887
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок готовится к зиме

Сейчас на загородном рынке предлагают 161 тысячу жилых объектов (домов, участков, квартир и секций). Это в два с лишним раза больше, чем было выведено в продажу за предыдущие восемь лет (72 000). А спрос в ближайшие год-два будет сокращаться. Что предпримут застройщики?

На сессии по аналитике, которая проходила в рамках осеннего саммита «Пригород: бремя решений», внимание участников привлекла презентация данных Knight Frank Research.

Руководитель отдела исследований Knight Frank Тамара Попова на конкретных цифрах показала: продажи в квартирном сегменте выросли в 2-3 раза. «У нас популярны дешевые квартиры за городом. У людей есть желание купить жилье, но недостаточно денег. Эти две парадигмы трудно уживаются друг с другом». Противоречие действительно налицо: в европейской (да и в американской) практике пригород – место концентрации среднего класса. А у нас за чертой мегаполиса формируется «вынесенный даун-таун» - огромные кварталы дешевого панельного жилья. «Застраивая пригород таким образом, застройщики не смотрят в будущее и не учитывают возможные социокультурные проблемы»,- считает Тамара Попова.

При этом разрыв между спросом и предложением в квартирном сегменте пока не предвещает катастрофы: в продаже в 2-2,5 раза больше квартир, чем покупатели готовы приобрести. (В городе – в 3,5 раза больше). По коттеджам, например, превышение предложения над спросом – десятикратное. И все же перспективы развития «квартирного» рынка настораживают.

Общую озабоченность выразил советник руководителя Института независимой оценки Сергей Дмитриев: «Думают ли люди, которые все это (студии в Мурино – «Пр».) покупают, что они будут делать с купленным через 10-15 лет? И что надо будет делать с этими студиями по ходу изменения запросов, изменения структуры семьи?»

Отчасти на этот вопрос ответил Вадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

«Кто поедет жить за КАД?  - те, кто находится на том этапе жизненного цикла семьи, который предусматривает выделение молодежи в собственное домохозяйство. Или люди от сорока лет, которые хотят жить отдельно от детей. Для первой группы приобретение жилья в массе носит скорее временный характер. Для второй -  это квартира, в которой они готовы прожить долго». Поэтому, кстати, в «Городских кварталах» компании «Новоселье» предусмотрены не только Экстрим-парк, но и зеленые зоны, велодорожки и пр. То есть при комплексном освоении застройщик должен учесть интересы разных социально-возрастных групп.

Денис Вястрик, руководитель проекта «Ванино», подчеркнул: финансовая нестабильность и отсутствие нормальной (приемлемой по ставкам) ипотеки не позволяет гражданам приобретать то жилье, которое им необходимо. «Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи. На рынке преобладают временные решения: люди покупают некачественное жилье, потом оно падает в цене. Это неправильно».

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», отметила, что пока спрос на жилье остается высоким: «Крупные компании увеличили доли продаж, средним и малым труднее бороться. Объемы реализации планомерно растут, но в следующем году такого не будет». Ситуацию на рынке индивидуального жилья Ольга Трошева оценивает как неблагоприятную: к успешным можно отнести 5-10% проектов, еще в 20% - единичные продажи. Снизился средний бюджет сделок с участками: ходовая цена – 600-800 тысяч рублей. При этом сохраняется высокий спрос на недорогие таун-хаузы.

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом», оценивает положение дел более оптимистично: «Сейчас мы ощущаем высокий спрос, наша компания бьет рекорды и по участкам, и по готовому жилью». Г-н Баринов считает, что секрет успеха – в формировании «бюджетного» предложения. Однако предложенный им формат – домик в 40 кв.м на участке в 1,5 сотки за 1,5 млн рублей – вызвал неоднозначную реакцию коллег.

Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский отметил еще одну особенность: наплыв неквалифицированных покупателей, порожденный массовым «бегством от рубля». Это хорошо было заметно на недавней Ярмарке недвижимости: потенциальных покупателей – масса, но они с трудом формулируют, что именно и зачем хотели бы купить.

Смещение спрос в сторону более бюджетных покупок фиксирует и ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова: «Рынок сам подстраивается под покупателей. В коттеджных проектах застройщики выкручиваются и делают дуплексы. Таун-хаузы более востребованы, если говорить об эконом-классе. В результате выиграет покупатель: выбор больше. И выживут проекты, которые за те же деньги сделают лучшее предложение».

Сергей Дмитриев обозначил и долгосрочный негативный тренд: массовое строительство многоэтажек и предельно экономичных индивидуальных домов может (в перспективе) разрушить ту среду, за которую и ценят пригород: рекреационные зоны, ландшафты, низкая плотность населения.

Но, похоже, после Нового года большинству застройщиков будет не до ландшафтов.

Спрос и предложение в пригородной зоне (в организованной застройке)*

период

Коттеджи, шт

Квартиры (тыс)

Участки БП, шт

 

предл.

продажи

предл.

продажи

предл.

продажи

2007

3300

1030

 

 

870

350

2008

5500

1650

 

 

1400

330

2009

6000

550

11,5

1,9

2200

320

2010

6900

790

16,4

3,8

6850

1050

2011

6550

890

16,5

9,1

15 100

2700

2012

7600

1000

30,6

15,8

22 000

5100

2013

6500

630

69,8

22,6

32 800

7500

2014(1п)

6500

640

96,5

40,6

36 900

6500

*Данные округлены

Данные Knight Frank Research

comments powered by HyperComments

декабрь 2014

Спорт: адреналин