78
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Иван Носов: «Самый болезненный вопрос — переходный период»

Рынок жилищного строительства снова трясет и лихорадит. Законодателям надоело латать старые правила, они решили переписать нормы заново. Строительным компаниям, особенно крупным, у которых в работе десятки объектов и сотни тысяч квадратных метров, придется «переобуваться на лету».
О том, как это будет происходить, мы беседуем с директором департамента маркетинга и рекламы компании «ЦДС» Иваном Носовым.

– Президент определился: долевку отменят. Вероятно, это будет происходить поэтапно. Будет ли готовиться компания «ЦДС» к этому моменту? Каким образом?
– Все понимали, что перемены необходимы, в долевом строительстве много нерешенных вопросов. Но отмена долевого строительства — не решение, при проектном финансировании появятся свои проблемы. Самый болезненный вопрос — переходный период. Что будет происходить в эти три года? По идее, к концу срока уже ничего не должно продаваться по долевой схеме. А это значит, что уже в следующем году должны выдаваться разрешения на строительство по новым требованиям, без средств дольщиков. Иначе через три года на рынке будет много проектов с долевкой на начальной стадии строительства.

– А если старые и новые будут сосуществовать параллельно?
– Пока непонятно, как именно это будет. Для девелопера дольщик — источник доступного финансирования на период строительства объекта. Мы будем использовать либо собственные деньги, либо заемные: проектное финансирование, рынок облигаций, кредиты и т.д. Главный вопрос — стоимость денег. Будет ли предложена замена (на законодательном уровне, на уровне правительства) прямого фондирования от дольщиков? Пока под термином «проектное финансирование» понимаются обычные коммерческие кредиты банков. Чтобы замена была адекватной, ставки должны быть лояльными — 8–9%. Встанет вопрос о сотрудничестве с банками. Не уверен, что сейчас все банки готовы и хотят развивать свои компетенции по профессиональной оценке строительных проектов, рисков, с ними связанных, и т.д. Мы намерены в будущем году вывести на рынок много проектов, которые сейчас в стадии разработки, подготовиться по всему портфелю участков, чтобы иметь возможность при необходимости быстро начать продажи. Ведем параллельно переговоры
с банками. Коллеги из финансовой сферы не больше нашего понимают ситуацию, так как есть только контур и совершенно неясны детали.

– С начала этого года покупательский интерес смещается от области — к недорогим проектам на городских окраинах. Скажется ли это на планах ЦДС? Будет ли запускаться масштабный проект в Новосаратовке, или его резоннее отложить?
– Это актив, который ждет своего момента. Идет подготовка и согласование документации — есть над чем работать. Но полномасштабный запуск привязан к конъюнктуре, мы ориентируемся на рынок. Есть спрос в КОТах, но в уже развитых локациях. Начинать сейчас крупный проект с нуля нам кажется преждевременно.

– По мнению аналитиков, новые ограничения (поправки в 214–ФЗ) приведут к росту себестоимости строительства. Есть ли у компаний запас для «ценового маневра»? Готовы ли покупатели принять рост цен (например, в сочетании с повышенной надежностью)?
– Покупатели к росту цен не готовы, уровень доходов населения не растет. Сейчас основной объем сделок находится в диапазоне от 2 млн до 4 млн рублей. И нет серьезных предпосылок для изменения этих границ. Сейчас рынок хорошо поддерживает доступная ипотека. А рост себестоимости как начался после известных событий 2014 года — так и продолжается. Новые ограничения: требования по резервированию средств, принцип «один застройщик — один объект» — это дополнительные расходы, и их очень сложно будет перенести на покупателя, увеличив стоимость квадратного метра.

– За последние год-полтора много негатива выплеснулось на районы новой комплексной застройки: Мурино, Бугры, Новое Девяткино, Кудрово. Областные чиновники ужесточают требования по транспортной доступности, социальной обеспеченности новых кварталов. Есть ли риск социального взрыва (митингов, перекрытия трасс)? Сколько лет понадобится, чтобы в этих кварталах сложилась нормальная, комфортная жизнь? Насколько реальны (и действенны ли) планы изменения статуса деревень Мурино, Новое Девяткино?
– Это зависит от района. В Кудрово, например, и «Мега» рядом, и внутри кварталов достаточно стрит-ретейла, есть спортивные центры, должен открыться медицинский. Там есть где погулять, где продукты купить, в кафе зайти.
А есть районы, которые в свое время были заложены менее осмысленно, и здесь ситуация сложнее. Им придется догонять потребности людей, которые начинают там жить. Это происходит из-за неравномерности в точке отсчета создания инфраструктуры: чем меньше цена, тем меньше люди получают, когда только-только заселяются в новостройки.  Безусловно, там тоже появится инфраструктура, но позже. Девяткино — один из таких районов, здесь не было мощных точек притяжения, таких как «Мега», зато метро недалеко. Постепенно решаются проблемы с дорогами, сделали тоннель под КАД. За три — пять лет район нагонит отставание, это обозримое будущее.
Насчет статуса — риторический вопрос. Он, во-первых, зависит от взаимоотношений субъектов федерации. А во-вторых, я не думаю, что административным решением здесь многое можно изменить. Город и область росли навстречу друг другу — и в результате соединились. Сейчас необходимо наладить диалог, чтобы найти компромисс, который устроит всех, и в первую очередь — жителей этих районов.

– Петербургский регион остается лидером по доле студий в новых проектах. Будет ли меняться квартирография в перспективных проектах ЦДС?
– Мы никогда не делали упор на студии, традиционная для нас их доля в проекте — около 10%. И превышать ее не собираемся. Мы проектируем небольшие квартиры; наши ориентиры: первое жилье, молодая семья, возможно, частный инвестор. Студии с однокомнатными квартирами занимают до 50% от проекта. Сейчас покупатель хорошо относится к небольшим «единичкам» — 31–33 кв.м.
Очень компактно, но все необходимое есть. А по бюджету такая покупка близка к студии в 27–28 кв.м, поэтому экономически целесообразней студии проектировать в пределах 22–25 кв.м.

– Много ли покупают, чтобы сдавать?
– Несколько лет назад был устойчивый тренд: до 20% покупателей — частные инвесторы. Сейчас их доля заметно уменьшилась. И не потому, что инвесторы перевелись, — девелоперы тоже стали грамотнее работать с ценой, аккуратнее выстраивать ценовую политику. Нет уже такой резкой разницы между стартом и финишем стройки. Кроме того, есть доступные инструменты в виде ипотеки —
это сокращает спрос на аренду в пользу покупки. Сейчас в среднем по рынку в структуре продаж — 10–11% сделок с частными инвесторами.

– Какие направления и локации вы считаете перспективными на ближайшие годы (с учетом спада спроса и стагнации доходов населения)?
– Мы весь этот год активно работаем над пополнением земельного банка в черте города. Территории заводов «Ильич» и «Кулон», есть проект в районе метро «Елизаровская». Редевелопмент «серых» территорий — возможность реализовать проект жилого дома в сложившейся инфраструктуре с хорошим окружением. Но это сложнее, чем осваивать «чистое поле». Надо решать проблемы с ППТ,
с требованиями генплана, обеспечить все нормативы с учетом соседей и так далее. Здесь затраты выше, но и покупатель готов больше платить.

– Какое соотношение «город-область» считаете оптимальным?
– В текущей ситуации: 60% — город, 40% — область. И в следующем году мы на такую пропорцию выйдем.


– Большая часть проектов ЦДС реализуется в рамках концепции «БК-Стандарт». Устраивает ли она покупателей сегодня? Не пора ли менять принципы?
– Мы ее постоянно пересматриваем и совершенствуем. Основная идеология неизменна: качественные базовые опции, квартиры функциональной планировки. Удобство, экономика и качество — эти параметры в развитии. Сейчас есть спрос на максимально готовое жилье. У нас около 85% текущих продаж — квартиры с отделкой. Это тренд в массовом сегменте. В более высоких сегментах, где человек может руб-лем проголосовать за индивидуализацию, доля продаж без отделки выше. Концепция «БК-Стандарт» смещается в сторону обустройства дворовых территорий, к вопросам безопасности, введения общественных функций и так далее. Большое внимание уделяется местам общего пользования: холлам, лифтам, этажам — всему, что находится за пределами квартиры.  

– Какова доля ипотеки в ваших продажах? Как она меняется?
– Сейчас в наших продажах 70–80% ипотечных денег. Доля выросла. Не так давно было 30–40%. Резерв для роста небольшой. Хотя и накопить на квартиру сейчас непросто.
Когда нефть была дорогая, экономика росла — и процент по ипотеке был высокий. Деньги были всем нужны и стоили дорого. Сейчас процент низкий. Но и роста особенного незаметно. Нет предпосылок для накопления собственных средств.

 

К сведению

ЦДС 18 лет работает на рынке недвижимости. В портфеле компании — 113 построенных жилых домов, в сумме Группа ввела более 3,5 млн квадратных метров, сдала в эксплуатацию 35 000 квартир. Земельный банк фирмы в перспективе позволяет построить 6,5 млн кв.м жилья.
В работе сейчас пять жилых комплексов, один — в Невском районе Петербурга («Приневский» на Октябрьской набережной) и четыре — в ближних пригородах: вторая и третья очереди «Муринского посада», 12-этажные корпуса в «Новом Янино», «Весна–3» в Кудрово и «Новые горизонты» в Буграх.
Самая дешевая квартира стоит 1 435 061 руб. (это студия площадью 21,9 кв.м в ЦДС «Муринский посад»), самый дорогой лот — шестикомнатный таунхаус 160,7 кв.м за 10 705 840 руб. в ЦДС «Кантеле», в сосновом лесу на берегу Финского залива, между поселками Репино и Солнечный.

comments powered by HyperComments