116
0
Дмитрий Синочкин

Кредитный двигатель не вечен

Рисунок Вячеслава Шилова

 

В конце года рынок ипотеки начал остывать. В ноябре, по данным Центробанка, было выдано на 11% меньше кредитов, чем в октябре. 

Но это охлаждение, конечно, не перечеркнет итоговых рекордов. По предварительным данным, за 2020 год в России выдано 1,7 млн кредитов на общую сумму 4,2 трлн рублей. Это на треть больше, чем в 2019 году.

Вопрос: у кого кризис?

По сведениям ЦБ, за первые три квартала 2020-го доход кредитных организаций составил 1,132 трлн рублей — на 20% больше, чем за первые девять месяцев 2019-го. Зато граждане, по расчетам экспертов ВШЭ, за период карантина и ограничений потеряли около 2 трлн доходов...

Спойлер: цифр в обзоре будет много, но они важные. И разобраться в них несложно. Нас, собственно, интересуют два главных графика: сколько граждане выплачивают по кредитам (какую долю дохода) и как меняется ежемесячный доход домохозяйства (сколько остается на жизнь). Еще важно хотя бы примерно понять долю «неохваченных» банковской заботой: хватит ли их на то, чтобы поддерживать строительную отрасль? А то ведь без кредитных денег она завалится...

 

Перепись должников

 

«Сейчас у нас уровень проникновения ипотеки не очень большой: где-то 6% людей имеют ипотеку», — заявила недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина​​​. Это 8,7 млн человек, вместе с семьями — 22,6 млн.

Любопытно, что точных цифр: а сколько все-таки граждан РФ ежемесячно платят банкам за купленное в кредит жилье? — нет. Ни по России, ни по регионам. Почему-то эти данные регулятору неинтересны.

По экспертным оценкам, ежемесячно вносят ипотечные платежи около 360 000 петербуржцев. Вместе с семьями — 936 000. Почти пятая часть горожан. При этом 25% заемщиков имеют долги и по потребительским кредитам.

Недавно со ссылкой на Центробанк были опубликованы пугающие цифры. Общая долговая нагрузка на ипотечных заемщиков в третьем квартале составила 54% их дохода. То есть больше половины. (Это выплаты не только по ипотечным займам, но и по потребительским кредитам, автокредитам и пр.) А почти четверть из них ежемесячно отдает банкам 80% заработанного... СМИ, придерживающиеся официальной позиции, поспешили обрадовать читателей: нагрузка снижается, во втором квартале 2020-го этот показатель составлял 57%! И умолчали, что в конце 2019 года заемщики ежемесячно выплачивали 49% дохода. А в 2018-м — 43,6%.

Увеличилась доля кредитов с минимальным первым взносом: с 23,9% во втором квартале до 31,7% в третьем. Такие кредиты считаются рискованными: если что-то пойдет не так и ипотечную квартиру придется продавать, не факт, что продажа покроет долги.

Растет «просрочка»: сейчас задержка на три месяца и более зафиксирована по 12,6 млн кредитов. В прошлом году — по 10,9 млн. Общая сумма просроченных кредитов подбирается к заветной отметке в 1 трлн рублей. В ипотеке уровень проблемных займов пока минимальный. Но «посыплются» в первую очередь те заемщики, которые выбирали просторную и дорогую (для своих возможностей) квартиру и брали «потреб» на первый взнос.

«Закредитованность населения России вышла на новый исторический максимум», — говорится в отчете Центробанка.

 

Доходы падают

 

Кризис, вызванный пандемией, привел к резкому сокращению реальных располагаемых доходов населения. (Реальные — это за вычетом обязательных платежей, включая те, что по кредитам.) По данным Росстата, за девять месяцев сокращение составило 4,3% процента. И восстановление будет медленным: к уровню 2019 года — не раньше, чем в 2023-м. А когда мы вернемся к «довоенному» 2013-му, федеральные чиновники даже не рискуют предполагать. Не при этой жизни, не при этой власти.

По прогнозам МЭР, в 2020 году реальные доходы упадут на 3%, в 2021-м вырастут на столько же, а затем будут расти на 2,4–2,5% ежегодно. За счет чего, эксперты министерства умалчивают. «Будут», и все тут. В крайнем случае президент велит. Или «проявит озабоченность» во время прямой линии. Согласно прогнозу «Центра развития» ВШЭ, реальные располагаемые доходы россиян в уходящем году снизились на 4,1%, в 2021-м возрастут на 2,2%, далее рост замедлится.

«Многолетняя стагнация реальных доходов россиян, сопровождающаяся высоким уровнем неравенства в стране, создает риски снижения доверия к государству и роста недовольства в обществе», — говорится в докладе ВШЭ.

Насчет неравенства — в точку. В 2019 году средняя зарплата госслужащих увеличилась на 12,9%. В 2020-м, несмотря на кризис, подросла еще на 3%. Это значит, что в частном секторе провал глубже, чем «в среднем по больнице».

Безработица: по официальным данным на конец ноября — 6,1%, по оценкам «Финэкспертизы» — 10–12% от экономически активного населения. В ходе опроса, проведенного специалистами «Левада-центра» (это «иностранный агент», если что), выяснилось: у 55% россиян доходы сократились, причем у каждого пятого (22%) — сократились сильно. Больше трети (32%) рассказали, что были вынуждены потратить все или почти все сбережения.

По расчетам экспертов, для «комфортных» выплат по ипотеке в Петербурге семья должна зарабатывать 81 200 рублей в месяц, в Ленобласти — 74 400. Сколько семей зарабатывают выше (или ниже) этого уровня — статистика умалчивает.

 

Угроза просрочки

 

Хорошая новость: доля просроченных платежей по ипотечным кредитам невелика: в пределах 1–1,5%. Плохая: она растет. Так уж сложилось, что ипотечный кредит российская семья будет выплачивать из последних сил: слишком печальна перспектива оказаться и без денег, и без квартиры.

Проблема в том, что регулятор учитывает как просроченные лишь те кредиты, по которым отсутствие платежей составляет 90 дней и более. Вторая проблема: большой объем новых кредитов «размывает» долю просрочки. Но все же: в первом полугодии 2020-го года количество дефолтных ипотечных займов увеличилось на 80%. В Петербурге — на 409 млн рублей.

Но тут самое интересное впереди. Потому что правительство с началом первого карантина пустилось (совершенно оправданно) на антикризисные меры. В частности — ввели кредитные каникулы. С 20 марта по 21 октября за реструктуризацией кредитов обратились 2,9 млн заемщиков. Банки реструктурировали 1,6 млн кредитов на общую сумму около 794 млрд рублей. 32 000 заявок (на 10,8 млрд) отклонили. Что с остальными — 1 268 000 заявок и не аннулированы, и не приняты — неизвестно. Хотели, конечно, как лучше. Например, разрешили обращаться за реструктуризацией по телефону (потому что карантин!). Но не предусмотрели, как учитывать такие обращения. Как их записывать в банке, как подавать телефонную заявку в Росреестр... В результате — масса скандалов. Причем в законе о каникулах было указано, что можно переставать платить сразу после звонка. Ну, доверчивые граждане и перестали. А потом — или долгая тяжба, или неформальный отказ, или формальный, с пенями и штрафами.

Вот этот «навес» из каникулярной реструктуризации и представляет собой главную угрозу. Если банки — добровольно или по команде регулятора — не пойдут навстречу заемщикам, просрочка начнет расти уже в ноябре-декабре. Следующий этап — банки увеличат ставки и размер первого взноса (в связи с увеличением рисков). Дальше — «эффект домино»... Сценарий не обязательный, но вполне вероятный.

 

Льготы для строителей

 

Второй — и более удачной — антикризисной мерой стало введение льготной ипотеки. Она поддержала строительную отрасль и банки. Говорить о выгоде для заемщиков, к сожалению, не приходится: выиграли только те, кто брал субсидированные кредиты в первые месяцы, до августа. Дальше все съел рост цен. Проще говоря: в конце 2019-го в Петербурге можно было купить жилье в кредит и платить по ипотеке, допустим, 20 000 рублей в месяц; в июне можно было сэкономить и за такую же квартиру перечислять 15 000, а с сентября, из-за подорожания, взнос составил бы уже 21 000. И далее по нарастающей.

Как отмечают аналитики Центробанка, в результате принятых правительством мер жилье стало не более, а менее доступным. Отчасти из-за этого правительство склонно прекратить программу субсидирования под 6,5% 1 июля 2021-го, как и обещало. Хотя строители против. Возможно, льготы оставят для депрессивных регионов.

С весны же начала фактически работать и «сельская ипотека». Но тоже с перекосами: деньги потекли не в развитие села, а наоборот — в его урбанизацию. Преимущества кредита под 3% доказывать гражданам не нужно. Но: долгий срок согласования; ограниченное количество населенных пунктов; с ноября 2020-го — еще и ограничения по этажности. В общем, в деле снижения средних ставок «сельская ипотека» свою роль сыграла (см. таб. 5). А вот в популяризации ИЖС — пока не очень. Использовать льготы для строительства частного дома и вовсе смогли единицы.

То же самое — с широко разрекламированными инициативами Сбербанка и банка ДОМ.РФ для частных домовладений: все это красиво мигает и переливается, как гирлянда на елке, но пока не работает.

Собственная квартира — это, конечно, замечательно. А свой дом — так вообще сказка. Но в период высокой неопределенности (кто знает, что будет завтра?) долгосрочные обязательства несут в себе серьезные дополнительные риски.

Есть, конечно, вероятность, что осторожность заставит сожалеть об упущенных возможностях. Зато неосторожность может привести прямо в долговую яму.

 

 

Таб. 1

Регистрация ипотечных договоров, СПб и ЛО

 

11 мес. 2019

11 мес. 2020

Изм. за год, %

Петербург

124 195

144 864

+ 16,6

Ленобласть

67 637

65 139

- 4

Данные Росреестра

 

Таб. 2

Общая задолженность физлиц по банковским кредитам (млн руб.)

 

Февр. 2019

Янв. 2020

Дек. 2020

Петербург

781 667

952 083

1 082 955

Ленобласть

229 743

275 926

316 381

Данные ЦБ РФ

 

Таб. 3

Общая задолженность по ипотечным кредитам (млн руб.)

 

Янв. 2019

Янв. 2020

Дек. 202

Петербург

388 012

473 011

668 777

Ленобласть

104 129

121 631

147 446

Данные ЦБ РФ

 

Таб. 4

Задолженность по кредитам под залог ДДУ (млн руб.)

 

Февр. 2019

Янв. 2020

Дек. 2020

Петербург

148 445

155 438

199 229

Ленобласть

33 698

33 172

43 521

Данные ЦБ РФ

 

Таб. 5

Сроки и ставки по жилищным кредитам под залог ДДУ (мес., %)

 

Янв. 2019

Янв. 2020

Дек. 2020

Петербург

210,2 / 9,74

226,5 / 8,21

234,6 / 6,09

Ленобласть

212,5 / 9,82

230,2 / 8,28

239,6 / 5,93

Данные ЦБ РФ

comments powered by HyperComments