120
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Наталья Осетрова: «На стабилизацию рынка уйдет два-три года»

О прямых и наглядных последствиях пандемии для рынка недвижимости сказано и написано уже немало. Бегство из городов, бурный — более чем вдвое — рост спроса на ИЖС; массовое «инвестирование в бетон», потому что больше некуда...

С Натальей Осетровой, руководителем проекта города-курорта Gatchina Gardens,

мы тоже все это обсуждали. Но с ней интереснее говорить о менее очевидных вещах — о том, что будет после кризиса. Что изменится, какие форматы выйдут на первый план.  

– Спрос растет; загород в моде; сметают все подряд. Не опасаетесь притока неквалифицированных покупателей?

 

– Этот год отличается тем, что мы утратили прежний уклад жизни. Страх и неизвестность заставляют людей быстро и хаотично адаптироваться к новой реальности. Это касается не только покупателей. Мы переживаем вторую волну ковида — и все еще наблюдаем несбалансированные, порой нелогичные действия власти и граждан.

Конечно, рынок тоже перестраивается. Он меняется прямо сейчас. Но покупатель видит изменения глазами, то есть уже по результатам, по готовым девелоперским продуктам. У него меньше информации, меньше опыта. Девелоперы и эксперты обладают большим объемом информации и открыто ее обсуждают. Уверена, что покупатель по публикациям уже сейчас может отследить основные изменения, тенденции и тренды рынка недвижимости. Ошибки неизбежны, все будут делать ошибки, и покупатель в том числе — это жизнь, это нормально.

Хаотичные инвестиции тоже имеют право на существование. Рынок изменился, но еще не стабилизировался. На стабилизацию рынка, на формирование и фиксацию новых ликвидных сегментов, стандартов постковидной жилой среды уйдет минимум два-три года. В этот период мы поймем, какие типы недвижимости и стандарты стали наиболее востребованы, ликвидны, инвестиционно привлекательны. А какие потеряли ликвидность и ушли в прошлое.

Сейчас на рынок влияют новые вызовы. С одной стороны, покупатель рискует, вкладывая деньги в недвижимость. Но это все равно лучше большинства других вариантов. Существенную часть стоимости он вернет даже при самом неприятном сценарии — недвижимая собственность никогда не обесценивается до нуля. В отличие от многих других активов.

 

– Насколько существенен риск появления непроработанных проектов?

 

– Очень высок. Сейчас на загородном рынке, в сфере малоэтажки и ИЖС, мы видим те же тенденции, которые наблюдали на старте массовой коммерческой многоэтажной застройки. В начале нулевых правительство объявило курс на строительство миллионов квадратных метров, чтобы обеспечить потребность граждан в доступном жилье. И строить начали без стандартов и требований к жилой среде и инфраструктуре. К чему это привело — можно видеть сейчас. Массовая застройка ведется с дефицитом инфраструктуры, без рекреации, с плохой транспортной доступностью. План по вводу «квадратов» мы выполняем, но общий результат отрицательный, поскольку этими метрами мы обеспечили низкое качество жизни. К сожалению, здесь не приходится говорить о комфорте, и сейчас, в период пандемии, люди это остро ощутили. Высокая плотность застройки, маятниковая миграция, отсутствие инфраструктуры для прогулок и занятий спортом на открытом воздухе — все это формирует очаги красных зон распространения вируса.

Не случайно в Петербурге показатели заболеваемости на порядок выше, чем в Ленобласти. Строительству должны предшествовать продуманные градостроительные стандарты. Сначала их нужно утвердить — а потом уже наверстывать в масс-маркете упущенные возможности. В том числе и в малоэтажке.

Да, риск велик, но сейчас мы можем его минимизировать. Надеюсь, правительство примет определенные меры. Чтобы в сегменте ИЖС и малоэтажной застройки не случилось такого же стихийного бума, который произошел в многоэтажном сегменте.

 

– Видят ли эти риски в Кремле и Белом доме, в правительстве?

 

– Надеюсь. У власти есть определенная заинтересованность в средовом развитии. Хотя, в отличие от частных инвесторов, они не теряют деньги из-за ошибок и спешки. Но они теряют доверие. А это самый ценный актив в наше непростое время — доверие и деловая репутация. Поспешные решения и неэффективное использование средств, направленных на реализацию нацпроектов, могут привести к росту социального напряжения. Мы видим, что правительство делает шаги навстречу разумному планированию. Не уходит от обсуждения стандартов, автономности и новых улучшенных форматов развития жилой среды. Я, по крайней мере, очень надеюсь, что это будет происходить именно так.

 

– Насколько велика вероятность, что с дальнейшим падением доходов, с усугублением проблем в экономике цены на недвижимость постепенно пойдут вниз? Или пик цен еще впереди?

 

– Насколько я знаю историю, последний раз цены у нас снижались еще в советское время. А цены на недвижимость — в относительно короткий период после дефолта 1996 года. Полагаю, мы еще не достигли верхней ценовой планки. Важно, чтобы мы сейчас ушли в качество, а не гнались за количеством метров. Если удастся реализовать такую стратегию, мы не увидим кризиса в девелопменте. Ставить целью массовую застройку сейчас, когда не только наша экономика, но и вся мировая экономическая система нестабильна, — прямая дорога в кризис и обвал цен. Будет не просто кризис перепроизводства, а кризис перепроизводства некачественного продукта по завышенной цене.

Качественных проектов за короткий срок много не выдать без подготовки сводных градостроительных наработок. Делать хорошо в спешке не получится. Постепенно, с отработкой стандартов, технологий и с переходом инновационных решений в типовые, комфортные автономные проекты возможно поставить на конвейер и превратить в массовый продукт. Но не в режиме аврала!

Сомневаюсь, что нам нужны объемы к празднику — когда запускают с закрытыми глазами, без оглядки на качество. Как китайцы — выплавку металла в домашних печах. Зато много. При таком варианте неизбежен ценопад.

Мы с вами это обсуждали года два назад, когда в Москве начали падать цены в каменных джунглях. Они не обеспечивают ни нормальную жизнь в обыденной ситуации, ни безопасность в критической.

 

– Ваша мысль понятна. Но выводы противоречат целям национального проекта...

 

– Сумма квадратных метров в год — далеко не единственный показатель нацпроекта. На мой взгляд, цели поставлены другие, взят курс на улучшение качества жизни людей. В госпрограмме речь идет о комфортной жилой среде. А в наше время это значит — о безопасной. Нужно наработать практику комплексного развития территорий, с учетом современных реалий и IT-технологий, вызовов и угроз в эпоху деиндустриализации, зеленых городов и природоподобных технологий. Конечно, есть международные стандарты строительства, но, чтобы вывести оптимальные решения на конвейер масс-маркета, необходимо время.

В Китае уже регулярно проводят конкурсы на архитектурные решения для автономных кварталов с участием международных экспертов. Мы опять отстаем.

Единственный путь: сначала достичь показателей качества — потом наращивать объемы. Наоборот не бывает.

 

– Если говорить о комфортных пригородных поселениях — какую проблему вы считаете первоочередной? Доступность образования, медицины, что-то еще?

 

– Есть уже и телемедицина, и дистанционное образование. И количество сервисов будет расти, их роль становится все более заметной. Инфраструктура — вопрос важный. Но комфортная жизнь к медицине и образованию не сводится. Хотя как раз в ближайших для нас пригородах — в Гатчине, Пушкине — эти вопросы или решены, или динамично решаются. На социальные учреждения нет такого давления, как в Приморском районе или в Мурино, или других урбанизированных районах с высокой плотностью застройки.

Да, чаще всего детей надо возить в соцучреждения, но мы и в городе их возим... Это же редкость, чтобы ребенка можно было выпустить из дома, и он, без пересечения опасных магистралей, шел себе в школу, и над этой проблемой нужно работать. Многие родители развозят детей, с утра, по пробкам. Мы тратим свое драгоценное время, и тому причиной качество жилой среды.

 

– Когда появится школа в вашем проекте Gatchina Gardens, на каком этапе?

 

– По мере нарастания количества постоянного населения. У нас и ближайшие населенные пункты — Гатчина, Вырица, Сусанино — обеспечены детскими садами и школами, там дефицита нет. То есть мы строим только под своих жителей, и появление этих объектов синхронизировано со вводом в эксплуатацию жилья в нашем проекте, это вторая и третья очередь строительства. У нас запланированы школа на 600 мест и четыре детских сада по 160 и 80 мест.

 

– У вас есть представление о портрете клиента Gatchina Gardens?

 

– Безусловно. В сегментах «бизнес» и «премиум» работа с клиентом индивидуальная, мы бронируем квартиры, проводим интерактивные мероприятия, знакомимся с клиентом, нам важно хорошо понимать потребности и ожидания и на этапе управления, после ввода объектов в эксплуатацию. Прежде всего, наш клиент моложе, чем среднестатистический покупатель пригородной недвижимости. Средний возраст — от 35 лет. Это связано с инфраструктурой, деловой и курортной недвижимостью, спортом и рекреацией, функциями домашнего офиса.  Вместе с тем, технологии позволяют значительную часть времени работать удаленно, вне города. Есть покупатели, которые ориентированы на Экспофорум и бизнес-центры рядом с Пулково. Это всегда семьи, обязательно с детьми. Часто бывает, что сначала приезжает старшее поколение семьи, а потом младшие бронируют что-то и для себя. Или наоборот.

Очень много клиентов из Москвы. Мужчина около 55-ти лет подобрал просторную квартиру для себя и поменьше — для мамы. Но когда он вернулся в столицу, уже его дочери тоже заинтересовались, и он добронировал еще две квартиры. Формируются такие семейные комьюнити, это уже носит системный характер, связь поколений. Рядом, но отдельно, и для нас это очень важно. Думаю, такая практика и возможности жилой среды отличают наш проект от большинства других. Сегмент «курортная недвижимость» только выходит на рынок...

 

– А вы сами предпочитаете частный дом или квартиру?

 

– Сейчас я живу на Таврической, а почти всю жизнь прожила возле парка Победы. Дачного опыта у меня нет. И во мне борются два начала. Как многодетная мама, я забронировала себе в нашем проекте индивидуальный дом в зоне ИЖС. Но дети подрастают... А мне очень нравится пентхаус с видом на реку, панорамные окна, второй свет, двухуровневый, с барбекю-садом на крыше. Так что пока еще я в ситуации выбора. Младший хочет завести собаку и просит дом рядом со SPA-зоной.

 

К СВЕДЕНИЮ:

Территория МФК Gatchia Gardens — 620 га в Гатчинском районе, под Вырицей. Выкуплена земля; проложены магистральные инженерные сети; получена лицензия на недропользование для собственного водоканала; полностью сформирован весь пакет градостроительной и разрешительной документации.

Первый этап — более 100 га. Летом 2020 года началось строительство жилых корпусов.      В первой очереди запланированы 2 ландшафтных парка с велодорожками, рекреационная набережная и 15 малоэтажных домов на 234 квартиры. Параллельно идет подготовка к строительству wellness&spa-инфраструктуры; разработаны проектные решения SPA-отеля. Индивидуальные коттеджи будут возведены на территории, прилегающей к SPA-отелю, и составят не более 10% от общей площади жилой недвижимости.

Инициатор проекта — европейская инвестиционная группа CastorXCapital, которую контролирует шведский бизнесмен Ханс-Аке Уггла. Город-курорт включает в себя жилую недвижимость бизнес-класса, spa-отели, деловые и социальные объекты. Проект реализуется по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов.

comments powered by HyperComments