1037
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Перед паузой

Информационный поток после летней лени разгоняется и набирает силу,
чтобы в конце декабря ухнуть в пустоту новогоднего безделья. За осень в сфере недвижимости накопилось много интересного: тут и скандалы вокруг долевки, и предстоящая (еще одна) реформа земельного законодательства, и туманная судьба апартаментов. Попробуем обозначить для читателей «Пригорода» хотя бы самые важные и интересные публикации коллег.

► «Новостройки раскупают, как перед кризисом», — сообщает читателям «Коммерсант» от 9 ноября. Продажи жилья растут из-за опасений, что подорожают кредиты. (Совершенно обоснованных, заметим, опасений.)
А вот после новогодних каникул эксперты ждут падения активности. «Сбережения будут истощены, вырастет НДС. Но главный фактор риска — возможный скачок курсов валют из-за новых санкций», — полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литвинецкая.
Участники рынка прогнозируют, что спад продаж в начале следующего года достигнет 20%.

► Федеральные «Ведомости» от 14 ноября рассказывают, «Как регионы готовятся к реновации жилья». Речь идет о законопроекте депутата Галины Хованской.
Что московские рецепты для провинции неприемлемы — уже всем понятно: в регионах таких денег просто нет. По словам г-жи Хованской, основная цель закона — «прекратить воспроизводство аварийного жилищного фонда в стране». Способы — разные: не только снос и расселение с по-
следующим новым строительством, но и реконструкция. Для памятников — капитальный ремонт. Решение принимают собственники; не менее 70% должны высказаться за один из предложенных вариантов.
Самое интересное — про источники финансирования. Их, по традиции, три. Первый — средства инвесторов (в качестве «заманухи» — налоговые льготы). Второй — бюджеты субъектов РФ. (Напомним: из 85 регионов только 12 могут сводить концы с концами без дотаций Кремля.) Третий — софинансирование из федерального бюджета. Но только если речь идет об аварийных домах или памятниках.
Это гражданам можно посоветовать: «Денег нет, но вы держитесь». Ветхие постройки могут и не послушаться…

► На «Фонтанке» 13 ноября — статья «“Светлый мир” откладывается» — об арбитражном конфликте Промсвязьбанка и застройщика Seven Suns Development.
Застройщик возводит апартаменты на берегу Финского залива в Сестрорецке, на территории бывшего пансионата «Дюны». Комплекс располагается на 17,5 га; для покупки участка был использован банковский кредит. История вполне ординарная: мало ли кто с кем судится, да и исками о банкротстве застройщика сегодня удивить трудно. Нюанс в том, что если и впрямь дойдет до банкротства, то покупатели недостроенных апартаментов не смогут претендовать на помещения — только на то, чтобы вернуть вложенные деньги. И шансы у них (в общей очереди) невелики.

► О «Дворцах под охраной» рассказывает «Новая газета» в выпуске от 19 ноября.
Образцово документированное (как всегда в «НГ») расследование об особняках, которыми владеет «личная гвардия» президента. Размах «новых преторианцев» поражает: гектары земли в Барвихе и Горках–2, тысячеметровые особняки и полноценные поместья принадлежат родственникам главы Росгвардии Виктора Золотова, бывшего охранника, а ныне — губернатора Тульской области Алексея Дюмина, экс-охранника Олега Климентьева, который отвечал за безопасность сначала Анатолия Собчака, а затем и Владимира Путина и прочих сотрудников, «приближенных
к телу»… Здесь много чего намешано: и связи с авторитетами (Цепов, Якобашвили), и махинации с земельными паями, и нападения на несговорчивых акционеров. Есть еще такая глубинная ирония истории: пострадавшими (в том числе) оказались бывшие чекисты. Часть престижных наделов числилась землями совхоза НКВД…

► «Строительный еженедельник» на сайте Asnifo.ru 16 ноября опубликовал интервью с экс-министром транспорта, а ныне — генеральным директором «Группы ЛСР» Максимом Соколовым: «Работа в формате ГЧП требует особых подходов».
ЛСР, как известно, не только крупнейший петербургский застройщик; группа активно инвестирует в транспортные проекты: наземное метро, легкорельсовый трамвай и пр.

► В «Российской газете» от 22 ноября — обзорный материал «Ближе к земле».
Эксперты обсуждают плюсы и минусы малоэтажных комплексов. Авторы обзора напоминают: еще в 2006 году Владимир Путин дал указание разработать комплекс мер по стимулированию малоэтажного строительства. Двенадцать лет прошло. Доля многоквартирной малоэтажки (ИЖС не в счет) составляет скромные 15–17%. Почему так получается?

► На сайте 47news.ru 22 ноября опубликован текст с интригующим заголовком: «Лидер строительного рынка Сергей Петров ищет самоубийц».
На самом деле ничего особенно криминального: речь идет о распродаже земельных активов в Лаголово. Площадки подготовлены, документы под жилую застройку выправлены, — однако владелец не спешит что-нибудь строить, напротив, хотел бы поскорее продать. Что, конечно, многое сообщит внимательному читателю и о текущей конъюнктуре рынка жилья, и о его перспективах.

► «Стоимость частных домов россиян с начала года упала почти на 10 %», — сообщает портал РБК в публикации от 22 ноября.
Это, конечно, «в среднем по больнице». Наибольшее падение цен на индивидуальные дома — в Кировской области (–30,9 %), в Приморском (–28,6 %) и в Хабаровском крае (–28,5 %). Наибольший рост цен отмечен в Карелии (+18,5 %), Калининградской (+16,6 %) и Челябинской (+16,3 %) областях. В Подмосковье и в петербургских пригородах коттеджи стоят почти одинаково: 14,8 млн и 14,4 млн рублей (в среднем) соответственно. В Крыму частный дом можно приобрести за 12 млн. А вот Еврейском АО за дом попросят 1,8 млн. Дешевле только в Кемеровской области (1,7 млн)…

► «Смольный начал кампанию против строительства апартаментов», — сообщает портал Restate.ru   22 ноября.
Врио губернатора Петербурга Александр Беглов поставил чиновникам Смольного задачу: прекратить застройку Петербурга комплексами апартаментов.
Вице-губернатор Игорь Албин уточнил: при проектировании апартаментов не учитываются транспортная доступность, озеленение, жителей не обеспечивают социальными объектами.
Уже объясните кто-нибудь градоначальнику и вице-губернатору: юридически это гостиницы, а не жилье, и проекты рассчитываются по другим нормативам…

► На сайте Irn.ru 23 ноября — важная статья «Рынку недвижимости пора слезать с “ипотечной иглы”». Собственно, это отчет об онлайн-конференции о проблемах и перспективах развития рынка ипотечного кредитования.
Спикеры подобраны вполне достойные, вопросы заданы правильные, вот только выход из тупика пока не просматривается. Высокий спрос на новостройки последние три года поддерживался снижением ставок. Бал заканчивается, лакеи гасят свечи: ЦБ уже повысил ставку и, скорее всего,
в ближайшее время сделает это еще раз. (На обложку предыдущего номера «Пригорода» был вынесен слоган «Деньги дорожают».) А вслед за регулятором поднимают ставки по кредитам и маркет-мейкеры: Сбер, «ДОМ.РФ», Газпромбанк, ВТБ…
И поначалу рост ставок приведет (уже приводит) к повышению активности спроса: граждане спешат успеть. Но затем неизбежен перелом: по мнению экспертов Irn.ru, «если рост продолжится, мы увидим снижение объема продаж по ипотеке — порядка 10 % за каждый процентный пункт». А в новостройках уже и так 64% продаж — в кредит.
Многие в курсе: слезть с иглы — не такая уж проблема. А вот как пережить неизбежную ломку? Или, как политкорректно сформулировано в обзоре, «застройщикам, банкам и государству нужно придумывать новые способы поддержания спроса»…

► Сайт еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» (NSP.ru) 23 ноября в материале «Курортный сезон» рассказывает о начале продаж в одном из самых загадочных проектов областной застройки — Gatchina Gardens.
Пока застройщик получил разрешения на строительство 24 малоэтажных домов рядом с деревней Красницы. Смущает цена: 130 000–145 000 рублей за «квадрат». Дальше — круче: инвестиции
в 210 млрд рублей, строительство крупнейшего в Европе бальнеологического курорта, в перспективе — около 1 млн кв.м недвижимости: жилье бизнес-класса, SPA-отели, гольф-клуб, аквапарк. И все это — у Красниц, на берегу речки Суйды.
Там как раз только гольф-клуба и бальнеологического курорта не хватало.

► В «Огоньке» от 27 ноября — статья «Счастливые необладатели». О привычках и предпочтениях нового поколения потребителей.
Материал не о недвижимости, но мы бы рекомендовали его посмотреть и девелоперам, и риелторам.
Сегодня ключевые роли на потребительском рынке начинают играть два непохожих друг на друга поколения — пожилые и молодежь (миллениалы). Пожилые граждане (преимущественно в развитых странах, конечно) важны благодаря росту продолжительности жизни и концентрации богатства в их руках. А вот миллениалы (от 18 до 36 лет)… «Какая разница, сколько лет твоим кедам, если ты гуляешь в них по Парижу?» Важные характеристики этой группы: бренд важнее товара; виртуальное не менее значимо, чем реальное; использование товара или услуги — важнее,
чем обладание ими. (Подробнее об этом см. в предыдущем номере «Пригорода»: «Собственность — это не круто».)

►Лучший новостной сайт про недвижимость — NSP.ru — в заметке «Уголовное пожертвование» от 29 ноября рассказывает о приговоре Екатерине Заборских.
С 2012-го по 2015 год она была председателем правления потребительских обществ «Олимп» и «Вилла Валлей», а также ЖСК «Суздальский дворик» и «Троицкая гора». Она обещала гражданам жилье; никаких домов в итоге так и не построили, часть денег, полученных от граждан, г-жа Заборских пожертвовала Саентологической церкви. И получила (по совокупности) 8,5 лет — за мошенничество.

► «Бюллетень Недвижимости» перестал выходить в бумажном виде, однако продолжает радовать читателей толковыми публикациями на сайте Bn.ru.  
27 ноября опубликован материал «Риски апартаментов: чего бояться инвестору». Главной опасностью авторы Bn считают обещания повышенной доходности. И это на самом деле так: падение доходов населения, фокусы правительства с пенсиями, повышение НДС делают пусть неглубокий, но надежный финансовый ручеек от сдачи апартов в аренду весьма привлекательным.
Однако, зная нравы нашего законодателя, можно с уверенностью сказать: это ненадолго. Либо ФНС наложит свою могучую лапу на доходы граждан, либо МЭР придумает драконовские правила регулирования, затрудняющие вход на рынок. Да и на местном уровне власти то и дело норовят запретить апартаменты: такое впечатление, что их просто раздражает финансовая самостоятельность отдельных граждан, пусть и в рамках закона.

► На популярном новостном портале «Фонтанка» 30 ноября — партнерский (с «Группой ЛСР») материал «Из Вичиты в Петербург».
С подзаголовком «Краткая история апартаментов: как душевная гостиница превратилась в милый дом». Обзорчик не то чтобы рекламный, скорее просветительский. Полезно понимать, откуда растут корни этого формата. Хотя есть опасения, что отечественная специфика мало что оставит от характерных черт гостиницы для длительного проживания, больше похожей на частный дом, чем на типовой отель.

► Сайт Zagorod.ru 30 ноября публикует интервью с директором по продажам Группы «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергеем Балуевым — «Новые законы: изменился регламент строительства и правоотношений в ТСН».
Изменения в нормативной базе в 2019 году предстоят действительно серьезные. Начинается переход на уведомительный порядок строительства частных домов, вступает в силу новый закон о садоводах и пр.
Так что и разъяснения от одного из лидеров рынка вполне уместны.

comments powered by HyperComments