1098
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Остатки прежней роскоши

Эксперты компании «Инком-Недвижимость» насчитали в Подмосковье около ста заброшенных
поселков. Треть из них не подлежит восстановлению.
Чаще всего подобные объекты расположены на расстоянии более 50 км от столицы. Застройщики не выполнили своих обещаний, и покупателям приходится самостоятельно прокладывать коммуникации. Основные причины: юридические и финансовые трудности у девелоперов (вплоть до банкротства), проблемы в отношениях с местной администрацией, переоценка потенциального спроса.
Много ли таких проектов в нашем регионе? В чем причины? Почему застройщики не выполняют обязательства? Можно ли найти покупателя на такой проблемный объект? Или спасением утопающих сами же утопающие и займутся? Что им надо учесть, какие трудности их подстерегают?

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:

– Причины, по которым девелоперы замораживают проекты, разные. Попробуем перечислить основные факторы риска.
Бывает, что девелоперская компания успешно реализовала первые проекты в 2010–2014 годы (до девальвации рубля и спада экономики). И решила нарастить успех, купив землю
в разных направлениях области. При этом уже оказались заморожены заметные средства. Далее пошли затраты на строительство инфраструктуры. Размер инвестиций в коттеджный поселок на 100–200 участков составляет от 50 млн до 150 млн рублей. Если набрать 15–20 поселков, понадобится 1,5 млрд. Расчет на денежный поток
с продажи участков в поселках на завершающих стадиях строительства не оправдался. Рынок за последние годы заметно просел, и темп
продаж снизился. А расчеты были как в «докризисный» период.
В итоге средства от продажи участков, которые могли пойти на создание инфраструктуры в новых проектах, своевременно не поступают, развитие замедляется, затем останавливается.
Наделы в проектах на начальной стадии строительства продаются плохо. Чтобы активировать продажи, надо построить дороги, как минимум — провести электричество. А это время (один-два года) и затраты.
В какой бы стадии ни находились работы, поселки требуют ежемесячных затрат на охрану, контроль и т.п. Кроме того, далеко не все проекты оказываются успешными. В среднем на три успешных проекта приходится семь убыточных. И девелопер в итоге их бросает, не имея больше финансовых ресурсов.
Другой вариант. Девелоперская компания успешно сработала
в районе рядом с городом. Начинает покупать участки на других направлениях, далеко от города. И сталкивается с совершенно другими требованиями местной администрации. Методы работы, которые застройщик успешно использовал в одной локации, не дают результата в другой. Поселки городского типа в радиусе 20 км от КАД существенно отличаются от коттеджных поселков дачного формата. В итоге привычные методы работы не дают ожидаемого результата. Проекты начинают пробуксовывать.
Бывает, что проекты срываются по вине районной администрации, органов архитектуры или областных структур: комитетов правительства ЛО.
В муниципальных, районных и областных администрациях высокая текучесть кадров. Законодательство и нормативы в области градостроительства постоянно меняются. В результате на разных стадиях согласования проектов планировки территории возникают проблемы либо с муниципалами, либо с районом, либо с областью. Зачастую споры уходят в судебную плоскость. Это занимает уйму времени, проекты зависают на годы. В условиях динамично меняющегося рынка такой проект уже начинает не соответствовать рыночной ситуации по концепции, площади участков и т. п. Требования к проекту в области социальной инфраструктуры (детские сады и школы) приводят к потере экономической целесообразности строительства.
Приведу один яркий пример.
В одном проекте планировки территории по расчету требуется N школьных мест. На начальной стадии проектирования была получена справка о том, что в местной школе свободных мест достаточно, чтобы принять необходимое по проекту число школьников из будущего поселка. Согласования в областных комитетах заняли два года. За это время свободных мест поубавилось, теперь их уже не хватает. Значит, нужно проектировать еще одну школу. А по региональным нормативам в новой школе должно быть не менее 525 мест, и стоит она (вместе с проектом) не менее 600 млн рублей. Строительство школы и детского сада обнуляет экономический эффект…
В отношении проектов, замороженных на стадии строительства инфраструктуры, возможны разные сценарии. Например, внесение изменений в законодательство и передача таких проектов муниципалам, району или области. Создание фондов для их финансирования, как это происходит с многоквартирным недостроем.
В другом случае можно понадеяться на улучшение экономической ситуации, которое позволит девелоперу вернуться к проекту. Кстати, это вполне реальная перспектива. Правительство РФ утвердило программу строительства инфраструктуры в стране. В первую очередь это строительство дорог по всей России. На нее в течение ближайших пяти лет выделяют триллионы рублей. Эти огромные деньги в итоге окажутся на реальном рынке и приведут к росту покупательской способности, к росту спроса и цен.
Самим «утопающим» вряд ли удастся достроить инфраструктуру. И не переквалифицироваться в проектировщиков, снабженцев, строителей и инвесторов. Вероятнее всего, это приведет к потере и времени, и денег.

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:

– Наш ближайший сосед — поселок «Гатчинские поместья». Проект, которому так и не суждено было осуществить чью-то мечту о прекрасной загородной жизни. История банальна: девелопер не справился с банковским долгом. Банк, в свою очередь, решил забрать «сырой» поселок вместо того, чтобы дать возможность застройщику довести все до ума. Ни стратегии, ни идей дальнейшей реализации у нового хозяина, конечно же, не было. Как и покупателей, что тоже логично в условиях стагнации рынка. В итоге получился гатчинский Детройт с выбитыми окнами и разграбленными домами. Памятник, олицетворяющий взаимоотношения банков и застройщиков.
Именно поэтому наша компания всегда старается вкладывать в развитие только собственные средства, чтобы не повторить печальную судьбу коллег.

Наталья Осетрова,
руководитель проекта Gatchina Gardens:

– Нередко коттеджные поселки строят в удалении от населенных пунктов, а значит, от социальных
и коммерческих объектов. Это ограничивает круг потенциальных покупателей, негативно влияет на продажи. Далеко не всем подходит уединенная жизнь «на природе», если в ближайший магазин надо ехать несколько километров, а с медицинской помощью и вовсе проблемы.
На мой взгляд, более устойчивы проекты, когда коттеджная застройка формируется в зеленой зоне, но в непосредственной близости к территории комплексного развития и неподалеку от населенных пунктов.
До недавнего времени реализация таких проектов могла привести к серьезным проблемам («Близкое», «Новое Минулово», «Павловский посад»). Однако неприятности случались из-за того, что застройщик мог свободно распоряжаться полученными от покупателей средствами. Введение обязательных эскроу-счетов этот риск полностью нивелирует.

Ольга Колганова,
директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити»:

– В деталях и подробностях такую историю можно наблюдать на примере проекта «Павловский посад» (он же «БельВиль»). Поселок заброшен уже много лет: амбиции собственников перекрывают возможные выгоды. Суммы судебных претензий делают вмешательство со стороны нереальным.
Нередко такие истории случаются в смешанных форматах: проектами, ориентированными на разные группы покупателей, сложно управлять.
Так что банкротства случаются даже в самых (внешне) благополучных локациях. Например, в Репино-Ленинском. Основная причина — некорректный расчет финансовой модели. Где-то организаторам не хватило здорового скепсиса. Впрочем, сегодняшние проблемные поселки закладывались лет 10 назад. Сейчас таких романтиков почти уже не осталось. И, кстати, чаще выживают те, у кого изначально денег было немного. Выводят на рынок аккуратно, небольшими очередями…
Еще одна причина возникновения проблем в коттеджных проектах — не удалось договориться с местной администрацией. Или удалось, но чиновники поменялись.
При этом рынок петербургского региона выглядит более благополучным. В Подмосковье больше денег, больше амбиций — и больше неудач.

Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»:

– Строительство коттеджных поселков, впрочем, как и возведение домов, — простой и понятный бизнес. Его очень легко просчитать: стоимость земли, оформления, коммуникаций, инфраструктуры, себестоимость строительства. Все эти цифры лежат на поверхности, и любой грамотный человек, перед тем как начать сделку, может все самостоятельно проверить. Наняв за небольшие деньги юриста, можно изучить документы на землю, договоры о техническом присоединении коммуникаций, навести справки в районной администрации, собрать информацию о застройщике, составить грамотный договор с привязкой оплаты к конкретным стадиям строительства.
Но наши граждане привыкли к халяве. Так всегда было. Самое интересное, что ничто их не учит, и они стабильно несут деньги проходимцам. Те, в свою очередь, собрав средства с таких чудо-клиентов, просто всех кидают. И тогда наши самоотверженные граждане начинают сами достраивать объекты, бегать по судам, кричать, что их обманули.
Жалко ли их? Да нисколько. Скупой платит дважды. Всемирная история, банк «Империал».

Святослав Филиппов,
девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город»:

– Мне лично такие проекты не попадались. На мой взгляд, многое зависит от позиции и активности местной администрации.
Опыт общения с администрацией Аннинского городского поселения показывает, что здесь чиновники знают, как обстоят дела в тех или иных проектах на территории поселения.
И заботятся даже о тех, где мало жителей, но есть сложности, например, хоть с электричеством или с подъездами.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований Knight Frank SPb:

– Недостроенных проектов в нашем регионе хватает. Основной объем замороженных поселков — это проекты, в которых продавали участки. Хотя есть проблемы и с малоэтажкой,
и с проектами комплексной застройки: «Сторожевой горой», «Традицией», «Альпийской деревней»… На загородном рынке покупатели менее защищены. Найти нового застройщика довольно сложно, браться за недострой за городом — рискованно, даже при привлекательной стоимости входа в проект.

comments powered by HyperComments