Квартирное ралли продолжается
В октябре цены на квартиры в областных новостройках увеличились на 2,3% - до 93 924 рублей за кв.м. Это очередной рекорд. До этого максимальный прирост был отмечен в августе: плюс 1,9%.
Причины подорожания понятны, но сама тенденция печальна.
Рост цен поддерживают: льготная ипотека, сокращение предложения, падение рубля, снижение ставок по депозитам; наконец, отсутствие у граждан каких-либо других вариантов сберечь тающие накопления.
По данным КЦ “Петербургская недвижимость”, за девять месяцев девелоперы открыли продажу в 30 новых проектах (448 400 кв.м, 11 040 квартир. В прошлом году за три квартала в пригородах появилось 25 объектов – 440 000 кв. М, 10 500 квартир. В 2018-м - 36 объектов (633 400кв.м, 17 200 квартир).
Еще больше поводов для грусти дает статистика по выданным разрешениям на строительство (РС).
В 2016 году областной комитет госстройнадзора выдал РС на 104-х многоквартирных дома (18762 квартиры, 648 910 кв.м.) В 2019-м – всего 17 домов, 3166 квартир. Объем нового строительства сократился в шесть раз! Итоги 2020-го подведем в январе, но уже сейчас понятно, что они будут близки к прошлогодним. (Таб.1)
В “старых” новостройках стоимость “квадрата” увеличивается по мере приближения к сдаче. В новых они изначально высоки, в том числе – из-за перехода на эскроу-счета.
Банковское финансирование обеспечивает надежность, но не бесплатно: плюс 20% к стоимости новостройки за два года – это минимум.
Поэтому цены растут. Причем по нарастающей: 15,2% за год; 10% за полгода; 6,2% за три последних месяца. Однако цены на областные новостройки все же не успевают за городскими. За двенадцать месяцев их отставание от спальных районов возросло с 29 до 33%, от удаленных городских территорий с 7 до 21%, от пригородов с 6 до 10% (табл. 2).
Из прилегающих к Петербургу территорий Ленобласти наибольший прирост (и в октябре, и за год) в Гатчинском районе – здесь продолжает быстро дорожать ЖК «IQ Гатчина».
Следом идет Ломоносовский район, где в сентябре в листингах появились новые лоты в ЖК «Новое Горелово» с достаточно дорогими квартирами.
Из близких к Петербургу локаций наибольший прирост в октябре в Мурино и в Гатчине, а за год явные лидеры Гатчина и Новогорелово.
В Мистолово и Девяткино цены ниже, чем в октябре 2019-го. Самые дорогие предложения в Буграх и Гатчине: более 100 000 рублей за квадратный метр.
Дороже 90 000 оценивается «квадрат» в Кудрино, Мурино, Янино-1, Сертолово и Новогорелово. Наиболее доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Тосненском районе (Федоровское и Никольское), а также в Романовке и поселке имени Свердлова (это уже Всеволожский).
Число проектов в продаже стремительно. В октябре 2019-го девелоперы продавали квартиры в 99 новостройках, а в октябре 2020-го – в 55.
Доля области в структуре предложения в регионе за год уменьшилась с 26 до 19%.
Перспективы понятные. Жилья в продаже будет все меньше, стоить оно будет дороже. Потенциал дешевой ипотеки уже иссякает. Да и дешевая она только в официальной прессе. Попробуем посчитать.
В октябре 2019 года 40-метровая квартира в Мурино стоила 3 152 440 рублей. Ипотечная ставка (по данным ЦБ) составляла 9,24. Если квартиру покупали в кредит на 20 лет с 10-процентным первым взносом, то ежемесячный платеж составил 26 000 рублей. Те же условия по такой же квартире в октябре 2020-го дают ежемесячный платеж в 25 700. Всю выгоду съел рост цен… В апреле-мае в льготной ипотеке был определенный смысл. Но теперь ее продлили до 1 июля. Выгоду получат не заемщики, а застройщики и банки. А граждане с падающими доходами будут платить все больше рублей за меньшее количество метров.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».
Полный текст обзора и подробные данные по изменениям цен в отдельных локациях будут опубликованы в ноябрьском номере журнала «Пригород».
Таб.1
Распределение новостроек ЛО по выданным разрешениям на строительство
|
МКД |
Квартиры |
Кв.м |
2016 |
104 |
18762 |
648910 |
2017 |
65 |
20608 |
759190 |
2018 |
80 |
16296 |
653432 |
2019 |
17 |
3166 |
143083 |
2020* |
7 |
1262 |
60979 |
Данные Единого ресурса застройщиков
* Сведения на июль 2020-го
Табл. 2.
Динамика цен на первичном рынке Петербурга и Ленобласти, руб./кв.м
|
янв |
февр |
март |
апр |
май |
июнь |
июль |
авг |
сент |
окт |
Изм. за год |
Центр |
188 456 |
197 272 |
199 436 |
204 552 |
202 728 |
205 495 |
207 382 |
213 801 |
214 203 |
214 045 |
11,6% |
Спальные районы |
119 752 |
121 090 |
122 260 |
124 787 |
125 068 |
127 309 |
128 935 |
133 312 |
136 224 |
141 129 |
22,2% |
"Дальний город" |
93 805 |
95 280 |
95 757 |
96 551 |
96 985 |
97 775 |
99 906 |
102 620 |
112 201 |
119 087 |
35,8% |
Пригороды |
93 138 |
95 842 |
95 427 |
96 982 |
97 840 |
98 168 |
96 278 |
95 550 |
100 336 |
103 953 |
19,2% |
Область в целом |
83 726 |
84 747 |
85 148 |
85 402 |
86595 |
87 740 |
88 475 |
90 174 |
91 784 |
93 924 |
15,2% |
В т.ч. Всеволожский р-н |
85 431 |
86 261 |
86 655 |
86 552 |
87 699 |
89 002 |
89 514 |
90 730 |
92 033 |
94 163 |
13,7% |
Гатчинский |
86 960 |
89 247 |
79 734 |
82 263 |
82 618 |
83 715 |
86 561 |
91 295 |
97 270 |
102 287 |
36,0% |
Ломоносовский |
71 961 |
73 531 |
74 723 |
76 277 |
77 215 |
77 285 |
76 017 |
77 168 |
88 921 |
90 463 |
26,4% |
Тосненский |
48 592 |
46 695 |
46 162 |
48 013 |
48 463 |
48 788 |
49 149 |
51 933 |
51 933 |
51 933 |
6,6% |
Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
если понравилась новость - поделитесь: