Отчасти, возможно, сказались события прошлой осени, когда всем было не до начала стройки. И это замедление сказалось в уже этом году.

Аргументы, связанные с газификацией, звучат странно. Газ подводят, когда дом уже есть. Невозможно подать заявку на льготную газификацию, если у тебя строение не оформлено. Даже разговаривать не будут.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

– К полезным и эффективным мерам поддержки ИЖС можно отнести: сохранение льготной ипотеки на уровне 6-7% годовых; сохранение режима «дачной амнистии» для ИЖС; льготное кредитование домокомплектов для разных ценовых сегментов и на основе различных строительных технологий (каркасные дома, из клеёного бруса, домокомплекты для панельных домов). Выделение какого-то одного вида противоречит правилам конкуренции.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Самая эффективная позиция федерального правительства — не мешать! Не могу сказать, что у нас какие-то проблемы, если говорить о рынке Ленинградской области. Конечно, федеральные руководители видят более широкую картину. Возможно, есть глобальная идея освоить производство домов из SLT-панелей, загрузить заводы, которые еще до СВО были построены для экспорта продукции в Европу. Сейчас их владельцам приходится думать, как наладить сбыт.

Льготная общедоступная ипотека для «загородки» не помешала бы. С пониженными ставками, не такими, как сейчас. Спрос увеличится — правда, и цены полезут вверх. Но, вместе с тем, больше людей смогут позволить себе загородный дом. Будут платить налоги на недвижимость в местные бюджеты. Логично было бы ввести льготы и для первичного, и для вторичного рынка. Но это мечты. Если и введут — то, скорее, как обычно, для отдельных, узких категорий граждан, для каких-то категорий домов, для отдельных регионов. Ленобласть, как обычно, будет по ценам из лимитов выбиваться.

Вот если бы власти реализовали планы по развитию территорий, проложили дороги и подтянули сети — это было бы достаточно. Люди сами придут, сами купят и все построят.

Табл. 1. Количество и средняя площадь жилых помещений в МКД и ИЖС

Данные Росстата

*Предварительные данные

Табл. 2. Показатели индивидуального жилищного строительства, Ленобласть

Данные Управления Росреестра ЛО

Табл. 3. Данные по регистрации новых жилых домов

на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО