И это хорошая новость, потому что дебютов в дорогом сегменте не только в этом году не было — но и в прошлом было крайне немного.

Успешно идут продажи в КП «Оберег» в Ленинском; вернулся в активную фазу проект КП «Форест Вилладж» (там же); фальстарт получился у поселка «Никольские угодья». В 2023 году у Мурманского шоссе появился КП Villa Oivala от компании Sajva Development: 34 домовладения, дом с участком — 23,5 млн рублей. В конце 2023 года открылись продажи в Chalet De Luxe Toksovo (проект ведет компания Lapina): 22 домовладения, от 20 млн рублей.

В целом — негусто, так что ярких новостей про элитные проекты участники рынка заждались.

Юкки — престижная локация. Здесь находятся поселки «Медное озеро» и «Медное озеро – 2», Honka Family Club, КП, поселки «Юкковское» и «Юкковский парк». На прилегающей территории планировалась реализация комплексного рекреационного проекта «Гардарика» (для чего, собственно, и включили несколько лесных участков в границы населенного пункта), но о нем последние два года ничего не слышно.

Итак, «Медный ручей».

По данным СМИ, речь идет об участке в юго-западной части поселка Юкки площадью около 2 га. Территория поделена на 27 домовладений; 14 домов уже построены. Соответственно, площадь каждого участка — 6 соток. (Есть и по 7,5 сотки, но это вместе с проездом к дороге.) На ЦИАНе дома в этом поселке площадью от 122,6 до 159,6 кв. м стоят от 25 до 30 млн рублей. Никакой собственной инфраструктуры нет: на сайте рассказывают о детских и спортивных площадках и пр., но это все находится за пределами поселка.

Можно сравнить. Например, по соседству, в КП «Медное озеро – 2», из общей площади в 46,4 га более 10 га отведено под общественную инфраструктуру, участки — от 20 до 60 соток. В поселке «Озерный край» в Токсово на 5 га уместилось всего 14 домовладений с участками от 12 до 35 соток.

Вот эта особенность проекта «Медный ручей» — предельная плотность и квадратно-гнездовая посадка — могут создать проблемы в продажах. Поселок Kaltino Corner в Кальтино от татарстанской компании «Унистрой» организован похожим образом: 57 домов на участке 7,5 га. Проект вышел на рынок летом 2022 года; сейчас на генплане три дома помечены как «проданные». Не то чтобы успех.

Кстати: девелопер проекта «Медный ручей» — компания «МКС Груп», учредители связаны со строительным бизнесом в Вологодской области. (Участники рынка говорили, что к проекту имеют отношение менеджеры «Уралсиба», подтверждения найти не удалось.)

Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб» (КП «Медное озеро», HonkaNova и др.), полагает, что «шесть соток — не вполне подходящий формат для бизнес-класса». Он уверен, что в дорогом сегменте не менее 25% территории нужно отводить под общественные зоны, прогулочные дорожки и т.д.

Девелопер Вадим Новиков (КП «Оберег») также считает наличие собственной спортивно-досуговой инфраструктуры обязательным условием загородного проекта от бизнес-класса и выше. Даже с поправкой на то, что затраты на такие объекты будут включаться в стоимость домовладений.

Интересное предположение высказывает эксперт Максим Хансон, руководитель АН Insiders. Он отмечает: возможно, региональные застройщики приносят в наш регион собственный опыт. В других регионах, в том числе южных, опыт жизни в частном доме связан не столько с дачными поселками, сколько с массивами ИЖС на городских окраинах и в ближних пригородах. И там, действительно, 6 соток могут восприниматься как вполне нормальный размер участка. Но в петербургском регионе все же работают другие стереотипы, и для местных жителей 6 соток — это, скорее, про «Дунай», Синявино или Мшинскую…

Редакция «Пригорода» вполне допускает, что возможен и другой вариант. Что «Унистрой» и «МКС Груп» всего лишь опережают время и пришли к нам с новым «продвинутым» стандартом, который покупатели еще не успели оценить. Что ж, лучшим свидетельством их правоты будет динамика продаж.