За январь-февраль 2024-го в области застройщики сдали многоквартирные дома на 148 тысяч «квадратов». В прошлом году строители за тот же период отчитались за 216,2 тысячи кв. м в МКД — в полтора раза больше. А если сравнивать с показателями 2022-го — спад в два с половиной раза. (За тот же период позапрошлого года ввод многоквартирного жилья составил 362,7 тысячи кв. м.)

В Петербурге сегмент ИЖС роли в статистике не играет — 3–4% в общем объеме ввода. Но и в городе заметно снижение объемов ввода год от года. За январь-февраль петербургские застройщики сдали 773,5 тысячи кв. м в МКД. За тот же период 2023-го — 818,9 тысячи кв. м, в 2022-м — 935,7 тысячи «квадратов».

В целом по стране жилищное многоквартирное строительство за год сократилось на 36%. Отрасль держит приличные показатели в основном за счет ИЖС. (В Ленинградской области это особенно заметно.)

При этом в новостройках вовсю работают льготные госпрограммы, на них приходится 80–90% продаж. В частном строительстве ипотека занимает не более 20–25% сделок. Аналитики предсказывают жилищному строительству серьезные трудности с лета: 1 июля прекращается действие программы «ипотека с господдержкой 2020». Остальные субсидированные программы, скорее всего, продлят, но будут корректировать. Основная причина понятна: платежеспособный спрос на жилье уперся в потолок цен. А снижать их сложно, потому что себестоимость подпирает.

«Пригород» старается избегать прогнозов. Слишком много факторов приходится учитывать: от курса рубля до параметров будущих госпрограмм, которые пока еще только обсуждаются. От наличия в регионе свободных территорий под застройку до желания чиновников «повесить» на застройщиков побольше затрат на социалку, дороги, инженерию.

В сегменте частного строительства все наоборот: господдержка почти незаметна, а в показателях — стабильность с заметной тенденцией к росту.

За два месяца в Ленобласти зарегистрировано 5286 индивидуальных домов — на 16,5% больше, чем за январь-февраль 2023-го.

По данным областного Управления Росреестра, в феврале в жилом фонде региона прибавилось 1472 дома (192 688 кв. м), на 23% больше, чем год назад. Из них домов на участках под ИЖС 754, общей площадью 100 592 кв. м, и 718 жилых домов на садовых участках, общей площадью 92 096 кв. м. Для любителей точных цифр дополнительно сообщаем: доля давно построенных домов, по каким-то причинам ранее не поставленных на учет, обычно составляет 15–20%. Причем и в этом году, и в прошлом. Так что на динамику (рост или спад) «дачная амнистия» почти не влияет.

Такая же успокоительная картинка — стабильность с небольшим «плюсом» — и в показателях вторичного рынка. За два месяца граждане приобрели в Ленобласти по договорам купли-продажи 4016 индивидуальных домов (ИЖС и дома в СНТ для постоянного проживания). В январе-феврале 2023-го было зарегистрировано 3513 сделок, рост за год — 14%.

В самом динамичном сегменте, в сфере купли-продажи участков со статусом ИЖС, СНТ или ДНП, — аналогичная ситуация. 11 369 сделок за январь-февраль 2024-го, на 15% больше, чем в прошлом году (9889 продаж). По отношению к 2022 году — рост на 42%, к периоду «до СВО» — на 42,5%.

Участники рынка и эксперты (например, на телеграм-канале «ИЖС в России») прогнозируют рост спроса и средних цен. Насчет весеннего оживления спорить не будем: по крайней мере, в области купли-продажи участков самые «урожайные» месяцы — май-июнь, холодная статистика Росреестра это подтверждает год за годом. А вот в плане нового строительства год будет интересным.

Тем более что крупные застройщики явно переключают фокус внимания на ИЖС: Группа «Самолет» заявляет в Подмосковье уже третий масштабный проект с индивидуальными домами.

В общем, не исключено, что во втором полугодии при сравнении домов ИЖС с квартирами в новостройках сторонники индивидуального жилья получат дополнительные аргументы.

Экспертный курултай

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Думаю, эта тенденция будет устойчивой. И многие застройщики перейдут в сегмент загородного домостроения. У городских девелоперов проблемы с cash flow (финансовыми потоками — «Пр.»), из-за этого растут ставки по проектному финансированию. С дорогими кредитами строительство становится дороже. А причины для роста спроса на жилье в новостройках в перспективе пока не видны. Ситуация может измениться со снижением ключевой ставки Центробанка, но когда это произойдет?

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Пока я не вижу причин, которые способствовали бы сокращению объемов индивидуальной застройки или стимулировали увеличение многоквартирного строительства. В сегменте ИЖС еще только начинаются какие-то осязаемые меры поддержки со стороны государства. Хотя, может быть, стоит обойтись без них — этот рынок и так неплохо себя чувствует. И я не думаю, что льготные кредитные схемы на загородном рынке будут массовыми. Все-таки загородный дом — дополнительная недвижимость. Возможно, в ближайшей перспективе доля ИЖС будет расти, затем, с изменением макроэкономической ситуации, многоквартирные новостройки догонят.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

– Стоимость квадратного метра в МКД будет расти. Земельный ресурс исчерпывается, растет стоимость труда, возникают дополнительные факторы давления со стороны государства. Проектное финансирование улучшило положение застройщиков (нет кассовых разрывов), но, если ты неправильно выстроил систему сбыта, это будут достаточно дорогие деньги.

Государство станет «точечно» включать меры поддержки спроса, девелоперы будут придумывать разные схемы, которые позволят нивелировать новые факторы. Поэтому появляется Самолет-банк, скоро будет ПИК-банк. В орбите застройщиков появятся дополнительные компании, которые будут оказывать сервисные услуги. Центры прибыли начнут смещаться. Как в истории с продажей автомобилей: дилеры зарабатывают не столько на продаже, сколько на авторизованном сервисе. Девелоперы начнут диверсифицировать портфель проектов. Прибыль будет формироваться в управляющей компании, возможно — у владельцев сетей (в крупных проектах). Электричеством, водой, канализацией пользуются все… Это невысокий, но постоянный доход. Инновационные технологии позволяют оптимизировать затраты жителей на эксплуатации сетей. Как мы это делаем в проекте «ЛесАрт». Стоимость ресурсов растет, возможности государства компенсировать эти расходы снижаются.

В целом по рынку многоквартирных домов снижение продаж в марте-апреле может составить еще 15–20%. Квартиры дешевле не станут. Дальше девелоперы либо перестанут продавать, либо будут растягивать стройку. Я полагаю, что следующим действием для поддержки строительства будет не стимулирование спроса (через низкие ставки), а возврат к поддержке застройщиков. Например, через частичную компенсацию ставки по проектному финансированию или возвращение в той или иной форме программы «Стимул».

Табл. 1. РФ, ввод жилья за два месяца (январь-февраль), млн кв. м

Данные Росстата

Табл. 2. Петербург, ввод жилья за два месяца (январь-февраль), тыс. кв. м

Данные Петростата

Табл. 3. Ленобласть, ввод жилья за два месяца (январь-февраль), тыс. кв. м

Данные Петростата

Табл. 4. Регистрация домов ИЖС и домов для постоянного проживания в СНТ

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 5. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 6. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 7. Продажи квартир по ДКП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО