Это еще без декабря. И то — уже почти на полмиллиона «квадратов» больше, чем полагалось по плану Минстроя: ведомство планировало, что в Ленобласти за год построят 2,27 млн кв.м — вместе со всеми многоквартирными домами, завершенными долгостроями и пр. А тут один сегмент ИЖС и садовых жилых домов выдал больше площади.

В ноябре, по данным Управления Росреестра, на участках ИЖС прибавка составила 1321 дом (189 178,4 кв.м). А всего с начала года владельцы и мелкие девелоперы поставили на учет 12 869 домов на участках под ИЖС (1,87 млн кв.м). На миллион кв.м больше, чем с января по ноябрь 2020 года! (866 131,4 кв.м.) Средняя площадь домовладения в этом году составила 145 кв.м. (В прошлом — 134 кв.м.)

Больше всего частники строят во Всеволожском районе: с января здесь прибавилось 3111 домовладений со статусом ИЖС. На втором месте — Ломоносовский (2336), на третьем — Выборгский (1624 дома).

Садоводы тоже не отстают. В СНТ региона за 11 месяцев были зарегистрированы 3753 новых дома для постоянного проживания (более 0,4 млн кв.м). Средняя площадь садового жилого дома — 107 кв.м.

Однако есть и тревожные симптомы. По итогам третьего квартала в Ленобласти интерес к участкам под индивидуальное строительство упал на 17%, сообщает сервис «Авито». Это не только у нас. В целом по стране сокращение спроса составляет 13%. Наиболее заметный спад — в Башкирии: минус 24%. В Нижегородской и Томской областях — минус 23%.

К этим данным следует относиться аккуратно: пока снижение фиксируется по отношению к «урожайным» летним месяцам. Если считать год к году, то в Ленобласти спрос остается на уровне предыдущего периода (минус 1% к третьему кварталу 2020-го). И показатели все равно существенно выше, чем в допандемийный период.

Причины — на поверхности: общий интерес к безопасности и экологии, закрытие привычных туристических и рекреационных маршрутов, резкий рост стоимости «квартирного» жилья.

Высокие показатели по вводу — результат аномально высокого спроса в прошлом году: граждане не только накупили участков «на эмоциях», многие успели построиться. Кроме того, увеличился спрос на готовые домовладения.

«Если статистика правдива, то это впечатляющий результат! — говорит Данил Барышев, соучредитель компании «Вилла Эксперт» (коттеджный поселок AquaDolce). — Скорее всего, мы наблюдаем отложенную реакцию застройщиков на всплеск спроса на загородную недвижимость из-за карантинных мер. Однако в этом году рынок столкнулся с резким повышением цен на строительные материалы, что, безусловно, отразится на стоимости домов. Поддержать спрос могут только доступные ипотечные или просто кредитные программы. Однако пока ждать этого не приходится, да и для банков загородный рынок пока еще не интересен».

По мнению Данила Барышева, ввод частного жилья могла бы ускорить специальная госпрограмма по кредитованию частного домовладения.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости», полагает, что в целом спрос идет на спад, и маловероятно, что в 2022 году он сохранится на таком же высоком уровне. Причины: рост цен на строительные материалы; рост ипотечных ставок; обсуждаемое в правительстве сокращение в 2022 году программ льготной ипотеки; вымывание из предложения многих перспективных мест с участками под ИЖС рядом с городом и с инженерной подготовкой.

«Драйвером роста может стать введение проектного финансирования для ИЖС и льготной ипотеки под стандартизованные проекты частных одноквартирных домов со стоимостью квадратного метра жилья до 55 000 рублей», — полагает Дмитрий Новосельцев.

Руководитель коттеджного проекта «Ламбери» Алексей Потапов уверен, что увеличение себестоимости будет в 2022 году сдерживать рост спроса на загородное строительство.

Девелопер Святослав Филиппов (КП «Виль Парк») отмечает, что разница между ИЖС и садовыми наделами нивелируется: покупателям нужна инженерная и досуговая инфраструктура, вопросы прописки актуальны, но не критичны. Важнее удаленность и время на дорогу.

Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин полагает, что увеличение себестоимости строительства (каркасные дома уже сравнялись с бизнес-классом) приведет к перемещению части спроса от покупки — к аренде. В КП «Деревня Зюзино» к началу сезона будут построены 16 арендных домов.

Как и на квартирном рынке, увеличение спроса привело к росту цен. По данным «Авито», рекорды ставят в Крыму: 140 000 рублей за сотку. В Подмосковье — 77 000 рублей за сотку, в Ленобласти — 70 000.

Возможно, это пик, и дальше начнется период ценовой стабилизации, а то и спад. На рынке участков себестоимость формируется иначе, чем в квартирном сегменте, в Ленобласти уже появились проекты со вполне спартанским набором опций и по цене от 40 000 рублей за сотку.  

Табл. 1. Ввод жилья, всего (вместе с МКД), млн кв.м

*По плану Минстроя

Данные Управления Росреестра ЛО

Табл. 2. Ввод жилья, по категориям, за 11 месяцев (с января по ноябрь), кв.м

Данные Администрации Ленинградской области

Табл. 3. Дома ИЖС

Данные Управления Росреестра ЛО