За 2024 год в Ленинградской области было зарегистрировано почти триста тысяч сделок с недвижимостью. (Точнее — 296 639.) На сто тысяч больше, чем в 2023-м. (199 375.)

Это если считать все сделки, кроме аренды: ДДУ, ипотеку, договоры купли-продажи квартир, домов и участков.

Судить о движении рынка — дело непростое. На знакомой изо дня в день картинке глаз «замыливается», перемены накапливаются постепенно и видны не сразу.

Верить официальным отчетам и репортажам тоже не с руки: судя по телекартинке, у нас все кругом колосится, процветает и растет со страшной силой. Попробуем посмотреть на сухие данные по количеству рыночных сделок. Там маловато подробностей, но цифры в основном соответствуют реальности.

Итак: ипотека (см. таб. 1). Некий сводный показатель, потому что в кредит покупают и новостройки, и участки, и квартиры на вторичке. Сюрприз: льготы отменили в середине года, ставки стали совсем неприличные, а на показателях кредитования это почти не сказалось. 103 970 кредитных договоров было зарегистрировано в Ленобласти в 2024 году — на 2,6% больше, чем в 2023-м. И на 20% больше, чем в 2021-м, когда главной неприятностью были последствия пандемии, а ипотеку выдавали в среднем под 7%, а не под 25–30%, как во второй половине 2024-го. Может сложиться впечатление, что россиянам все равно, сколько платить банку. Хотя это, конечно, не так. Скорее всего, уменьшится средняя сумма кредита: граждане стараются накопить первый взнос побольше, в долг взять поменьше, отдать, по возможности, досрочно. Точнее сможем написать, когда ЦБ подведет итоги за 2024 год, примерно через неделю.

Новостройки: сюрпризов нет, явного и сильного падения во втором полугодии 2024-го тоже нет — хотя ожидалось. За прошлый год зарегистрировано 22 181 ДДУ — поменьше, чем в предыдущие периоды, но не критично. Уже обозначились разные антикризисные стратегии. Группа ЦДС проявляет сугубую сдержанность и в основном достраивает начатое; группа ЛСР продает часть проектов другим застройщикам; «Полис» и GloraX запускают новые стройки. ГК «Едино» (в Новоселье) делает ставку на новый продукт. Посмотрим, кто в итоге окажется прав. Заметного роста средних цен в ЛО не будет: избыточное предложение не позволит.

В сегменте участков со статусом ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ — все ровно. Сделок за прошлый год немного поменьше, но в пределах погрешности; земля остается популярным ресурсом, и стоимость участков плавно растет; цены сильно зависят от того, где и какой участок продается. Если в популярном обустроенном поселке да на первой линии — одна история, если в свежеиспеченном «массиве» на окраине деревни, в мелкой нарезке и без подъездов — совсем другая. В Курортном районе и в зоне Репино — Ленинское миллион за сотку — уже почти норма. В дальних углах Гатчинского и Ломоносовского и 100 тысяч может показаться многовато.

В сегменте вторичной купли-продажи частных домов — все ровно, даже с небольшим ростом. Дороги ремонтируют, аварийные сети (худо-бедно) починяют, пункты Ozon и WB открываются регулярно — ну и ладно. Опять же — газификация: не везде, и с тарифами ясности нет, но все же список газифицированных населенных пунктов пополняется, и это тоже плюс для рынка.

Дальнейшее развитие областных локаций, ориентированных на ИЖС, будут тормозить те факторы, на которые частные застройщики или некоммерческие объединения (СНТ) повлиять не могут: дефицит инженерных мощностей, состояние дорог, отсутствие или дефицит социальных объектов (школы, медпункты). А также отсутствие на федеральном уровне внятных программ по льготному кредитованию ИЖС. (Эксперименты с эскроу пока выглядят неубедительно.)

Но именно минимальная зависимость от государства обеспечивает региональным рынкам ИЖС надлежащую стабильность.

Данные таблиц можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/irm-PD53oQ4_LQ

Табл. 1. Показатели рынка жилья, по годам, количество договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Показатели рынка жилья, за 2024 год, ЛО, количество договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Комментарии экспертов

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:

– Если проанализировать данные Росреестра, то прежде всего нужно отметить стабильную ситуацию с продажами участков. Фактически результаты продаж в 2024-м — на уровне прошлого года. Продажи ровные как к предыдущим годам, так и по месяцам, за исключением скачка спроса в июле, когда сыграло прекращение льготных ипотечных программ. Хотя есть и странности: если бы ипотека так сильно влияла на спрос на землю, то после отмены льгот был бы спад. А его нет — спрос стабильный и почти на прежнем уровне. (Возможно, в июне были эмоциональные сделки.)

Интересным получился ноябрь 2024 года. Провал по ДДУ и по ипотеке, возможно, связанный с введением комиссий, с ограничениями по лимитам, нестабильной работой банков и пр. Вместе с тем в ноябре выросли показатели регистрации договоров купли-продажи по приобретению индивидуальных домов и квартир на вторичном рынке. Возможно, произошло какое-то перераспределение спроса. Кто-то вместо ипотеки на новостройки перешел на вторичку, другие клиенты решили приобрести дом.

В целом загородный рынок достаточно стабилен и мало подвержен воздействию внешних факторов. Если у какого-то застройщика неприятности или какой-то сегмент проседает (например, небольшие дома, рассчитанные под ипотечный лимит), то на общих показателях это почти не сказывается.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Фактические итоги по продажам домов и земельных участков на загородном рынке Ленобласти подтвердили наши ранние прогнозы, сделанные в начале прошлого года.

В 2024 году произошел рост строительства новых домов на 11% по отношению к 2023 году. И рост мог бы быть еще больше, примерно до 20%, если бы не отмена ипотеки с господдержкой и введение по сути заградительных процентных ставок по ипотеке. Что и сказалось на показателях строительства и ввода новых домов начиная с октября: падение почти в три раза.

С учетом установки президента РФ на то, что семейная льготная ипотека под 6% должна выдаваться без лимитов, через несколько месяцев можно ожидать некоторого восстановления показателей ввода новых домов. В этот цикл укладывается строительство быстровозводимых домов. Это три панельные технологии: SIP-панели, панели из пенополистирола и ЖБИ-панели, а также модульные дома и каркасные дома небольшой площади (до 100 кв. м). Позицию президента поддержали банки, и мы уже в январе наблюдаем заметное снижение требований к уровню первоначального взноса (до 20%) и увеличение максимальной суммы выдачи с 6 до 12 млн рублей. В три раза это не увеличит строительство новых домов, но на 1,5 можно рассчитывать.

Также сбылись прогнозы и по росту продаж домов на вторичном рынке: плюс 9% по отношению к 2023 году. В 2023 году продано 31 874 дома, а в 2024 — 34 685. Вторичный рынок гораздо менее зависим от ипотеки. В следующем году следует ожидать продолжения роста, примерно на 15%.

Фактические показатели продаж земельных участков не подтвердили прогнозов. В 2024 году мы получили небольшой спад, чуть более 2%. Можно сказать, что продажи участков вышли на плато.

В целом надо отметить, что загородный рынок, пожалуй, лучше городского справился с вызовами 2024 года: фактическое закрытие ипотеки, высокая инфляция, сокращение рабочей силы и рост ее стоимости. И это говорит о его высокой устойчивости и могучем потенциале роста в будущем, но не в 2025 году, а позднее. В 2025-м мы станем наблюдать плато с небольшими колебаниями вниз и вверх.