Мобильная версия для смартфонов и планшетов

 

Центробанк 15 августа резко — до 12% — повысил ключевую ставку (КС). А 15 сентября прибавил еще 1%. И объявил, что как минимум до конца года планирует держать КС на уровне 13‒13,5%, чтобы притормозить инфляцию.

С небольшим отставанием во времени коммерческие банки подняли стоимость рыночной ипотеки до 14‒14,5%. В правительстве заговорили о сокращении льготных ипотечных программ и подняли размер первого взноса по субсидированным кредитам с 15% до 20%. Граждане, как обычно при финансовых катаклизмах и шоках, бросились «инвестировать в бетон» — покупать жилье, пока не подорожало еще больше, пока действуют ранее одобренные ипотечные заявки. Спрос на новостройки в петербургском регионе в августе вырос в полтора раза. Тем более инвестировать особенно и не во что: доллар подорожал еще раньше, акции российских предприятий падают, криптовалюта — актив для немногих.

Финансовый шторм зацепил и загородный рынок, но — краешком, по касательной. По оценкам риэлтора Максима Хансона, спрос ниже, чем на пике, в начале пандемии, но выше, чем в докризисные годы. Девелопер Дмитрий Зюзин уверен, что спрос на «загородку» сохранится на сложившемся уровне как минимум до конца года. Руководитель проекта КП «Оберег» Вадим Новиков напоминает, что среди покупателей загородных объектов (особенно в бизнес-классе и выше) преобладают предприниматели, а их сложно удивить колебаниями валютного курса или мерами по ограничению ипотеки.

 

Кредит — не догма

 

Ипотека на загородном рынке, хотя и растет, пока охватывает не более 10% сделок.

Например, лидер жилищного кредитования Сбербанк за восемь месяцев (январь ‒ август) выдал в Петербурге более двух тысяч кредитов на строительство ИЖС на сумму 11 млрд рублей. В Ленинградской области — 930 кредитов на ИЖС на 4,4 млрд рублей. Рост к прошлому году — в шесть раз, причем 99% займов выдавались по госпрограммам (семейная ипотека, господдержка и пр.). Однако в Ленобласти за этот же период граждане построили 13,9 тысячи новых индивидуальных домов; на вторичном рынке было заключено 13,65 тысячи сделок с домами ИЖС и с домами для постоянного проживания в садоводствах. За этот же период Росреестр зарегистрировал 65,8 тысячи сделок с участками — в 1,3 раза больше, чем в прошлом году. Мораль проста: покупатели «загородки» до сих пор как-то обходились без ипотеки — обойдутся и дальше, даже если господдержку вовсе свернут.

Перестройка экономики на военные рельсы тоже загородной сферы пока не касается. Хотя, например, в Петербурге комиссия по генплану практически остановила редевелопмент (перевод промышленных предприятий под жилую функцию): а вдруг площади понадобятся под оборонный заказ? В Ленобласти такие меры никто не предпринимает, да они и ни к чему: земли пока хватает.

 

Загородное пополнение

 

Застройщики регулярно выводят на рынок новые поселки, пополняя объем предложения.

Летом открылись продажи в КП «Саблинское предместье» (Никольское СП): 83 участка, девелопер — «Зеленая долина». Компания «ФАКТ» во Всеволожском районе начала обустройство поселков «Левада» (96 участков) и «Негород Заневский» (75 домовладений, из них 13 — в первой очереди). Фирма «Вистбалт» запустила продажи в КП Lopuhinka Village в Ломоносовском районе (75 лотов). Maslov Group вывела на рынок КП «Павлов’SKY» в Павловске (172 участка). Компания «Петербургские просторы» начала продажи в КП «Дача у Лесколово» в Куйвози (104 участка); там же фирма «Доходные земли» начала реализацию КП «Белкино» (86 участков). В массиве Кискелово, у ручья Палайоки, открылись продажи в коттеджном поселке «Панорамный». Девелопер проекта — УК «Северная долина», всего здесь 400 лотов. Компания Clever Grad обустраивает КП «Три ручья» на 38 домовладений в Оржицком СП (Ломоносовский район). Еще один дебют в Ломоносовском — КП «Ягодное Club» рядом с деревней Малое Коновалово; девелопер проекта — компания «Рост Девелопмент», комбинированное предложение (готовый дом, участок или участок с подрядом), 175 лотов. «АТС Малиновка» запускает поселок Hytte рядом со Всеволожском (25 участков) и КП Sawoda в Тосненском районе (75 участков). Фирма «СтатусПрофДевелопмент» вывела в листинги домовладения в КП Viva! Kasimovo в Агалатовском поселении, 50 лотов (участки и коттеджи).

По совокупности содеянного — около 1,5 тысячи лотов. Перечень впечатляющий, но далеко не полный. Есть еще дополнительные очереди в действующих проектах, отдельные «массивы ИЖС» в деревнях и поселках (иногда даже без общего ограждения) и т. д.

В целом: нет ни дефицита, ни избытка; рынок выглядит сбалансированным. В успешных проектах застройщики уверенно поднимают цены (например, в КП «Сосновские горки» и «Разметелево» — на 10%, в КП «Оберег» — чуть ли не на 50% с начала года). Там, где есть проблемы с продажами, проводится реконцепция или «перезапуск».

 

 

Мнения экспертов

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

‒ В долгосрочной перспективе, если не проявятся другие серьезные факторы влияния, меры ЦБ РФ приведут к замедлению экономики, снижению прибылей компаний, снижению объема собираемых налогов. Также произойдет сокращение объема денежной массы на рынке, а значит, нужно готовиться к снижению спроса. Часть мелких инвесторов уйдет с загородного рынка. Часть капитала с него оттянут банки с высокими процентными ставками по депозитам. За август-сентябрь цены на строительные материалы выросли примерно на 15%. Себестоимость строительства будет расти как за счет роста цен на материалы (борьба с инфляцией пока не дает заметных результатов), так и за счет стоимости рабочей силы. Качели рынка медленно перемещаются в сторону рынка покупателя. Но спрос на участки в локации до 30 км от КАД с готовой полной инженерной инфраструктурой сохранится, там в последнюю очередь можно ожидать замедление роста цен, а уж тем более их снижение. Статистика продаж в наших поселках в сентябре по-прежнему подтверждает высокий уровень спроса, несмотря на повышение цен на 10%.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

‒ ЦБ РФ действительно намекает, что увеличение ключевой ставки — это надолго. Ипотека на вторичное жилье подорожала еще в августе до ~14,7 % в крупнейших банках. Доходности депозитов это касается в меньшей степени: реклама про 12% годовых не упоминает, что такие депозиты открываются в основном на 3 месяца, и только для новых вкладчиков.

Тем не менее с 2020 года цены на загородные дома выросли на 25‒30%, то есть свои 10% годовых можно получить и в этом сегменте.

Льготная ипотека на «загородке» — семейная или с господдержкой — обложена кучей условий, соблюсти которые бывает сложно.

Себестоимость строительства, если верить публикациям в СМИ, в Петербурге выросла на 20%. Мы полагаем, что это все же касается отдельных позиций. Пиломатериалы не подорожали совсем. По расходам на оплату труда: мы только что (во второй декаде сентября) набирали сотрудников. За те же деньги, что платили и в конце прошлого года.

 

Александр Петров, управляющий партнер компании Nordhus:

‒ На рынке загородной недвижимости может установиться небольшое затишье, связанное с увеличением ставки ЦБ. Изменится размер первоначального взноса до 20%, это заставит людей потратить дополнительное время на привлечение средств.

Увеличение рыночных ставок тоже повлияет на спрос, скорее всего, незначительно и проявится в виде небольшого снижения интереса на время принятия новых условий.

Цены на дома и участки будут расти с отставанием во времени от роста стоимости материалов и комплектующих. Ситуация на рынке заставляет девелоперов действовать максимально гибко. (Цитату приводим по публикации на тг-канале «ИЖС в России».)

 

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

‒ Меры, предпринимаемые Центробанком, конечно, скажутся на загородном рынке, но я не думаю, что это влияние будет заметным. Загородный рынок достаточно инертен, изменения условий и какие-то меры на уровне государства отражаются на нем далеко не сразу. Продолжается активный строительный сезон.

Ипотека на загородном рынке не так популярна, как на городском, причем в высоких ценовых сегментах ее практически не используют. Возможно, часть клиентов ускорит принятие решений, но они и так уже тратят меньше времени на обдумывание, чем пару лет назад.

Частные инвесторы землей уже запаслись, об этом можно судить по регулярному выходу в продажу все новых проектов. Приобретение участков под застройку в кредит — большая редкость, нам такие случаи практически не известны. Инфляция никуда не делась: растут цены по отдельным позициям стройматериалов, растут зарплаты в строительной отрасли. Но девелоперы приучились гибко реагировать на конъюнктуру, в том числе — изменением цены, когда это возможно и уместно.

 

 

Табл. 1. Данные по регистрации новых жилых домов

на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Месяц	2021	2022	2023
Январь	1204	2477	3345
Февраль	1596	2185	1192
Март	1735	1634	1523
Апрель	1615	1876	1353
Май	1272	1241	1335
Июнь	1283	1574	1554
Июль	1337	1598	1638
Август	1639	1954	1927
За 8 мес.	11 681	14 539	13 867

 

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов,

вторичка (ДКП), Ленобласть, шт.

	2022	2023
Январь	н/д	1760
Февраль	н/д	1753
Март	н/д	2327
Апрель	2102	2310
Май	1931	2589
Июнь	1846	2837
Июль	2284	2812
Август	2758	3105
Апр.-авг.	10 921	13 653

 

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

	2021	2022	2023
Январь	3339	3291	4654
Февраль	4637	4714	5235
Март	5422	6804	7943
Апрель	6813	7428	9394
Май	6634	6428	10 180
Июнь	5639	8282	9653
Июль	5389	7490	8769
Август	5385	6381	9962
За 8 мес.	43 258	50 818	65 790

 

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 4. Сделки в коттеджных поселках (УБП, договоры подряда, дома, таунхаусы), шт.

Период	1 кв. 22	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв. 23	2 кв. 23
Колич.	2,9 тыс.	1,9 тыс.	1,8 тыс.	1,28 тыс.	1,34 тыс.	2,6 тыс.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и журнала «Пригород»

 

https://disk.yandex.ru/i/oxcu5LdHKzbztg