Из отдельных локаций стоит отметить Новосаратовку (+ 8,1%) и Новоселье (+ 6,8%). Но в целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как стабильную.

Отступление по поводу

Много лет подряд практически каждый месяц мы публикуем эти таблички. Сколько стоит жилье в том или ином районе, в определенной локации. Можно посмотреть, сколько стоило год назад. Или два. Или десять.

А зачем, собственно? Какая читателю польза? Не такой простой вопрос, если вдуматься.

Ну, во-первых, это красиво. Во-вторых, если уж начал заниматься каким-то делом (а цифры по рынку аналитик Дмитрий Житков собирает и обсчитывает, чтобы не соврать, лет 20, не меньше), то вдруг прекращать как-то и странно: в глубине анализа тоже есть определенная ценность. Мы знаем, как вел себя рынок в кризис 2008-го, и в 2014-м, и так далее. В-третьих: рынок жилья — штука инерционная. Дом строится несколько лет, деньги на квартиру семья собирает тоже не вдруг, ипотеку выплачивает… Ну, об этом лучше вообще не думать. Здесь долгосрочные тренды важнее сиюминутных шоков, даже самых значительных, вроде начала СВО. И предпочтения в сфере жилья тоже меняются медленно.

Так что будем считать эти обзоры — главами путеводителя.

Чудес не бывает

За февраль средние цены на первичном рынке ЛО снизились на 0,8%, за год — минус 0,2%. Это не значит, что ту же самую квартиру, за которую застройщик хотел получить 5 млн, сегодня можно купить за такую же сумму. Индекс говорит о другом: новые проекты выходят чуть быстрее, чем девелоперы успевают их распродавать; цены на старте ниже, чем в объектах под сдачу. Проверим: в марте 2024-го в ЛО строятся жилые дома общей площадью 3,9 млн кв. м, в продаже — 2,57 млн кв. м. Год назад — 3,33 млн кв. м и 2,42 млн в продаже. (Данные ЕИС ЖС.)

А в Петербурге — наоборот. В марте 2023-го — 7,6 млн и 5,7 млн в продаже, в марте 2024-го — 6,7 млн в стройке, 4,8 — в продаже. Товара меньше — цены выше; в экономике чудес не бывает.

Почему в Ленобласти строят больше — тоже не бином Ньютона: несколько проще, чем в Петербурге, процедура согласований, немного больше ориентирован на бизнес способ финансирования/выкупа социалки; земля дешевле. Именно поэтому неплохие шансы на развитие у новых локаций: Новоселье, Новосаратовка, из недавних — Лаголово. И высоких цен в этих локациях в ближайшие годы тоже не будет, потому что конкуренция. В Новоселье — сразу восемь застройщиков, в Новосаратовке — четверо, и даже в Лаголово две крупные московские фирмы («Самолет» и ГК «А101») присматривают друг за другом.

Из-за расхождения цен — повышение в городе, стагнация в области — увеличился разрыв между ЖК в городских районах и в области. Например, новостройки во Всеволожском районе уступают петербургским «спальникам» 43%, год назад разница составляла 39%. Расхождение областных ЖК с жилыми комплексами в пригородах (Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый, Курортный) увеличилось с 9% до 16,3%. И пока эта «дельта» будет увеличиваться.

Число рекламируемых проектов в городской черте за год немного выросло: 362 объекта против 356. При этом структура предложения в регионе за год существенно и заметно изменилась в пользу Ленобласти. Год назад на областные проекты приходилось 33% общего количества квартир, предлагаемых в регионе, сейчас — 42%.

В продажах начало 2024 года принесло ощутимый спад. За январь-февраль Росреестр зарегистрировал 2949 договоров долевки. В прошлом году за тот же период девелоперы продали на 13% больше (3335 ДДУ), в 2022-м — в полтора раза больше (4553 договора).

Цены в дрейфе

В прилегающих к Петербургу районах динамика за год получилась разнонаправленной. Во Всеволожском и Гатчинском цены снизились, в Ломоносовском и Тосненском выросли. Минус 10,4% годовых в Гатчинском районе обусловлены уходом из листингов сданного в сентябре гатчинского ЖК «Феникс» и выходом на рынок в июне 2023-го недорогого ЖК «Новая страница» в Коммунаре. В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район, отстает Гатчинский.

В популярных локациях февральская динамика была незначительной, диапазон от плюс 3,5% до минус 1,7%. За год существенная корректировка цен — минус 11,6% — зафиксирована только в Федоровском Тосненского района: снизились цены в ЖК «Счастье 2.0».

Самой дорогой из локаций вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом остается Кудрово: 185 566 рублей за «квадрат». Внизу рейтинга прочно утвердились Романовка/ Щеглово (менее 100 000).

Число областных ЖК в продаже в 2024 году к марту выросло до 101. Год назад их насчитывалось 83, так что прирост составил 22%. Наиболее заметно увеличение ассортимента во Всеволожском и Гатчинском районах.

За год в два раза увеличилась доля квартир, реализуемых в Ломоносовском районе, — за счет проектов в Новоселье и в Лаголово.

Пока стратегия сдерживания цен, которой придерживается большинство застройщиков, не приводит к заметному увеличению продаж в областных ЖК. Но и каких-либо кризисных явлений пока не заметно.

Цифры к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/StnkWUOaHPy4ow

Приведенные в таблицах данные получены в результате анализа предложений квартир, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга». Цены на апартаменты не учитывались. Понятие «спальный район» не включает в себя зоны застройки старого фонда и зоны, удаленные от метро, например Парголово или Пулковские высоты.

Табл. 1. Динамика цен предложения на первичном рынке СПб и ЛО, по территориям, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Динамика цен на новостройки по районам Ленобласти, руб./ кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Динамика цен на новостройки по основным локациям, Ленобласть, руб./ кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 4. Распределение предложения, Петербург и Ленобласть, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 5. Структура предложения по районам Ленобласти, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 6. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Данные сервиса DataFlat.ru

Таб. 7. Зарегистрированные ДДУ

Данные Управления Росреестра по ЛО