417
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Итоги перед праздником

Так полагается: за несколько дней до покупки елки надо выбрать пару часов, многозначительно наморщить лоб, сесть и не спеша припомнить главное.
Что ж, попробуем. Похоже, одна из примет уходящего года — загородный рынок ушел из списка важных тем. (Важных для правительства и федеральных СМИ.) Да и глянец перестал взахлеб расписывать будни Рублевки. Хотя проблемы, связанные с недвижимостью, по-прежнему в тренде. Оно и к лучшему.
Поищем интересное в повседневности.

► На сайте «Ведомостей» 2 декабря в рубрике «Блоги» — мнение Вадима Бараусова о том, «Чем опасны инвестиции в апарт-отели».
Автор считает, что «такие вложения, маскируясь под финансовый инструмент, намного более рискованны для инвесторов, чем стандартные способы инвестиций». Причем проблема не в самой недвижимости, а в раскрытии рисков. Г-н Бараусов рекомендует «раскрывать верифицированные показатели деятельности апарт-отелей: заполняемость номеров, среднюю цену номера, доходность на номер и пр.». Второе направление — упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Толковый (хотя и несколько односторонний) пост с весьма эмоциональной концовкой: «Пока же особые чувства вызывает у меня реклама гарантированной (!) уже сейчас доходности от сдачи апартаментов отеля, который должен быть построен в 2022 году. Эти чувства усиливает печальный вид заброшенного пустыря, где должен вознестись будущий объект инвестиций…»

► Электронная версия журнала «Город 812» 29 ноября публикует интервью с экономистом Григорием Двасом «Нужен ли Петербургу бюджет в триллион рублей?».
Конечно, мы не могли пройти мимо этого материала. Во-первых, интервью с г-ном Двасом (тогда он был вице-губернатором Ленобласти) открывало первый номер журнала «Пригород». Во-вторых, Григорий Викторович действительно толковый специалист и рассуждает не банально. Вполне доходчиво, на простых примерах он объясняет, что не все инвестиции одинаково полезны, а некоторые — так и просто вредны. Очень полезный материал. Готовых рецептов в нем нет, а вот вопросов, над которыми стоит задуматься, — с избытком.

► Журнал «Деньги» (приложение к «Коммерсанту») 20 ноября рассказывает, «Как заработать на краткосрочной аренде».
Вместе с ростом въездного турпотока в крупных городах увеличивается популярность бизнеса по сдаче жилья в краткосрочную аренду, констатирует издание. Уже сейчас окупить его приобретение в Москве и Петербурге проще, чем в Краснодарском крае и Крыму. В первую очередь потому, что хотя бы одну из двух столиц посещают 90 % приезжающих в страну иностранцев. В Петербурге доходность такого бизнеса оценивается в 9 % годовых. Правда, и хлопот много. Жаль, что авторы обзора не говорят о регулятивных рисках «краткосрочки». Для баланса можно заглянуть, например, в материал, опубликованный 25 ноября на NSP.ru, — «Отельеры против Airbnb». «Усилия российских законодателей направлены не только против размещения в жилых домах хостелов и мини-отелей, но
и против краткосрочной аренды в целом. Законодатели считают, что краткосрочная аренда квартир “нарушает режим многоквартирного дома, мешает соседям, перегружает и изнашивает общее имущество домов”».

► На Asninfo.ru 25 ноября — интервью с Владимиром Яковлевым, бывшим губернатором Петербурга, а ныне — руководителем Российского союза строителей: «Власть прислушивается к позиции профессионального сообщества». Владимир Анатольевич как раз рассуждает о проблемах в строительстве и том, как замечательно их будут решать с помощью Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года. (Парой абзацев выше мы упоминали Григория Дваса; он как раз внятно объясняет, почему стратегические документы не работают.)
Кстати, от г-на Яковлева не укрылось примечательное обстоятельство: половина ввода жилья в стране — это ИЖС. «При том, что никаких мер поддержки на правительственном уровне этому сегменту до недавнего времени не оказывалось». А вот многоквартирному индустриальному строительству, наоборот, спешат помочь все и на всех уровнях — а объемы падают. «При надлежащем стимулировании, — рассуждает г-н Яковлев, — объемы ввода малоэтажного жилья могут существенно возрасти». Может, наоборот? Оставить стройку в покое — тут-то она и развернется.

► Сайт BN.ru 27 ноября публикует материал «В покупателях загородной недвижимости пропал дух авантюризма».
О том, что происходит на загородном рынке, рассказывает коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов. «В прежние годы будущие домовладельцы были готовы действовать по принципу “главное — начать”. Особенно если место живописное и участок нравится. Сейчас мы не наблюдаем у клиентов желания быть первопроходцами на новых территориях. Покупатель образца 2019 года предельно осторожен: он интересуется в первую очередь объектами высокой степени готовности…»
Вполне полезная статья о нюансах выбора, о том, на что стоит обращать внимание и какие факторы следует учитывать.

► Рекомендуем еще один материал журнала «Город 812»: «Как берега малых рек сделать местом цивилизованного отдыха». Он опубликован 28 ноября.
Речь идет о рекреационных зонах и о их возможной корректировке при подготовке будущего генплана Петербурга. В основе статьи — объезд экспертами берегов речек Охты и Лубьи в Красногвардейском районе. Впечатления большей частью печальные. Левый берег Охты, идущий параллельно Объездному шоссе, «представляет собой нечто среднее между дикими зарослями и несанкционированной свалкой…» Однако есть проекты, в том числе поддержанные администрацией района. Есть стремление жителей новостроек привести в порядок прилегающие территории. «Чем ближе жилые дома расположены к берегу, тем у него больше шансов стать, по сути, рекреационной территорией. И тогда неважно, что нарисовано на бумаге».

► На сайте Zagorod.ru 21 ноября — статья с завлекательным названием «Загородный рынок под пятой богачей». Ну, допустим, заголовок — это для кликов. Но материал вполне серьезный. Доля частного домостроения в регионе (по вводу жилья) — около 10 %. Но это только ИЖС, без садоводств, они вообще в статистику не попадают. При этом продажи в дорогих проектах остаются на прежнем уровне,
а вот реализация дешевых участков (менее 100 000 рублей за сотку) сокращается. В октябре так просто в три раза. «Снижение платежеспособного спроса на недорогие земли мы наблюдаем уже около года. Но столь резкое сокращение сделок
в этом сегменте стало для нас сюрпризом», — говорит аналитик Дмитрий Сперанский.
Случайный это спад или долгосрочная тенденция, пока не ясно.
В обзоре также приводятся данные о выходе новых проектов и о наиболее заметных маркетинговых акциях застройщиков.

► Петербургский выпуск «Новой газеты» 17 ноября констатирует «Большой пшик». Это отчет о Международном культурном форуме, на котором, как обещали организаторы, собирались обсуждать «проект сноса исторического Петербурга». Серьезной дискуссии не получилось. Ни сомнительный правнук знаменитого столичного инженера Владимир Шухов, ни острый на язык девелопер Игорь Водопьянов не произвели впечатления на публику. Прав автор: «Разрушители Петербурга скучны
и ленивы — можно не бояться».
Сторонники «охранительного» подхода выступали поярче: «В Петербурге надо каждый дом сохранять! — заявил президент Союза архитекторов России Николай Шумаков. — И каждое здание носить на руках, любить и лелеять».
Кто бы спорил… Но есть пара вопросов. Первый: сколько это стоит? И второй: за чей счет?
Руководитель КГИОП Сергей Макаров предложил компромисс: город должен больше зарабатывать и давать возможность зарабатывать бизнесу, федеральное законодательство надо переработать и адаптировать к специфике Петербурга… Чем-то это напоминает маниловский мост с лавками. Уточним невежливо: пока рамочный петербургский законопроект о развитии исторического центра Дума положила под сукно. Даже не стала рассматривать.
Читать материал обязательно надо. Нам к этой дискуссии волей-неволей придется возвращаться. Или уж последовать совету поэта: «Лучший вид на этот город — если сесть в бомбардировщик…»

► Отметим еще один блог «Ведомостей». В публикации от 11 ноября предприниматель Артем Пантелеев рассуждает о сметах: «Почему строительные подрядчики соглашаются на невыполнимые условия».
Автор довольно подробно разбирает, из чего же состоят затраты и какие позиции можно «оптимизировать», а какие не стоит. Речь идет в основном об отделке офисов, но ключевые закономерности те же, что и в других областях строительства. (Возможно, за исключением валютной составляющей.)
«Проблема российского рынка в том, что многие его участники вместо того, чтобы открыто признавать нереальность выставленных требований, пытаются всеми силами заполучить проект, не афишируя те риски и дополнительные затраты, которые в любом случае придется понести заказчику. Смета неминуемо раздувается, и происходит это ровно в тот момент, когда заказчик уже не в силах что-либо поменять…»
Вот и у Хеопса с Аменхотепом было то же самое.

► «ИЖС ощутило твердый фундамент», — пишет «Коммерсантъ» от 12 ноября. Материал основан на докладе Аналитического центра при правительстве РФ. Динамика ИЖС опередила рост многоквартирного строительства, в январе — сентябре частники дали плюс 11,4 % к прошлому году, МКД — плюс 6,9 %.
При этом наибольшая доля ИЖС приходится на менее развитые аграрные регионы (67,5 %), а минимальная — на сырьевые (24,7 %) и финансово-экономические центры (26 %). Средние площади более дорогого каменного домостроения снижались, уступая рынок вдвое более дешевым и быстровозводимым деревянным.

► Сайт 47news 15 ноября рассказывает: «Землю под вокзалом у Девяткино тоже того. Но уже вопиющие свои». (Надо заметить, что публикации на этом ресурсе никогда не отличались особым литературным изяществом. Но здесь уже какая-то почти нарочитая корявость.)
Заметка рассказывает об арбитражном споре вокруг участка площадью 37 соток под вокзалом «Северный». Причем спорят не абы кто, а районная администрация с областным КУГИ. Чья земля — непонятно, а без прав на надел не запустить проект строительства ТПУ (транспортно-пересадочного узла).

► «Московское жилье осенью уже некому купить», — сообщает РИА «Новости» 7 ноября.
«Ажиотажный спрос сошел на нет, а новые желающие приобрести квартиру пока не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств». Эту фразу из первого абзаца можно публиковать применительно к любому региону.
И далее: «После того как платежеспособный спрос вымыло с рынка, наступил период коррекции. И без снижения ипотечных ставок показатели осени были бы значительно скромнее». Точечный спрос еще есть, «наиболее востребованы компактные квартиры с эффективной планировкой», говорят эксперты компании «Миэль». (Это они, наверное, про хит сезона — квартирки по 11 кв.м в Западном Дегунино?)
И вывод: рынок находится в ситуации сокращения объемов продаж, которое к концу года может превысить 20 %.
Чтение не то чтобы очень занимательное, но поучительное. Петербургу — иметь в виду.

► На Asninfo.ru 4 ноября размещено большое юбилейное (55 лет) интервью с губернатором 47-го региона Александром Дрозденко. Про инвестиционный климат (здесь области
и вправду есть чем похвастать), про ввод жилья. Важная фраза: «Мы ожидаем, что в ближайшие несколько лет уровень ввода стабилизируется на уровне 2–2,3 млн кв.м, и это позволит нам подтянуть “социалку”». Важная, потому что Минстрой установил для области план по сдаче 2,9 млн кв.м в год.
Ну и, конечно, про долгострои: «Мы подготовили соглашение с этой федеральной структурой [Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. — Д. С.] о взаимодействии, выделяем на эти цели 2,8 млрд рублей на три года».

Кстати, поймал себя на том, что почти и не упомянул материалы «Недвижки» (NSP.ru). Не из ложной скромности, а просто потому, что заметки и обзоры этого сайта надо читать подряд: там чепухи практически не бывает.

comments powered by HyperComments