131
0
Дмитрий Синочкин

Рынок жилья: против течения

Спрос на областные новостройки сокращается. Часть покупателей выбирает город, часть — уходит в ИЖС. Удастся ли застройщикам переломить эту тенденцию?

Беда всех прогнозов: мы считаем, что завтра будет примерно как вчера. Синоптики утверждают, что в этом случае точность прогноза составит 85%. Правда, с увеличением срока прогнозирования точность падает.

Но нас-то интересуют как раз «точки перелома» тенденций. Когда произойдет разворот? Здесь подстерегает другая опасность: если все время кричать про волков — аудитория перестает воспринимать. Например, про снижение доходов. Ведь действительно падают, с 2013 года. Но генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега говорит: «Мы 30 лет на рынке, пережили три кризиса. И 30 лет удивляемся: откуда граждане берут деньги? Откуда-то берут...»

На какие показатели стоит обращать внимание: динамика доходов (по стране — падают, у чиновников растут); количество договоров ДДУ и ипотеки; изменение объема сделок на загородном рынке; запуск новых проектов; динамика цен по сегментам рынка. Если застройщики массово начинают предлагать скидки и запускать маркетинговые акции — это «ж-ж-ж» неспроста.

За 11 месяцев в областных новостройках заключено 18 575 договоров долевого участия — на 27% меньше, чем за тот же период 2019-го. (По данным ресурса DataFlat.ru, розничные продажи за год сократились на 15%, не будем придираться к деталям.)

В Петербурге — тоже спал, но менее глубокий: 90 228 ДДУ с января по ноябрь 2019-го; 70 317 договоров — за 11 месяцев 2020-го. Минус 22,1%.

Стоимость областного «квадрата», по расчетам аналитиков DataFlat.ru, выросла на 10%. По сведениям Дмитрия Житкова — на 15,8%.

Картина вполне логичная: проекты, начатые в относительно спокойный период — 2015-й, 2016-й, 2017-й годы, — сейчас завершаются. Ближе к сдаче квартиры дорожают. Новые проекты девелоперы запускать не спешат. В 2018-м была объявлена реформа долевки, в 2019-м начался переход на эскроу, застройщикам пришлось налаживать отношения с банками...

В 2020-м этот пестрый пейзаж накрыло еще и пандемией. Граждане, как им свойственно при любых непонятках, побежали инвестировать в бетон. Но не столько в областные объекты, сколько в городские: вроде бы рисков меньше. Тем более — подоспела льготная ипотека. Результат закономерен: в Петербурге цены скакнули на 18–19%.

Весьма драматично выглядит динамика областных новостроек за последние несколько лет. Домов к концу 2020-го строится в 2,7 раза меньше, чем в 2017-м, по количеству квартир новостройки сократились почти вдвое, по общему метражу — аналогично (см. таб. 2).

И если бы эта динамика сохранялась, то ситуация на перспективу получилась бы совсем печальной: все меньше объектов по все более высокой цене (при падающих доходах населения) и с очень ограниченным выбором вариантов.

Однако не все так скверно. В декабре Группа ЦДС начала строительство жилого комплекса в Новосаратовке (см. материал «Миллионник поработает амортизатором»). Этот проект будет смягчать колебания рыночной конъюнктуры.

Совсем было бы здорово, если бы Группа ЛСР параллельно запустила давно обещанный проект-миллионник в Ковалево (у бывшего аэродрома Ржевка). Но руководители ЛСР решили поторговаться за бюджетное финансирование социальной и инженерной инфраструктуры. Причем суммы серьезные: более 15 млрд рублей. Пока не получается: федералам не до них, у области с долгостроями проблем хватает.

Ничего личного, это рынок.

Драйвер льготной ипотеки выдыхается. Впрочем, об этом — в отдельном материале.

И хорошо, что у правительства РФ пока не дошли руки до «регулирования цен» на жилье, и все ограничивается грозными заявлениями. Потому что «регулирование» мы проходили: Госплан, очередь на много лет и бери, что дают.

Рынок сам сгладит неровности, если ему не мешать.

В 2021 году будем наблюдать за развитием нескольких важных тенденций. Обострится конкурентная борьба между регионами — за инвестиции, за федеральные трансферы на инфраструктуру и на завершение долгостроев, за привлечение приличных застройщиков. Заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин полагает, что отставание области от города в стоимости и объемах продаж будет сокращаться.  Произойдет дальнейшее смещение спроса в зону ИЖС и комфортной малоэтажки: новые проекты запускаются в Стрельне; выйдет в официальные продажи жилье в ЖК Gatchina Gardens; возможно, будут заявлены новые проекты в формате курортной недвижимости. Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова уверена, что «здоровое жилье» (автономные кварталы, наличие инфраструктуры для занятий спортом и ЗОЖ) станут определяющим трендом на ближайшие 10–20 лет.

Выдохнется льготная субсидированная ипотека под 6,5%: с 1 июля 2021-го программу, скорее всего, оставят только для регионов, в которых рынок совсем уж слабенький, и вряд ли Ленобласть войдет в их число.

Увеличится разрыв в уровне жизни между регионами: притяжение мегаполисов усилится. Но приезжие из других субъектов РФ вряд ли осилят приобретение жилья в Петербурге. К тому же многим ближе формат частного домовладения. Значит, стоимость земли и готовых домов будет расти, хотя и медленнее, чем квартирные цены в городских кварталах.

Есть еще риски, связанные с регуляторным вмешательством государства. Вот здесь что-либо предугадать вообще нереально.

«Точка перелома», по нашему мнению, будет зависеть от кредитной составляющей. Есть в дорожной карте развития жилищного рынка и строительной отрасли такой тревожный пункт: в какой-то момент груз дефолтов сделает ипотеку не дополнительной возможностью, а фактором риска. И граждане перестанут закладывать 10–15 лет своей жизни банкам. Сначала их будет не много. Когда это случится — предсказать невозможно. Но случится обязательно.

В экономических процессах есть своя неумолимая логика. Так не бывает, чтобы вся экономика падала, а жилищное строительство и банковский сектор — росли. Или: чтобы доходы снижались, а выплаты банкам при этом увеличивались. То есть бывает, но недолго.

 

 

Таб. 1

Регистрация ДДУ и договоров ипотеки за 11 месяцев, ЛО

 

2019

2020

Изм. за год, %

ДДУ

25 398

18 575

- 27

Ипотека

67 637

65 139

- 4

Данные Управления Росреестра ЛО

 

Таб. 2

Динамика областных новостроек, ЛО

Период/показатель

МКД

Квартир

Млн кв.м

Дек. 2017

950

166 343

6,435

2018

862

160 413

6 093

2019

680

118 671

4,568

2020

356

85 873

3,325

Данные Единого ресурса застройщиков

 

Таб. 3

Динамика первичного рынка, ЛО

Показатель/период

11 мес. 2019

11  мес. 2020

Изм. за год, %

Квартиры, шт.

22 017

18 823

- 15

Кв.м по ДДУ, млн

0,826

0,736

- 11

Ср. площадь, кв.м

37,5

39,1

+ 4

Ср. цена лота, млн

2,95

3,35

+ 15

Ср. цена кв.м

77 632

85 185

+ 10

Доля ипотеки, %

53

63

 

Данные DataFlat.ru

 

Таб. 4

Регистрация ИЖС и садовых домов, Ленобласть, 11 месяцев

 

Количество, шт.

Площадь, кв.м

 

ИЖС

5587

807 278

 

Садовые дома, ПМЖ

4085

432 450

 

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Таб. 5

Динамика сделок в коттеджных поселках (участки, дома и секции в таунхаусах)

 

Период

Колич. сделок

2014

7300

2015

5800

2016

4600

2017

5300

2018

5300

2019

5300

2020, 9 мес.

7200

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

comments powered by HyperComments