До сих пор эта норма распространялась только на квартиры, а также на дома и участки ИЖС.  Ситуация изменилась с 1 января 2019-го, когда вступил в силу новый закон о садоводах (217-ФЗ).

Он разрешает строить на садовых участках жилые дома. То же относится к наделам под дачное строительство и ЛПХ. Эта норма была принята не просто для того, чтобы узаконить давно сложившуюся практику: многие граждане и так жили в садоводствах постоянно.

Но правительству важно было еще и отчитываться о растущем вводе жилья. А СНТ давали ощутимую прибавку: например, в Ленобласти с начала этого года на садовых участках зарегистрировано 3439 жилых домов общей площадью 366 335,4 кв.м.

Важно, чтобы такой дом был внесен в Единый госреестр именно как жилой.

Правда, позднее, вполне вероятно, обитатели таких домов получат право требовать детские садики в шаговой доступности, участкового в поселке и т.п.

В отличие от садоводов, у которых таких прав нет. Но об этом чиновники подумают потом…

В Налоговом кодексе вычет по-прежнему полагался только для ИЖС.

И вот в сентябре 2020-го ФНС и Минфин разослали специальное письмо с разъяснениями: «В случае строительства жилого дома на садовом участке налогоплательщик вправе учесть расходы по его приобретению в составе имущественного налогового вычета».

Комментирует юрист Дмитрий Некрестьянов: «217-ФЗ предусмотрел возможность появления в садоводствах жилых домов.

Как следствие, на такие дома и на участки распространяются налоговые льготы. Но для продавца и для покупателя действуют разные нормы вычета».

С покупателем все просто. Вычет оформляется и действует так же, как при покупке квартиры.

Но в случае с домом оформит вычет можно или на дом, или на участок. И даже на долю в доме.

Кстати: если дом стоит 2 млн и более, а приобретается на обоих супругов, право на вычет имеют оба. То есть уже не 260 000, а 520 000!

Если официальный доход небольшой, выплаты можно растянуть на три года. Но это должно быть именно официальное трудоустройство: ИП, самозанятость здесь не подойдут…

С продавцами – сложнее. Построив дом, можно списать из налогов официально подтвержденные затраты (не более 2 млн рублей). Допустим, вы зарабатываете 800 000 рублей в год. И построили дом – за 2 млн или дороже, не важно. Два с половиной года вы можете не платить подоходный налог. (800 000 + 800 000  + 400 000).

При продаже ваш доход от сделки не облагается налогом при условии, что срок владения – не менее пяти лет. Для дарения, наследования, приватизации – три года. Если срок меньше установленного – вычет будет ограничен суммой 1 млн рублей.

Письмо ФНС, к сожалению, оставляет возможности для разных толкований. Эксперт по налогам Владимир Туров полагает: «Например, на таком участке вы построили дом за 3 млн рублей, а продали – за 4 млн рублей. Раньше со всех 4 млн брали НДФЛ – 13%. А сейчас будет налоговый вычет сумме затрат - в 3 млн рублей, и только с 1 млн заплатите НДФЛ…»

Есть еще спорные моменты. «Пока остается неясным, должен ли для получения вычета садовый участок быть куплен после вступления в силу 217-ФЗ, или это не обязательно, - говорит Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики Rightmark Group. - Из письма ФНС это не видно».

Конечно, мы запросим у налоговой службы более подробные пояснения. Важно, как будет складываться судебная практика – если гражданам будут отказывать.

Есть и коррупционная составляющая. Виза местных властей или регистраторов, имеющих право признать или не признать дом пригодным для постоянного проживания, в спорных случаях подрастет в цене.

Но в целом это хорошая новость для всех участников загородного рынка.