1304
0
Дмитрий Синочкин

Лебединое озеро в сумерках

«Черным лебедем» аналитик Нассим Николас Талеб называет событие, неожиданно и резко ломающее все прогнозы. «Белым лебедем», наверное, можно было бы красиво обозначить нечто позитивное и давно ожидаемое. Но этот термин, к сожалению, уже использовали. Сначала как обозначение колонии для осужденных пожизненно, потом – для бомбардировщика ТУ-160…

В Петербурге, в отеле «Амбассадор», приключилась ежегодная конференция «НП», собравшая, говоря мягко, не самых тупых: пришли послушать и поговорить «об умном» девелоперы и чиновники, эксперты и аналитики. Назвали это мероприятие «Неизвестная глубина». Участники дискуссии пытались понять, достигли мы дна или еще нет, на какой отметке прекратится падение экономики и кому удастся удержаться на плаву.

Вице-президент ВТБ Александр Ольховский, наверное, выручил многих, терзавшихся сомнениями в собственной компетентности. Он сказал просто: экономика – производная от политики; политические риски делают падение рынка непредсказуемым, а прогнозы – бессмысленными. «Аналитика сегодня – плохой инструмент для того, чтобы выстраивать тактику ведения бизнеса».

То есть мы можем подсчитать (примерно), что происходило на рынке в этом году и что происходит сейчас. Но предполагать, что эти тенденции сохранятся еще какое-то более-менее продолжительное время – не стоит.

(Мало ли кому еще в мире не понравится наш самолет?)

 

Уровень поддержки

Тем не менее есть объективные процессы, которые мало зависят от политики. Доходы граждан реально падают. За 9 месяцев – на 9%. И будут падать дальше: никаких серьезных драйверов роста на горизонте не видно.

Тем не менее Петербург, за счет прошлых заделов, а отчасти – и за счет ажиотажного спроса в конце 2014-го и начале 2015-го, введет в эксплуатацию около 3 млн кв.м жилья. Ленобласть – как бы не 2,3-2,5 млн кВ.м (1,84 млн насчитали по итогам трех кварталов). Но, боюсь, этим показателям надолго суждено оставаться рекордными.

Потому что количество сделок на первичном рынке региона сократилось примерно на 40%. (Могло бы и на 50%, резонно заметил генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков). Самые удачливые компании добились показателя минус 12-15%.

По итогам первых трёх кварталов 2015 года на первичном рынке квартирного жилья Санкт-Петербурга и ЛО было реализовано 2,62 млн. кв.м (60 400сделок), что сопоставимо с показателем аналогичного периода 2013 года. «Снижение по отношению к показателю 2014 года составило 25%»,- констатирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

Все цифры очень условны, подчеркивал чуть ли не каждый выступающий. Питер Коучмен, генеральный директор ООО «Технополис Санкт-Петербург», выразил эту же мысль короткой метафорой. Он сравнил предпринимателей с муравьями на бревне. Они тусят, бегают, строят планы. А бревно плывет к Ниагаре.

Однако Ниагара – еще не повод не строить планы. И дома.

Частные инвесторы с рынка ушли. По данным Максима Жабина, заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой», в прошлом году частные инвестиции в жилье составили 88,5 млн долларов. В этом – 8,5 млн. Сокращение в 10 раз. Однако «повседневный спрос» никуда не делся: люди женятся, разводятся, рожают детей; дети вырастают и требуют автономности… По-видимому, «сухой остаток» рынка, объем жилья, которое будет востребовано при любой погоде, составляет 50-60% от рекордных докризисных показателей. Если нет возможности накопить – граждане берут кредит; если нет приличных ставок на вторичном рынке – массово переключаются на первичку. Запретят куплю-продажу в принципе – начнутся фиктивные браки и обмены с доплатой налом. (Мы все это уже проходили).

 

Па-де-де с параграфом

Грустно, что на этом фоне государство продолжает играть в градостроительную политику и заботу о дольщиках. Запретить долевку вообще! (Пока передумали). Ужесточить условия для страховщиков! (Они и так не рвались; потеряна пара месяцев и плюс 2-4% к себестоимости). Увеличить требования к собственному капиталу застройщиков! (Средние фирмы уйдут с рынка; оставшиеся, в условиях смягчения конкуренции, еще приподнимут цены). Запретить ЖСК рекламировать свои услуги! (Пока не принято, еще в законопроекте). Запретить строительство в черте города домов выше 12 этажей! (Это еще не завтра, переходный период составит три года, а затем – опять-таки рост себестоимости и рост «земельной» составляющей в цене жилья). Отдавать 10% жилья городским очередникам! (Пока не утвердили, на уровне слухов; утвердят – еще плюс 10% к себестоимости…). Обложили дальнобойщиков: по экспертным расчетам, еще плюс несколько процентов, из-за роста стоимости грузоперевозок.

Просто какой-то нескончаемый танец маленьких черных лебедей.

Чудес не бывает. Покупательская способность падает, себестоимость растет – рынок съеживается, сделок становится меньше.

Причем все меры, призванные уже совсем-совсем защитить дольщиков от любых рисков, сильнее бьют по средним и небольшим компаниям.

«Просто возникают дополнительные барьеры у входа на рынок, не более того. Крупным игрокам, уже действующим в индустрии, от этого ни жарко, ни холодно»,- говорит директор по маркетингу УК «Новоселье» Вадим Карасев.

Можно посмотреть на «контрольную группу» - автомобильный рынок. Если в премиум-сегменте всё более-менее стабильно, то массовые бренды терпят убытки. По итогам октября общее число продаж снизилось почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом в 2014-ом. Причем, как и на рынке жилья, стоило государству прекратить поддержку (свернуть программу утилизации) – продажи полетели вниз.

Однако есть и позитив – как же без него. «Главным распорядителем денег остается население, - подсказал коллегам Александр Бобков, исполнительный директор МФК «Лахта-центр». – На руках у граждан сегодня 27 трлн рублей, тогда как федеральный центр распределяет через бюджет всего 24 трлн. Измените настроение масс, и вы увидите сделки. Недвижимость останется тихой гаванью для маленького инвестора».

В ближайшие годы самыми разумными станут, по мнению многих экспертов, точечные жилые проекты на 10 000-15 000 кв.м в обжитой городской среде. К сожалению, таких наделов на рынке Петербурга немного. «Спрос на такие участки велик, мы получаем до 200 обращений в месяц, - отмечает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND. – Вообще же ситуация напоминает блошиный рынок: народу много, сделок мало. В 99% случаев торг ничем не заканчивается: цены у продавцов завышенные, качество продукта сомнительное, утвержденных ППТ нет».

 

Тайная бухта

На самом деле «тихая гавань» в недвижимости есть. Но не в массовом сегменте, конечно.

Продажи загородных объектов просели меньше, чем ожидалось. Причина – на поверхности: ипотека здесь никогда не играла решающей роли. Как и частные инвесторы. А потребность в собственном домике осталась, пусть она и измеряется шестью-семью тысячами сделок в год (в сегменте коттеджных поселков).

Тут своя «лебединая стая» наплывает: вслед за силовиками, военными, таможенниками и охранниками ФСИН пришел черед муниципальных депутатов. Шутка ли – почти 250 тысяч человек получили жесткие ограничения по владению зарубежной собственностью, «рекомендации» по выезду и пр.!

Закрылись для туризма Египет и Турция – волей-неволей поднимется спрос на скромные загородные объекты. Еще раньше, из-за скачка валютного курса, для многих граждан, даже и вовсе не имеющих отношения к госслужбе, стали недоступными европейские страны. Турпоток в Финляндию, которую мы уже почти привыкли считать прихожей России, сократился вдвое…

Конечно, и в загородном сегменте без потерь не обойдется. «В кризисы происходит крушение звезд. Уже можно назвать несколько весьма серьезных компаний, которые близки к банкротству, чего никто не ожидал. Это история, которую невозможно прогнозировать», - заявил Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории». (Цитирую по материалу, предоставленному БАРН). «По окончании кризиса останутся 120 поселков и примерно 30 девелоперов», - предположил коммерческий директор компании «Айдадом» Алексей Баринов, - «Самые большие сложности будут у компаний, владеющих одним крупным пятном под застройку. Им трудно будет гибко реагировать на ситуацию».

 Пол данным БАРН, из 600 не завершенных коттеджных поселков лишь только 80-100 поселков имеют хорошие шансы на успешное завершение. Еще примерно 200 продаются ни шатко, ни валко, в 160 покупатели практически не заглядывают. Еще 160 пребывают в замороженном состоянии. «Это так называемый навес потенциального предложения: периодически кто-то из них возобновляет продажи, кто-то другой занимает их место в группе замороженных»,- констатирует руководитель БАРН Дмитрий Сперанский.

Еще один значимый фактор – вполне вероятное смещение эконом-класса за КАД. Это уже происходит, и тенденция может только усиливаться. (Обширное предложение недорогих квартир в городской черте может возникнуть, например, если город за свой счет размонтирует «серые» промзоны и повыкидывает оттуда «левых» арендаторов. Разумнее уж уповать на помощь инопланетян…)

«Жилье эконом-класса сегодня практически полностью реализуется в Ленобласти,- говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».-

Причем по качеству эти комплексы мало чем отличаются от расположенных на городских землях. Разница, скорее, в дефиците инфраструктурных объектов и особенностях менталитета покупателей. Но с учетом ориентации покупателей на доступное жилье, а также городской градостроителей политики перспектива смещения застройки в область более чем реальна».

«Тенденция вытеснения проектов эконом-класса в «закадье» будет только нарастать,- уверен Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп». - Однако и эта зона не резиновая - плотность застройки довольно высокая. И для дальнейшего развития нужна новая социальная и транспортная инфраструктура».

Застройщикам придется иметь дело с тем уровнем спроса, который сейчас сложился (не исключая, что он будет еще падать. И с той правовой средой, в которой непредсказуемые события – скорее правило, чем исключение. В сумерках цвет лебедя вовсе не различить.

 

Спад объемов розничной торговли

Период

К аналогичному периоду прошлого года

1 квартал

- 6,4%

2 квартал

- 9,2%

3 квартал

- 9,5%

Данные: Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

 

Средства граждан, размещенные на банковских депозитах

Период

Сумма, млрд руб.

01.01.2013

14 212

01.01.2014

16 938

01.01.2015

18 682

01.10.2015

23 327

Данные: Центробанк России

 

Структура накоплений граждан

Вид

Доля

Банковские депозиты

67%

Наличные

21%

Ценные бумаги

12%

Данные: Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования

 

Среднедушевой доход населения, накопленным итогом с начала года, руб.

 

3 мес. 2014

6 мес. 2014

9 мес. 2014

Итог 2014

3 мес. 2015

6 мес. 2015

Петербург

27 174

31 231

32 024

34 961

30 512

34 498

Ленобласть

18 200

19 778

20 264

21 313

20 068

22 158

Данные АИЖК

 

Задолженность по ипотечным жилищным кредитам

Период

01.15

02.15

03.15

04.15

05.15

06.15

07.15

08.15

09.15

Петербург

181 654

185 952

185 997

186 054

186 581

188 285

190 679

192 744

196 497

Ленобласть

43 460

43 757

44 188

44 405

44 750

44 857

45 430

45 970

46 871

Данные АИЖК

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

декабрь 2015