– Неоднозначность толкования законодательства и отсутствие прецедентного права превращают землепользование в азартную игру. А в нее, как известно, пытаются выиграть все, а вот получается у немногих. Совет традиционный: не делайте высоких ставок. А если серьезно, мы вынуждены «на воду дуть», проверяя не только текущий статус земли перед использованием или приобретением, но и ее «родословную». Чем «породистей» — тем лучше.
Арбитражное дело, выигранное индивидуальным предпринимателем Валерией Мужиковой, — пример, который не является правилом.
Если даже дойдет до Верховного суда и он утвердит решение арбитража (что еще не факт), это все равно будет не окончательное, а промежуточное решение. Возможно, этот случай и аналогичные ему (если они есть) попадут в обзор практики ВС. Уже лучше, но все равно остается простор для толкований. (Решение по Заболотью как раз противоречит обзору практики ВС за 2013 год.)
Я не понимаю логики суда. Могу только предполагать. На сельхозугодьях строить нельзя по определению. На сельхозземлях — можно. До сих пор суд по умолчанию считал всю сельхозку угодьями. Теперь, похоже, оказалось, что есть сельхозугодья подтвержденные (например, постановлением областного правительства), а есть сомнительные, принадлежность которых надо еще обосновывать.
Самое интересное, что на наших глазах произошла смена презумпции: не предприниматель должен доказывать свою правоту, а Росреестр, который отказал в смене вида разрешенного использования, должен привести доказательства, почему спорный участок — именно сельхозугодья. («Допустимые доказательства отнесения земельного участка к сельскохозяйственным угодьям в материалах дела отсутствуют», — говорится в решении.)
Вообще-то в наших судах чиновник почти всегда имеет преимущество, и слово «человека от власти» весит почему-то больше, чем слово гражданина. По умолчанию. Как протокол всегда весомее утверждения, что в нем все неправда. И если чиновник и предприниматель окажутся действительно на равных, в соревновательном процессе, — я первый буду аплодировать. Но это вряд ли. Пока случившееся больше похоже на сбой системы, чем на ее новое качество.
По сути спора: для меня загадка, почему именно в этом случае арбитраж принял сторону истца. Ведь владелец земли требовал изменить вид разрешенного использования и признать условный — основным. Отказ в изменении ВРИ, на мой взгляд, был правомерен. Вот если бы владелец что-нибудь построил, а Росреестр отказался регистрировать условно разрешенные постройки, — тогда в суд. Но такой подход, конечно, несет в себе огромные риски.
Нам важно, чтобы утвердился определенный порядок, установленный не частным решением арбитража, а определением ВС, чтобы это было закреплено в общей практике.