Мобильная версия для смартфонов и планшетов

- Объекты города-курорта строятся, но их до сих пор нет в открытой продаже. Почему?

- Работы на площадке идут по графику. Построили дамбы, работаем с рекреационной набережной, парком и  велодорожками, с котлованами и фундаментами. Идет заливка монолитов. Главное: мы полностью завели на территорию проекта магистральные инженерные мощности для 100 гектар. Планируем в мае начать активацию броней и оформление забронированных квартир. Держим паузу. Страшно начинать продажи, пока на барометре «шторм». Нет ясности в том, что будет с ценами. И пока непонятны последствия очередного раунда проверок.

Цены на недвижимость продолжают расти: в Петербурге за апрель повышение на 1,8%.  Причина - растут цены на стройматериалы, арматуру, профили, окна и прочие комплектующие. ФАС направил девелоперам предписание отчитаться. Параллельно проверяют производителей, например, «Северсталь». Производители также зависят от внешних факторов. Сегодня цена строительной арматуры 62 000 рублей за тонну, 8 месяцев назад была 38 000 рублей тонна.

В любом девелоперском проекте есть лимиты бюджета и заложена прибыль, расчетная рентабельность. Для проектов со стандартами качества  – 15-20%, после уплаты налогов и прочих затрат, включая стоимость земли, подключений и прочего. Если растет стоимость материалов – падает рентабельность. Нужно или жертвовать качеством и сокращать сотрудников, или поднимать цены.

Три индикатора которые бизнесу всегда нужно держать под контролем -  стоимость, качество, срок. Если меняется один параметр, тут же происходят изменения в двух других.

Рынок замер в ожидании. Конечно, есть опасение, что девелоперов в очередной раз назначат крайними. Причем не по экономическим, а, скорее, по политическим соображениям. В СМИ уже звучат такие высказывания: о том, что виноваты жадные строители.

- А у власти есть реальные возможности повлиять на уровень цен?

- Предписаниями – вряд ли. В 2014 году, после введения санкций, начался рост спроса на жилье. И президент тогда предупреждал застройщиков: снижайте цены! Затем на протяжении года Центробанк несколько раз повышал ставку. В результате ипотека стала недоступной, спрос сократился, и в 2015-м цены несколько снизились. Но сейчас-то поставлена другая задача – строить 120 млн кв.м жилья в год! Причем не просто жилья, а высококачественного, малоэтажного, с низкой плотностью. Это продукт с не самый высокой маржинальностью, но именно он отвечает современным требованиям, обеспечивает социальную дистанцию и безопасность в наших covid-реалиях.

Как можно увязать запланированный рост предложения с искусственным ограничением спроса – понять сложно.

Мы плавно прошли период пандемии благодаря низкой ставке и льготной ипотеке. Чтобы цены остановились, надо наращивать объем предложения, а не создавать застройщикам искусственные сложности.

Власти могут повлиять на сокращение сроков согласований, на скорость прохождения процедур, и это был бы очень ощутимый вклад в экономику проектов.

- В Минострое и на уровне правительства обсуждают концепцию «15-минутного города»...

- Да, это модная урбанистическая тенденция. Совсем не новая. Все, важное для жизни, должно быть в пределах пешеходной доступности. Но при планировании бюджета забывают, что пешеходная доступность подразумевает единую сеть велосипедных и пешеходных магистралей как часть градостроительного стандарта. Много ли денег в бюджете 2021 года на это заложено? Стандарты - это не про квартиры и цвет обоев, это про жилую среду. А ещё - про новые вызовы, иммунитет, экологию и углеродную нейтральность.

На самом деле «15-ти минутный город» - просто новая обертка для старых понятий. Сначала у нас это называлось КОТ (комплексное освоение территории), потом КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий).

Для девелопера эти красивые таблички ничего не меняют. Мы добровольно принимаем решение работать на улучшение жилой среды. Что, бесплатно проведут сети, дороги? – Нет. Может быть, дадут комфортные условия по кредиту? – Нет. Компенсируют затраты на рекреацию и доступный спорт, на создание новых рабочих мест и возможностей для развития малого бизнеса? - Нет. У девелоперов нет финансовой мотивации для запуска таких проектов. Но они это делают, потому что привыкли строить, созидать.

 В Петербурге застройщики избегают участия в проектах КУРТ: преимуществ никаких, но дополнительные бюрократические проблемы обеспечены. В Ленинградской области работает программа «социалка в обмен на налоги». Но не едиными социальными объектами счастлив человек. Семьям для комфортной жизни нужно гораздо больше. Комфортная среда не рождается на коротких и дорогих кредитах, она не может появиться без поддержки государства, без планирования и общих для всех стандартов качества. Мы же не первые на планете ищем путь решения этого вопроса.

- Какой должна быть эффективная господдержка? Чего не хватает?

- Качественно градостроительное планирование возможно только с привязкой к планированию финансовых потоков. Девелопер может запланировать и построить всё, что необходимо, но, конечно, не без финансового участия заинтересованных сторон, в том числе и государства. Так строили, например, Астану... КУРТ, КОТ, «15-ти минутный город», зелёный город...

Как угодно можно назвать, но должна работать система совместного планирования и финансирования. Такие проекты есть, мы можем пересчитать их по пальцам. Но никогда не слышала об их поддержке. А их могло быть кратно больше! И те малоэтажные жилые кварталы, которые строят сейчас, могли бы быть намного комфортнее, если бы имели поддержку государства.

Пока этого нет – не будет «15-минутных городов». А будут участки, окруженные синим забором, из которых девелопер постарается выжать как можно больше метров и побыстрее продать.

Раз уж заговорили про «15-минутный город»... У нас есть район застройки вокруг станции метро «Парк Победы». Его построили в советское время, программа называлась «мотивирующая городская среда».

И если ты живешь в этом микрорайоне, то через дорогу у тебя – парк, библиотека, институт МЧС, объекты спорта, культуры, кинотеатры, дворцы творчества, поликлиники, работа в шаговой доступности, ЗАГС; во дворах – детские сады, школы (теперь – гимназии). Единая архитектура, 2-4 соседа на этаже, внутренние дворы образуют единую систему рекреационных скверов. На первых этажах жилых домов – коммерческие и общественные помещения, и высота потолков  первых этажей – 4,5 метра. Логистика, широкие проспекты с интеграцией общественного транспорта, парковки, широкие тротуары. Это все планировалось 70 лет назад! Государство выстраивало градостроительную идеологию, и результаты были видны. Мы знаем как это делать, нас этому учили, и примеры всё ещё перед глазами.

- Но вряд ли сегодня возможно возвращение к Госплану и национализация строительной отрасли...

- Наш проект Gatchina Gardens – это как раз реализация идеи «15-минутного города». Не в теории, а на практике, с соблюдением актуальных международных градостроительных стандартов. Нет ничего невозможного, и мы не лучше, не умнее наших российских коллег. Просто у нас был доступ к длинным деньгам, мы работали со шведскими инвестициями, вкладывали много собственных средств и только после этого вышли на  проектное финансирование.

В мире многое меняется, не все проблемы можно решить рыночными методами, без господдержки. Есть кадровый голод, дефицит качественного профессионального образования, мало молодых специалистов. Приходят с красными дипломами – а ты сидишь и рассказываешь им, как это всё устроено на самом деле, у них нет хорошей производственной практики.

Сейчас начались проверки ценообразования. Бизнес прижал уши и нервно ждет: что будет дальше? Какие методы регулирования применят? Как это отразится на рынке?

Будем жить с верой в лучшее, и среди предпринимателей, и среди чиновников много патриотов. Они делают все возможное, чтобы здесь и сейчас было лучше.

Люди стараются, карабкаются, рискуют, чтобы остаться на плаву, сохранить рабочие места. Но мер реальной государственной поддержки пока нет, не выстроены алгоритмы.

В бизнес-структурах мы постоянно работаем над оптимизацией затрат, эффективным использованием средств и ресурсов. Думаю, к тому же стремится и государство, но мостик - это прежде всего долгосрочное планирование, комфортные условия финансирования проектов, разумные и прозрачные меры господдержки и совместная работа на результат. Плюс персональная ответственность.

- Но ведь вы же не будете в Gatchina Gardens строить национальную библиотеку?

- Верно, это объект государственного управления, у каждого своя зона ответственности. В микрорайоне у парка Победы за соблюдение стандартов отвечало государство. А сегодня – девелопер самостоятельно оплачивает социальные объекты и комфорт жилой среды, совместно с конечным покупателем. Девелопер не может построить национальную библиотеку за собственный счёт, но библиотека нужна! Поэтому так важно привязывать градостроительные планы к бюджетам, планировать финансовые потоки из различных источников на этапе проектирования. Государство строит библиотеку и парк, девелопер - здания, скверы, инфраструктуру для доступного спорта и семейного отдыха. Вводят в эксплуатацию синхронно. Без господдержки даже муниципальные школа и детсад для малоэтажных проектов - большая нагрузка.

- И как устроена ваша финансовая модель?

-  Мы строим город-курорт, у нас работает инвестиционная девелоперская платформа. Курортная недвижимость – ликвидный сегмент, особенно с учётом новых реалий. Малая плотность и этажность, нет потребности в массивных инфраструктурных объектах, однородная жилая среда. Это не мегаполис, у нас другие показатели. Зелёный город, город-курорт, любая формулировка подойдёт. Продукт де-урбанизации, его модно называть post-pandemic city. На самом деле ничего нового, имперские пригороды 300 лет назад строили с той же мотивацией, для комфортного семейного проживания: Пушкин, Павловск, Гатчина, Стрельна, Петродворец, Ораниенбаум...

На девелоперскую платформу мы  привлекаем дополнительных профильных инвесторов, которые хотят  построить в проекте  Gatchina Gardens деловые, коммерческие, спортивные и Wellness&spa-объекты.

Мы многое сделали до того как вышли в диалог с бизнесом, вложили собственные деньги, купили и провели инженерные мощности, чтобы партнёры могли сократить сроки реализации своих проектов.

Я уверена, «15-минутные города» и пригороды могут строить многие. Для этого нужны финансовые инструменты, долгосрочные недорогие кредиты с суммой собственного участия 10-15%, и сроком кредитования до 10 лет.

Не менее важны строительные стандарты и участие государства в развитии стратегических объектов, частично - социальной и инженерной инфраструктуры.

Если бы у нас 10 лет назад были длинные кредиты – сегодня не было бы многих градостроительных проблем.

Бесплатных денег не бывает. Но для «15-минутных городов» для устойчивого развития территорий нужно сделать определенные послабления. Они вернут в бюджет кратно больше!

Собственное участие важно, и бизнес к этому готов. Но не каждый может себе позволить вытаскивать деньги из оборота. Поэтому у нас плодятся «шалманчики», наспех построенные, но быстро окупаемые.

- А как планировать вдолгую, если у нас – то нефть, то Крым, то санкции?

- Гораздо страшнее глобальные климатические изменения и риски, связанные с эпидемиями. Всей планете нужно переходить на природоподобные технологии, пересаживаться на велосипеды, думать о чистой воде, углеродной нейтральности, своём здоровье и о том, как наша жилая среда поможет нам восстановить иммунитет после болезни. Это глобальные вызовы.

А нефть и санкции - уже второй вопрос, финансовые модели предусматривают хеджирование рисков, в них закладываются валютные риски и прогноз по инфляции. Но мы не можем прыгать выше головы. Невозможно строить планы долгосрочного развития с коротким горизонтом финансового планирования. Это самообман, лучше честно говорить о проблемах, ставим диагноз - лечим болезнь.

Длинные деньги, недорогие кредиты – основное условие подъема экономики, хоть у нас, хоть в Сингапуре, хоть в Германии. Как показывает практика и опыт других стран, это позволит отменить часть дотаций и субсидий. Русский человек хочет и умеет работать, мы талантливы, умны, образованы; Если дать больше возможностей, бизнес будет вкладываться и улучшать качество жилой среды, а страна будет развиваться.