24 мая 2023
1188
Дмитрий Синочкин

Максим Жабин: «Спрос на новостройки сохраняется, но сделки занимают больше времени»

Весной 2003 года на первичном рынке жилья в Ленобласти зафиксирован спад. Ситуацию на рынке комментирует Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой».

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Общее снижение продаж связано, в первую очередь, с изменением условий по ипотеке, в том числе – с борьбой ЦБ с «околонулевыми» ставками.

Мы пока не видим новых неожиданных изменений ни в динамике продаж по нашим проектам, ни в работе с банками – мы были готовы к переменам.

Больше месяца назад мы сами отказались от программы «ипотека под 0,01%», перешли на программу с кредитами под 4,6%. Нет перемен и в политике банка по предоставлению проектного финансирования, разве что незначительная коррекция: плюс 0,2-0,3%.

Если говорить о спросе, то активность клиентов сегодня на том же уровне, что была в марте: большое количество запросов, достаточное количество броней.

Но в отличие от «урожайного» 2022 года значительно увеличился срок проведения сделок, от момента поступления заявки до договора.

Раньше это занимало одну-две недели, сейчас – месяц-полтора. Клиенты тщательно обдумывают решение о покупке, а банки долго проверяют клиентов. Это касается и семейной ипотеки, и классической ипотеки с господдержкой.

Довольно часто у клиентов нет средств на первый взнос, и мы совместно ищем возможности и предлагаем варианты. У нас есть наша собственная программа «Накопи на ипотеку»: при ее использовании на сделку выходим быстро, но основные средства получаем через полгода-год.

Это касается готового, уже построенного жилья – квартир в домах, введенных в эксплуатацию. Механизм такой: человек заселяется в квартиру и копит на первый взнос, в этом случае через год мы получаем основные средства по сделке.

В программе «Накопи на ипотеку» есть риск, что клиент не сможет собрать нужную сумму. Мы используем собственную скорринговую программу, проводим проверку, чтобы такие случаи свести к минимуму.

Когда мы реализуем комплексный проект, КОТ или КРТ, наши главные конкуренты – мы сами. Мы сами себе создаем конкуренцию, уже построенные очереди конкурируют со строящимся жильем.

 Раньше у нас в плане продаж было, условно, 70% первички и 30% вторички (по объему), сейчас, когда спрос снижается, мы закладываем соотношение 50% на 50%. Но стратегия продаж разная, разные расходы по управлению, по налогообложению.

 Поэтому сегодня мы запускаем программы длительной рассрочки на приобретение готового жилья, от 3 до 5 лет. Сейчас мы опробуем ее в тестовом режиме, с несколькими клиентами.

Фактически мы берем на себе функции банка. Этого не хочется делать, но приходится. Договор рассрочки по содержанию и объему, по требованиям сильно напоминает кредитный договор клиента с банком, включая обязательное страхование.

У нас заработала еще одна программа - «трейд-ин», когда первый взнос обусловлен продажей какой-то имеющейся у клиента недвижимости. Время на продажу собственной квартиры – в среднем два-три месяца.

Нашими партнерами выступают как петербургские агентства – ПАН, например – так и региональный оператор «Обмен.рф». С ними мы пока сотрудничаем в тестовом режиме. В обоих вариантах заключается ДДУ, вносится какой-то небольшой фиксированный платеж, устанавливается график платежей.

На рынке есть еще одна проблема - сложности с оценкой квартир. Используются устаревшие методики оценки, в том числе - в случаях, когда речь идет о продаже через ипотеку. 

Методика эта влияет на определение стоимости залога, соответственно на размер выдаваемого кредита. Отчасти преодолеть эту проблему помогла бы программа государственной поддержки вторичного рынка, которая сейчас обсуждается.

 Введение таких мер сделало бы относительно симметричными ставки по ипотеке на вторичном и первичном рынке и позволило бы более справедливо определять сумму залога.

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей