Закон вносит поправки в главу 16 ГК РФ: «Общая собственность». В ней появляется обширный параграф, посвященный общему имуществу собственников недвижимости. Универсальные нормы должны регулировать использование общего имущества в многоквартирных домах, в дачных и садовых поселках, а также в гаражных кооперативах.

Собственникам участков в поселке принадлежат также доли в праве на земельные участки общего назначения. Общее имущество нельзя приватизировать и продать кроме как по единодушному решению всех собственников: «Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно». (По мнению юристов и участников рынка, любая норма, которая предусматривает какое-либо действие при 100-процентном согласии, фактически это действие запрещает. Потому что никому и никогда не удается добиться 100-процентной явки: одного не найти, другой уехал, третий помер…)

По мнению разработчиков, новая норма позволит исключить или хотя бы минимизировать многочисленные споры и конфликты вокруг приватизированных дорог и подъездов в садоводствах. На практике таких коллизий хватает. «Пригород» писал о конфликте в ДНП «Солодово», о спорах в поселке «Графская Славянка», в ДНП «Марвело»... Таких случаев много, судебная практика противоречива.

«Не должно быть ситуации, когда застройщик сдает дома в частном поселке, люди покупают, а потом выясняется, что единственная дорога к дому принадлежит частному лицу и за проезд надо платить, — комментирует председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников. — После принятия разрабатываемых законов такая ситуация будет невозможна в принципе…» Для новых поселков — возможно, а как быть с теми, что созданы 10‒20 лет назад?

Как станут работать новые нормы Гражданского кодекса, тоже предстоит проверять на деле (то есть «на земле»).

Закон вступает в силу 1 октября 2023 года. Кстати: с этого момента перестает действовать пункт 3 статьи 33 федерального закона о садоводствах (217‒ФЗ), как раз трактующий порядок распоряжения общим имуществом.

«Пригород» запросит у юристов подробные комментарии к предстоящим переменам.

Рис. Владимира Иванова