Росстат фиксирует рост доходов населения, но расставаться с деньгами россияне не спешат. Массово копить деньги население начало еще в прошлом году. Сейчас вместе с заявлениями об окончании рецессии поползли вверх и доходы — во всяком случае, так считают чиновники. Несмотря на тотальное снижение ставок по вкладам, граждане зимой и в начале весны переводили в сбережения 15,8% доходов. Это существенно выше, чем в тот же период прошлого года (8,7%) и тем более в 2008-м (5,3% — за весь год).

Земельный банк

Для рынка недвижимости стремление уберечь накопленное весь прошлый год выражалось в приобретении не столько готовых домов, сколько участков. Логика прозрачна: денег на приобретение готового дома сейчас все равно нет, поэтому лучше купить хотя бы участок — и получить таким образом рассрочку на строительство. На вторичном земельном рынке покупают  в основном наделы ИЖС до 3 млн руб., в садоводствах — примерно по 800 000 руб., в ДНП — до 2 млн руб.
«Это, как правило, участки площадью 10–15 соток, где можно возвести недорогие дома», — говорит о типичных покупках Андрей Уманский, директор  департамента загородной недвижимости АН «Бекар».  Наталья Тушина, менеджер отдела загородной недвижимости компании «Александр», подтверждает:  «Покупателей интересуют в основном недорогие  участки, цена которых уже вряд ли снизится. Или — уникальные объекты в суперликвидных местах».

Схожие тенденции заметны и в сегменте  коттеджных поселков. «В бизнес-классе покупатель по-прежнему предпочитает не готовые коттеджи, а землю с полной инженерной подготовкой, — замечает советник руководителя группы компаний “Стинком” Светлана Невелева. — Подготовленные участки дороже примерно в полтора раза. Пользуется спросом возможность платить поэтапно — по принципу “сейчас я плачу за землю, потом за газ, потом приступаю к строительству”».

Однако в сегменте наиболее экономичного жилья (до 4 млн) граждане отдают предпочтение полностью готовым постройкам — чтобы сразу можно было переселяться. Причем если раньше на первом месте стоял фактор местоположения, затем следовали характеристики дома и цена, то теперь цена все чаще выходит вперед. Покупатель, чтобы вписаться в бюджет, готов поступиться близостью к городу и ограничить себя в площади. Это не вклад в будущее, а настоятельная потребность улучшить жилищные условия прямо сейчас.  «Стоимость такого домовладения в идеале не должна превышать 4–5 млн рублей, но подобных предложений на рынке немного. Дешевые готовые предложения есть в единичных поселках. Как правило, цена домовладения для постоянного проживания за городом в коттеджном поселке начинается от 6 млн рублей», — описывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».

Собственность откладывается

И в 2009-м, и в начале 2010-го объем предложения продолжал расти. По данным «Петербургской Недвижимости», на рынке коттеджных поселков весной было представлено 185 проектов, в том числе 20 новых. Количество экспонируемых проектов во всех форматах и классах увеличилось. На выбор покупателю представлена полная линейка, на любой вкус: от супер экономных предложений стоимостью 500 000 – 700 000 рублей за участок (огромные массивы на 450–750 участков площадью 8–10 соток, с отложенной перспективой строительства коммуникаций) до элитных дач на берегу Финского залива (цена домовладения — от 80 млн рублей). «Удивляет, что на рынок выходят проекты с явно неактуальной сегодня концепцией: поселки с домовладениями стоимостью 10–20 млн рублей. В этом ценовом сегменте уже год как остановились продажи, — делится наблюдением директор по развитию ЗАО “Евросиб-Девелопмент” Марина Агеева. — В этом случае если и есть расчет на перспективу, то очень дальнюю».

Действительно, в структуре продаж наиболее сильно «провисает», по оценкам Knight Frank SPb, именно средний сегмент.

В меньшей степени упали продажи самых дорогих объектов — с хорошим местоположением и удачной концепцией. Этот сегмент довольно хорошо представлен на рынке, там есть интересные предложения, и они востребованы.

А вот сезонное жилье, дачи в среднем ценовом сегменте окончательно ушли на второй план: финансовое состояние горожан не позволяет думать об излишествах. «Покупки в этом сегменте — не первоочередные. Большинство потенциальных покупателей не рискует вкладывать средства в дачи», — говорит Ольга Трошева. В ОЗ «Прогаль» отмечают: в этом году прибавилось желающих снять дачу на лето, звонков от  клиентов в три раза больше, чем прошлой весной. Те, кому надо вывезти семью на свежий воздух, могут позволить себе аренду, но откладывают покупку.

Пульс нитевидный

Перекос в сторону эконом-класса, который наблюдался на протяжении всего 2009-го, несколько выправился: весной на эту категорию пришлось порядка 60% всех сделок (против почти 80% в прошлом сезоне).

«Цены сделок по ликвидным объектам начали медленно расти. Например, хороший участок, который до кризиса стоил 2,4 млн, сначала подешевел до 1,7 млн, а сейчас его продают за 1,9 млн».
«Удорожание» спроса подтверждает и статистика аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО: вырос интерес к участкам 15–18 соток за 1,5–2 млн рублей, в 60–80 км от города. А интерес к наделам менее 12 соток снизился.

В поселках «Приветнинское» и «Охта-парк» (застройщик — «ПулЭкспресс») с начала года прошло около десятка сделок, когда покупатели приобретали несколько смежных участков.
Однако тенденция к снижению средних цен предложения сохранялась вплоть до апреля.  По данным «ПН», средняя стоимость коттеджа с участком за январь-апрель 2010 года упала в элитном классе на 10,8%, в среднем классе — на 3,4%, в эконом-классе — на 3,9%.

Специалисты не ожидают в ближайшей перспективе заметного роста рынка. По самым оптимистичным прогнозам, оживление на 20–30% к уровню прошлого года появится лишь к осени. Пессимисты ожидают увеличения числа сделок не более чем на 10%.

Загородное жилье — не насущная потребность, и в условиях нестабильности многие потенциальные покупатели по-прежнему будут откладывать его приобретение.

Екатерина Голубева