Банкам приходится конкурировать качеством услуг и разнообразием кредитных программ. Возможно, торможение прироста по традиционным продуктам заставит финансистов обратить внимание на загородные объекты.

По данным Санкт-Петербургского центра доступного жилья, за 2012 год в нашем городе было выдано 26 200 ипотечных кредитов на общую сумму 55 млрд рублей. Это перекрывает показатели 2011-го (20 923 займа на 41,7 млрд рублей) на 20 и 24% соответственно.

Без эмоций

Прирост оказался не таким впечатляющим, как год назад, когда объемы выросли втрое. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию полагают, что рыночные темпы снижаются в первую очередь из-за роста ставок. Так, средняя ставка по ипотечным кредитам за последний год выросла на 0,8% (до 12,8%) в рублях и на 0,4% (до 9,9%) в валюте. Банки чаще стали предлагать так называемые маркетинговые ставки, которые на 3-4% ниже рынка. Получить по ним кредит крайне сложно (высокий первый взнос – всегда более 50%, короткий срок кредитования, «белая» зарплата, хорошая кредитная история и пр.), однако именно они мелькают в рекламе.

Лидеры ипотечного рынка Петербурга – Сбербанк и ВТБ24 – за прошедший год усилили позиции: их совокупная доля по объему жилищного кредитования выросла с 47 до 55%. Руководители ВТБ24 в Петербурге назвали прошлый год «самым удачным и прибыльным»: ипотечный портфель филиала увеличился на 72%, по сравнению с 2011-м объемы кредитования выросли более чем в два раза. Кстати, в первые месяцы 2013-го среди лидеров произошла рокировка. Согласно подсчетам Санкт-Петербургского центра доступного жилья, по итогам I квартала петербургский филиал ВТБ24 обогнал Северо-Западный банк Сбербанка: ВТБ24 выдал 2200 ипотечных кредитов на 4,4 млрд руб., а Сбербанк - 1550 займов на 3 млрд.

Отложенный спрос на ипотеку исчерпан, за клиента приходится бороться все сильнее  - игроки отмечают качественные улучшения ипотечного сервиса. Во многих банках появились целые отделы, которые оценивают платежеспособность собственников бизнеса (раньше эти клиенты были интересны редким кредиторам).

Растет интерес банкиров к потенциальным заемщикам с неподтверждаемыми доходами, многих устраивает справка о зарплате по форме банка. Более того, некоторые уже готовы выдавать кредиты по двум, а то и по одному документу (в Delta Credit - по паспорту). 
Кредиторы стали больше опираться на оценку залога – требуют от клиента меньше дополнительных документов по объекту. Да и сама оценка стала ближе к рынку (раньше оценщики по просьбе банкиров могли занижать стоимость залога – для дополнительной подстраховки). «Теперь практически во все банки документы на рассмотрение можно подать через Интернет; есть несколько схем расчетов, как минимум ячейка и аккредитив; разнообразный сейфинг - особо актуально при «цепочках» и для агентского вознаграждения», - говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.

Растет число предложений со сниженными до 10-15% требованиями к первоначальному взносу. Несколько банков за последние полгода его вообще обнулили (см. табл.).

Банки стали гораздо лояльнее к качеству залога: рассматривают объекты с деревянными перекрытиями, первые/последние этажи, не придираются к степени износа здания.

Рыночные «проталины»

Проще стало и с загородной недвижимостью: по ипотеке стало можно купить ДНП, деревянные постройки; появилось больше программ под залог участков.

Ставки на жилье за пределами мегаполиса по-прежнему на 1,5-2% превышают городские тарифы и составляют в среднем 14-16,5% в рублях (с декабря 2012-го выросли примерно на 1-2%). Причем за последние полгода несколько банков перестали выдавать валютные кредиты на землю и коттеджи.

Аналитики отмечают, что растет спрос на «загородку» (в среднем на объекты по 3-5 млн), в том числе по ипотеке. По данным Русского фонда недвижимости, количество таких кредитных сделок в 2012 году увеличилось на 30%.

Согласно данным базы портала Poselkispb.ru из 593 комплексов 110 предоставляют возможность ипотечного кредитования. Взять ипотеку проще на коттедж или таун-хауз, чем на участок. При этом в структуре спроса именно земля по-прежнему пользуется наибольшей популярностью – до 70% от продаж (данные КЦ «Петербургская Недвижимость»).

Среди последних «фишек» девелоперов – рассрочка с переходом на ипотеку. Клиент приобретает строящееся жилье на условиях поэтапной оплаты с фиксированным ежемесячным платежом, а после регистрации прав на недвижимость оформляет ипотеку на оставшуюся сумму. Такую схему недавно запустил ВТБ24 совместно со «Строительным трестом» в загородном комплексе «Небо».

Неразделенный потенциал

Плюс 10-20% за 2013 год – такой скромный прирост ипотечному рынку сулит большинство игроков. В ВТБ24 уже подтверждают, что рост рынка кредитования в I квартале несколько замедлился: в текущем году банк планирует оформить ипотечных кредитов жителям области и города на сумму около 15 млрд рублей (в 2012-м было 13 млрд).

«Наибольший потенциал, на наш взгляд, у сегмента загородного малоэтажного жилья, – рассуждает руководитель департамента ипотеки “НДВ СПб” Сергей Гребенюк. – Городской рынок уже поделен основными ипотечными банками, а вот загородный пока остается непаханым полем». И этот прогноз подтверждают планы нескольких игроков. «Мы рассматриваем возможность выдачи кредитов на покупку загородной недвижимости, а также запуска нецелевого кредитования под залог городского», – сообщает начальник Управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов. Ипотечные брокеры также отмечают: в банках, которые до недавнего времени держали загородное предложение «для полноты линейки», сейчас уже проводят реальные сделки в этом сегменте. 
Самый неприятный для потенциальных заемщиков прогноз на 2013 год связан с дальнейшим (ожидаемым) ростом ставок. За год средневзвешенная ставка с нынешних 12,5% вполне может вырасти до 13,5%.