«Дачный» (сезонный) формат сменяется стабильным постоянным интересом. За год с 19 до 24% выросла доля российских дачников, которые предпочитают жить на своей «фазенде» круглый год. Такие данные выведены при анализе опроса, проведенного по заказу банка «Русский стандарт». Всего имеют дачу 58% россиян. (Мы к этому привыкли, но в мировой практике это очень нетривиальная цифра: 58% населения имеет «второе жилье»! Уточним еще раз: речь не о том, сколько народу живет в домах, а не в квартирах, — тут по-разному. Но именно о «даче» как дополнении к городской квартире. Тут у нас бесспорное лидерство. На втором месте — финны: у них около 30% населения имеет домик-mokki. Или, как его еще называют в Суоми, — datcha!)

Это важная тенденция: первая волна интереса к загородной жизни (постпандемийная) схлынула. Сейчас формируется устойчивый долгосрочный интерес. Люди либо переселяются из городской квартиры в загородный дом, либо (компромисс) постепенно проводят на даче все больше времени.

В 2024 году за первое полугодие в регионе было реализовано 14 012 домов. На вторичном рынке частных домов сохраняется спрос благодаря низким ценам, часто ниже себестоимости нового строительства.

В сегменте участков снижается количество сделок: c 44 920 в первом полугодии 2024-го до 39 339 в первом полугодии 2025 года.

При этом продажи в организованных коттеджных поселках уже давно упали и держатся на уровне в 3–4 раза ниже прошлых лет. Объясняется это в первую очередь высокой ценой на инженерно подготовленные участки, на уровне 3–4 млн рублей и выше. Падение этого показателя не повлияло на общий результат, доля организованной застройки не превышает 15% в общем объеме предложения.

Табл. 1. Строительство и регистрация индивидуальных домов в Ленобласти.

Первое полугодие 2025-го

Данные управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Экспертные мнения

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Пока рубль сильный, а ключевая ставка больше 15%, народ будет сидеть в депозитах. Загородный рынок эту ситуацию сейчас ощущает на себе даже сильнее, чем городской.

К нашему проекту в Ленинском интерес устойчивый, заключено более 20 сделок на суммы от 50 млн и выше, поселок строится. Ждем-с.

Я по-прежнему считаю, что участки под индивидуальную застройку в Ленобласти, вокруг мегаполиса, остаются альтернативным вариантом инвестирования для части консервативно настроенного населения. Поэтому даже в 2025 году сильного спада по участкам не будет. По готовым домам (по договорам купли-продажи) будет достаточно сильный спад оборотов рынка.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

– Низкий спрос на лоты в новых коттеджных поселках продлится еще долго ввиду того, что ставка ЦБ РФ будет еще несколько лет снижаться до уровня 10–12%, при которой население начнет активно забирать деньги со вкладов. Кроме того, снижение или стагнацию спроса поддержит начинающаяся дефляция на загородном рынке. Снижение цен заставит покупателей занять выжидательную позицию: они не станут спешить расставаться с деньгами, а предпочтут накапливать их на депозитах под высокие проценты.

В основном на загородном рынке действует частный и относительно небольшой капитал, поэтому меры государственного вмешательства оказывают минимальное воздействие. В то же время мы наблюдаем вмешательство регулятора в процессы перевода земли с наложением кабальных условий на владельцев земли и девелоперов в виде передачи 20% земли государству, обязательного подписания соглашения об участии в КРТ и т. п. Эти меры могут привести к существенному сокращению ввода новых территорий под коттеджную застройку. Правда, это мы ощутим заметно лет через пять. А пока при низких продажах дисбаланс между спросом и предложением станет медленно и незаметно нарастать в пользу спроса. Спрос будет медленно нарастать, предложение будет медленно сокращаться. Но пока еще спрос не дошел до нижней точки и некоторое время будет снижаться, а затем перейдет к плавному росту.

На цены в ближайшей перспективе этот дисбаланс не окажет влияния. Цены скорее будут стоять, а местами даже снижаться.

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ.»:

– Стоит обратить внимание на квартирный рынок региона. Общее падение по региону (СПб + ЛО) — на 13% по числу зарегистрированных лотов, на 14% — по оценке выручки. Ипотека выросла до 53%.

Что интересно, Ленобласть чувствует себя получше Петербурга; возможно, за счет более доступного предложения. Общее падение за год по количеству проданных лотов — минус 55%, по выручке — на 48%.

По статистике федеральной компании «Этажи», около половины интересантов «загородки» уходят в городскую недвижимость. Да и драйверы роста в ИЖС и в МКД последние годы были идентичны, так что сейчас стагнируют и снижаются одновременно.

Объем предложения будет снижаться. Особенно на горизонте 2–3 лет. Снижение вывода новых проектов — закономерный процесс, укладывающийся в логику цикла охлаждения рынка. Одновременно происходит и охлаждение рынка труда в отрасли. Первыми «побежали» агенты, далее из отрасли уходят специалисты компаний-застройщиков. Охлаждение рынка труда, как мы помним, — одна из целей Центробанка. Так что ждем…