24 июля 2021
1150
Дмитрий Синочкин

Рынок перекосило

Купить участок по приемлемой цене еще можно. А вот построить дом за нормальные деньги уже проблематично.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

За первое полугодие в коттеджных поселках девелоперы вывели в продажу 5300 лотов (участков, домов и секций). Это немного меньше, чем удалось продать (аналитики КЦ «Петербургская недвижимость» зафиксировали 5950 сделок).

Но в целом рынок организованной загородной застройки выглядит сбалансированным. Сейчас объем предложения составляет 16 300 объектов; количество сделок по итогам года составит около 12 000 лотов, прогнозирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «ПН».

Количество проектов за полгода сократилось на 13% - минус 49 поселков.

Сейчас в Ленобласти и пригородах Петербурга насчитывается 329 коттеджных поселков (плюс 64 дополнительные очереди в существующих КП). В сегменте таунхаусов идут продажи в 27 проектах (плюс 14 очередей в действующих).

Главная тенденция полугодия: неуклонный рост спроса (см. таб. 1). Месяц за месяцем застройщики продают вдвое больше участков и домов, чем в предыдущий период застоя, начиная с 2015 года. Этот тренд подтверждается и данными по вводу новых домов ИЖС и жилых домов в садоводствах: по данным администрации Ленобласти, с января по июнь зафиксирован ввод 1,2 млн кв.м в новых домах ИЖС и жилых домах в садоводствах. По данным Росреестра, за 6 месяцев граждане поставили на учет 8705 частных домов: 6817 со статусом ИЖС и 1890 жилых домов в садоводствах и ДНП.

К сожалению, мы не можем судить о том, как обстоят дела в «старых» садоводствах – нет данных, официальная статистика этими показателями не занимается. Однако, по данным агрегаторов (Авито, ЦИАН и др.), и на вторичном рынке.

И в спросе, и в предложении преобладают участки без подряда. И этот расклад сохранится и в ближайшие годы, хотя покупателям нужны готовые дома. «В 2020-м почти все предложения ликвидных участков под жилую застройку доступные по цене ,были вымыты, - отмечает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». - Естественно , скупленные за прошлый год участки надо было срочно застраивать...

И здесь будущие загородные обитатели столкнулись с двух-, а то и трехкратным подорожанием стройматериалов. Кроме того, более-менее приличные компании загружены заказами до поздней осени».

То есть фактического роста цен мы пока в аналитике не видим. Цены на участки выросли с начала года на 5-25%, в зависимости от района. (В среднем – плюс 13%). Но сейчас в предложении присутствует и «неликвид», и непроработанные, «сырые» проекты, иногда - с сомнительной предысторией.

Девелоперы спешат, как спешат, например, владельцы курортных «курятников»: высокий сезон – не навсегда, высокий спрос – тоже.

Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова отмечает, что стоимость участков в Гатчинском районе, в непосредственной близости от будущего микрорайона бизнес-класса, выросла в два-три раза, до 500 000 рублей за сотку.

Аналитики КЦ «ПН» отмечают еще несколько важных трендов. Доля крупных компаний (в первую пятерку входят УК «Северная долина», «Петербургские просторы», «Армада Групп», ГК «Факт», Clever Grad) стабильно составляет около 30%. «Новички» пока не сумели потеснить привычных лидеров. Хотя в других регионах крупные девелоперы начинают осваивать загородный рынок: в Подмосковье группа ПИК анонсировала сразу пять коттеджных проектов и кварталов смешанной застройки.

И спрос, и новое предложение концентрируются в «ближнем пригороде» - в 40-километровой зоне.

«Мотором» нового спроса остаются пандемия (соображения безопасности и уединенности; ограниченная доступность привычных курортных мест; запредельный взлет цен на квартирном рынке (в пересчете на площадь загородный дом вдвое дешевле).

Истинные контуры нового рынка мы увидим, когда вирус будет побежден, когда откроются Турция и Египет.

Неопределенности прогнозам добавляют усилия власти по распространению льготной (или хотя бы доступной) загородной ипотеки и стремление банков «подсадить» загородных застройщиков на проектное финансирование.

Будем наблюдать.

 

Таб.1.

Динамика сделок в коттеджных поселках (участки, дома и секции в таунхаусах)

 

Год

Колич. сделок

Предл. на конец года

2014

7300

н/д

2015

5800

21100

2016

4600

18400

2017

5300

18700

2018

5300

17800

2019

5300

18700

2020

10 240

15600

2021, 1 пол.

5950

16 300

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

 

Таб.2.

Структура продаж в коттеджных поселках

 

Тип застройки

2018

2019

2020

2021, 1 пол.

участки без подряда

82%

89%

90%

89%

коттеджи / участки с подрядом

5%

5%

5%

6%

таунхаусы

13%

6%

5%

5%

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

 

Таб.3.

Средняя цена коттеджей, предл., по классам,  тыс. руб/кв.м

 

 

2 кв. 20

3 кв.

4 кв.

1 кв. 21

2 кв.

Изм. с нач. года, %

эконом

36,2

36,2

39,3

40,7

41,5

+ 5,7

комфорт

51,6

53,7

54,3

60,8

64,6

+ 19,0

бизнес

84,2

85,0

94,1

101,9

106,6

+ 13,2

элита

159,1

161,5

162,5

179,8

188,5

+ 16,0

 

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

 

Таб. 4.

Средняя цена участков, предл., по районам, тыс. руб/сотка

 

 

Постоянное проживание (ИЖС)

Условно-пост. проживание (СНТ, ДНП)

 

4 кв. 20

1 кв. 21

2 кв.

Изм. с нач.

года, %

4 кв. 20

1 кв. 21

2 кв.

Изм. с нач.

года,%

Всеволожский

292,5

314,5

329,3

+ 12,6

172,7

171,9

185,6

+ 7,5

Выборгский

421,1

405,2

442,1

+ 5,0

431,9

490,9

575,4

+ 33,2

Ломоносовский

167,0

175,4

208,2

+ 24,7

119,8

122,9

121,4

+ 1,4

 

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

если понравилась новость - поделитесь:

comments powered by HyperComments

Последних
новостей