1196
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Сергей Муканаев: «Хорошие соседи – самый ценный актив»

Опыт комфортной загородной жизни складывается на наших глазах. Внятного законодательства, регулирующего жизнь в коттеджном поселке, нет. (Соответствующий проект пылится в Думе 10 лет.) Застройщики придумывают «правила жизни» по своему усмотрению; иногда – удачно. О тонкостях управления мы беседуем с руководителем проекта «Балаково» Сергеем Муканаевым.

 

- Что такое «соседство» в загородном формате?

- Поселки с большим объемом инфраструктуры составляют отдельный сегмент рынка. Необходимо, чтобы набор опций и затраты на их содержание устраивали всех жителей.

Это ведь не просто недвижимость в красивом месте, это определенный образ жизни.

 

- Какая часть территории в вашем проекте отведена под общественные зоны?

- Около 30%. Когда мы разрабатывали генплан поселка, у нас постоянно шли дискуссии. Можно было отдать 30 соток под строительство еще одного дома – или попробовать апартаменты. Это был новый формат, но мы решили рискнуть. Существенная часть отошла под спортивные площадки. Еще один надел – под спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном. Тоже спорили: какой площади комплекс строить, чем его наполнять.

 

- То есть вы заранее предусмотрели для человека определенные маршруты и образ поведения. А если у него другие представления об отдыхе?

- Мы довольно жестко вели себя на этапе проектирования и на старте продаж. Концепция была разработана еще в 2005-м: чего мы хотим, какие цели ставим, как это все будет выглядеть в ходе эксплуатации. И уже тогда были заложены определенные ограничения, с которыми наши клиенты должны были столкнуться на этапе эксплуатации.

 

- А как насчет свободы распоряжения своим участком?

- У нас есть регламент, это серьезный такой документ, 25 страниц. Он нас пару раз выручал. Один из владельцев решил добавить хозпостройки, навес для автомобилей. Причем вплотную к соседскому забору. Но мы вспомнили про регламент, а там все указано, в том числе - на каком расстоянии от соседей можно строить. И его подпись. На этом потенциальный конфликт был исчерпан.

 

- Были спорные вопросы, которые приходилось решать на общем собрании?

- Были, конечно. Они обычно относятся к дополнительным сооружениям: гаражам, навесам. Одна семья хотела свежие яйца к завтраку. Мы им объяснили: все это здорово, только ведь петух-то будет на весь поселок орать. В пять утра, каждый день. «Да, -говорят,- об этом мы не подумали». Никакие санкции ни разу применять не приходилось: всегда можно договориться, если правила разумные. Пока идет стройка, надо регулировать заезд машин, уборку территории, график работ. Чтобы соседям не мешать. Сейчас все утряслось.

Довольно жесткая борьба была за лес, буквально за каждое дерево. Некоторые хотели все деревья на участке срубить. Уговорили оставить. Хотя будущий дом приходилось двигать туда-сюда по участку.

Когда мы проводим собрания, решаем какие-то общие вопросы, есть такая дежурная фраза: «С этим можете обратиться в суд». Но это такая шутка, фигура речи. Ни разу до этого не дошло: не было серьезных разногласий.

Все друг с другом знакомы, общаются семьями. Есть те, кто поддерживает общие мероприятия, но в частной жизни предпочитают уединение. Каждый выбирает тот стиль жизни, который для него органичен. Но в любом случае этих связей и общих интересов – гораздо больше, чем в многоквартирном доме, где люди вообще друг друга не знают.

 

- А кто принимал решение о спортивном центре?

- На этапе выдачи права застройки мы оговорили, что владельцы приходят к нам со своими проектами. И вот смотрим: у одного – бассейн и биллиардная, у другого тоже. А мы об этом уже думали, и с этой идеей к ним и обратились: зачем строить себе купальню, допустим, 3 на 5 метров, если будет нормальный большой бассейн, и работать он будет 365 дней в году 24 часа в сутки?

В частном доме это все надо построить, обустроить, предусмотреть дополнительные мощности, плюс расходы на эксплуатацию…

 

- Велик ли ежемесячный платеж с каждого владельца и какова доля затрат на содержание спортивного центра?

- Если участок 25 соток – 29 000 рублей в месяц (без отопления и личного счетчика). Это за все, включая право пользования центром без ограничений. Сумма зависит от размера участка и от доли в общей собственности. Владельцы апартаментов платят 17 000. Доля затрат на содержание и обслуживание клубного дома - около 27%. Мы регулярно мониторим, какие статьи расходов у нас самые емкие по затратам.

В рабочие дни у нас специальный менеджер с 17.00 до 23.00 обязательно присутствует. Но любой владелец может в любое время взять ключ и пользоваться: все кнопки подписаны, все несложно.  Прилетел из командировки поздно, поплавал, выспался.

 

- У вас ведь довольно специфический проект…

- Поселок «Балаково» построен на рекреационных землях.  В основе концепта лежит довольно большой объем долевой собственности. И все собственники должны нести разумные издержки. У каждого на руках шесть свидетельств: дом, земля, спортивно-оздоровительный комплекс, скважина, дорога, дом охраны. Это людей дисциплинирует.

На первом этапе всем было предложено стать участниками некоммерческого партнерства. Мы взяли квалифицированного управляющего на полставки, несколько штатных сотрудников (полить газоны, покосить). НП нанимает агентство для обеспечения безопасности, есть кнопка, время подъезда пять минут (из Рощино).

Сложные моменты связаны с подготовкой воды в бассейне, системой вентиляции. У нас заключено 27 договоров, и десять из них связаны с бассейном. Важно качество. Например, въездные ворота работают от кнопки. Что-то сломалось, ремонт обошелся в круглую сумму. Ребята сказали: «Давайте, мы будем приезжать раз в полгода, обслуживать, чтобы не ломалось». Все, проблем больше не возникает. И таких примеров много. Скважина, глубина 150 метров. Висит довольно мощный мотор, автоматика. Его тоже обслуживает специальная компания, гарантия на 25 лет.

Зато все это работает 365 дней в году. И все понимают: в любой день ты можешь прийти в клуб, тренажеры на месте, солярий работает, баня теплая, вода в бассейне чистая. Вот за это ты и платишь.

 

- Как складывалось соседство? Был какой-то план?

- Отчасти традиции сложилось в ходе тех мероприятий, которые мы проводили на стадии продаж. Там такие серьезные праздники были, до 300 человек. У нас своя подъездная дорога, 2,5 км, и мы для автомобилистов устраивали тест-драйвы: дилеры БМВ приезжали, «Ауди». Детские праздники проводили, спортивные.

К нам приезжают серьезные джазовые команды: Игорь Бутман, Владимир Кузьмин.

А когда основной период продаж прошел – начались локальные праздники: жители поселка плюс гости, человек сто. И на открытой летней сцене с террасой, без ограничений по времени – хороший концерт.

 

- Это уже сами жители скидываются?

- Да. Недавно свадьбу справляли. Регистрация в городе, а потом все гости – к нам. На газоне – шатры, обслуживание. Всем понравилось. Это уже не продвижение поселка, а просто образ жизни такой.

 

- Можно ли тиражировать ваш опыт? Если триста домов – всех ведь в лицо знать уже не будешь?

- Нет, конечно. Наша модель – для клубного формата, 30-40, до 50 домовладений максимум. И уровень поселка – выше среднего.

 

- Ежемесячные расходы под 30 000 – серьезная цифра. Готовы ли ваши клиенты платить больше за какие-то дополнительные опции?

- Сегодня мы все, что хотели, укомплектовали. Свободных территорий уже нет. Все работает.

 

- Обжитых поселков мало, образ жизни еще только складывается. Задают ли потенциальные клиенты вопросы об управлении, об ограничениях и так далее?

- Здесь есть некое противоречие. Большая инфраструктура – это затраты, они закладываются в цену квадратного метра. Для многих клиентов принципиально важна цена. Когда звонит клиент, я начинаю объяснять, что у нас и как, он перебивает: «Нет, вы скажите, сколько за квадратный метр». Я говорю: «Вы приходите на рынок, там два продавца. Один продает яблоки, другой персики. Вы же не будете сравнивать их цены?».

 

- То есть у вас – персики?

- Точно. А вот те, кто осознанно покупает бизнес-класс или элитку – они приезжают, видят профессиональный корт, спрашивают, где у нас спортивная площадка или где мы зимой заливаем каток. А у нас уже все предусмотрено: на универсальной площадке зимой устанавливают бортики, шланги подведены из котельной. В хоккей рубимся – в детстве не доиграли.

 

- С «проблемой халявщика» не приходилось сталкиваться? Одна-две семьи, которые не платят принципиально, но благами пользуются?

- Нет. Наоборот, в 2008-м мы за счет дополнительных взносов сформировали небольшой резервный фонд, около 1 млн рублей, на всякий случай. У кого-то сложная ситуация, по жизни или по бизнесу. Пропустил платеж, месяц или два. Можешь прийти в правление, написать заявление, твой платеж закроют из резервного фонда – потом, конечно, надо возместить. Некоторые пользовались.

 

- Кто покупает загородные апартаменты?

- В основном молодые люди, кто еще не готов к уходу за землей: поливать, косить. У них есть доля в клубной инфраструктуре (корт, спортивный комплекс и пр.), но нет обязанности (да и желания) содержать участок. Или взрослые дети – для родителей.

 

-  Как организован выход к воде?

- Территория поселка заканчивается метров за 80 до озера, но есть на берегу собственные 0,2 га – пляж. Мы в мае выносим на берег будку охраны, подтягиваем электричество – и до октября там есть пост. Выносим лодки, весла.  Это тоже общее имущество.

Посторонние граждане приезжают отдохнуть, порыбачить с нашего пирса, мы никогда не возражаем. Единственное, что просим – мусор за собой убирать.  Если вдруг приезжают особо буйные любители шашлыка, любители пострелять по бутылками – мы просто включаем прожектора. А под надзором они гулять не будут, уезжают, как правило. Последние годы таких уже и нет, отвыкли.

Озеро небольшое, ни моторок, ни паруса здесь нет. Протока ведет в Заливное озеро – оно уже побольше. Но протока завалена деревьями, мы не расчищаем: будут к нам заплывать, зачем это…

Кругом – леса Гослесфонда, но у нас собственная подъездная дорога. Кстати, дорога перекрыта шлагбаумом, но есть грибники, ягодники пенсионного возраста ??? – конечно, мы их пропускаем. Охрана их уже в лицо знает, они каждый год ездят, почти все свои.

Как и дети из соседнего лагеря «Ленинградец»: зимой лыжами занимаются, летом по нашей трассе кроссы бегают, сделали разметку. У нас нормальные отношения с тренерской группой, нет никаких разногласий.

Разумной склонности к компромиссу и здравого смысла обычно достаточно, чтобы избежать конфликтов и с «внешними» соседями.

 

К сведению

Комплекс «Балаково» построен вблизи Рощино (45 км от Петербурга по трассе «Скандинавия»): 18 коттеджей на участках от 20 до 50 соток и 10 квартир-студий в отдельном здании. На каждый коттедж выделено по 20 кВт электричества, вода — из скважины, общепоселковая канализация.

В клубном здании - спорткомплекс с тренажерами, сауной, бассейном, солярием, бильярдной и кухонной зоной; там же - сигарная с камином. Открытые спортивные площадки (теннисный корт, площадка для волейбола и баскетбола) зимой превращаются в каток.

Апартаменты распроданы полностью; в продаже - пять коттеджей на участках по 25 соток. Минимальный лот – одноэтажный дом площадью 211 кв.м – обойдется в 21 млн рублей. Самый большой особняк – двухэтажный, 422 кв.м – в 34,8 млн рублей.

comments powered by HyperComments

декабрь 2014

Спорт: адреналин