На сессии по аналитике, которая проходила в рамках осеннего саммита «Пригород: бремя решений», внимание участников привлекла презентация данных Knight Frank Research.

Руководитель отдела исследований Knight Frank Тамара Попова на конкретных цифрах показала: продажи в квартирном сегменте выросли в 2-3 раза. «У нас популярны дешевые квартиры за городом. У людей есть желание купить жилье, но недостаточно денег. Эти две парадигмы трудно уживаются друг с другом». Противоречие действительно налицо: в европейской (да и в американской) практике пригород – место концентрации среднего класса. А у нас за чертой мегаполиса формируется «вынесенный даун-таун» - огромные кварталы дешевого панельного жилья. «Застраивая пригород таким образом, застройщики не смотрят в будущее и не учитывают возможные социокультурные проблемы»,- считает Тамара Попова.

При этом разрыв между спросом и предложением в квартирном сегменте пока не предвещает катастрофы: в продаже в 2-2,5 раза больше квартир, чем покупатели готовы приобрести. (В городе – в 3,5 раза больше). По коттеджам, например, превышение предложения над спросом – десятикратное. И все же перспективы развития «квартирного» рынка настораживают.

Общую озабоченность выразил советник руководителя Института независимой оценки Сергей Дмитриев: «Думают ли люди, которые все это (студии в Мурино – «Пр».) покупают, что они будут делать с купленным через 10-15 лет? И что надо будет делать с этими студиями по ходу изменения запросов, изменения структуры семьи?»

Отчасти на этот вопрос ответил Вадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

«Кто поедет жить за КАД?  - те, кто находится на том этапе жизненного цикла семьи, который предусматривает выделение молодежи в собственное домохозяйство. Или люди от сорока лет, которые хотят жить отдельно от детей. Для первой группы приобретение жилья в массе носит скорее временный характер. Для второй -  это квартира, в которой они готовы прожить долго». Поэтому, кстати, в «Городских кварталах» компании «Новоселье» предусмотрены не только Экстрим-парк, но и зеленые зоны, велодорожки и пр. То есть при комплексном освоении застройщик должен учесть интересы разных социально-возрастных групп.

Денис Вястрик, руководитель проекта «Ванино», подчеркнул: финансовая нестабильность и отсутствие нормальной (приемлемой по ставкам) ипотеки не позволяет гражданам приобретать то жилье, которое им необходимо. «Мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи. На рынке преобладают временные решения: люди покупают некачественное жилье, потом оно падает в цене. Это неправильно».

Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», отметила, что пока спрос на жилье остается высоким: «Крупные компании увеличили доли продаж, средним и малым труднее бороться. Объемы реализации планомерно растут, но в следующем году такого не будет». Ситуацию на рынке индивидуального жилья Ольга Трошева оценивает как неблагоприятную: к успешным можно отнести 5-10% проектов, еще в 20% - единичные продажи. Снизился средний бюджет сделок с участками: ходовая цена – 600-800 тысяч рублей. При этом сохраняется высокий спрос на недорогие таун-хаузы.

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом», оценивает положение дел более оптимистично: «Сейчас мы ощущаем высокий спрос, наша компания бьет рекорды и по участкам, и по готовому жилью». Г-н Баринов считает, что секрет успеха – в формировании «бюджетного» предложения. Однако предложенный им формат – домик в 40 кв.м на участке в 1,5 сотки за 1,5 млн рублей – вызвал неоднозначную реакцию коллег.

Руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский отметил еще одну особенность: наплыв неквалифицированных покупателей, порожденный массовым «бегством от рубля». Это хорошо было заметно на недавней Ярмарке недвижимости: потенциальных покупателей – масса, но они с трудом формулируют, что именно и зачем хотели бы купить.

Смещение спрос в сторону более бюджетных покупок фиксирует и ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова: «Рынок сам подстраивается под покупателей. В коттеджных проектах застройщики выкручиваются и делают дуплексы. Таун-хаузы более востребованы, если говорить об эконом-классе. В результате выиграет покупатель: выбор больше. И выживут проекты, которые за те же деньги сделают лучшее предложение».

Сергей Дмитриев обозначил и долгосрочный негативный тренд: массовое строительство многоэтажек и предельно экономичных индивидуальных домов может (в перспективе) разрушить ту среду, за которую и ценят пригород: рекреационные зоны, ландшафты, низкая плотность населения.

Но, похоже, после Нового года большинству застройщиков будет не до ландшафтов.

Спрос и предложение в пригородной зоне (в организованной застройке)*

*Данные округлены

Данные Knight Frank Research