684
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок расстается с иллюзиями

В Петербурге завершился VII саммит «Пригород: рынок без иллюзий». Два дня федеральные и областные чиновники вели разговор с владельцами крупных строительных компаний, журналистами и экспертами. 

В беседу включились девелоперы, топ-менеджеры крупных компаний, представители законодательной власти и профильных комитетов правительства Ленинградской области, представители Кадастровой палаты, Росреестра, УФАС и Госстройнадзора, специалисты банковской сферы, маркетологи и аналитики.

Участники саммита искали ответы на основные вопросы и вызовы времени: как отразится экономическая ситуация на спросе? Как влияют рыночные процессы на социальную сферу и инфраструктуру региона? Каким должен быть формат взаимодействия бизнеса и власти?

«Строительный рынок в области становится цивилизованным, - заявил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО Евгений Домрачев, - Стихийную застройку удалось ввести в рамки. Принято около 70 генпланов, на рассмотрении еще 56. Правила застройки и землепользования утверждены в 170 муниципальных образованиях из 203. В советское время из 3000 населенных пунктов генпланы были только в 178. Конфликтной остается ситуация с изменением границ земель Гослесфонда (некоторые муниципалитеты пытаются включать лесные земли в состав населенных пунктов), этим занимается прокуратура.

Но в целом рынок становится более предсказуемым, девелоперы приняли установленные правила». Эту точку зрения поддержал и глава областного Комитета госстройнадзора Михаил Москвин (нарушений стало меньше): «Последние три года число проблемных объектов сокращается; уменьшается количество обманутых дольщиков (сейчас на учете около 1300 человек, которые не получили от застройщиков обещанные квартиры). Проблемные объекты есть в Новом Девяткино, Гатчине, Шлиссельбурге, Сосново… Несколько предприятий находится в стадии банкротства. Некоторые объекты из категории рискованных перешли в нормальные: застройщики оформили документы по таким объектам, как “Земляничная поляна”, “Черничная поляна”. Есть недовольные среди местных жителей и дачников, но это проблемы, скорее, этические, а не юридические». В целом, считает Михаил Москвин, хаотичной застройки стало меньше. Особенно в проектах комплексного освоения: правила определены, социальные объекты предусмотрены.

Однако в регионе обостряется другая проблема: переизбыток предложения. Объем рынка новостроек в регионе составил осенью этого года 8,1 млн кв.м. (Подробнее см. в разделе «Аналитика».) В области выданы разрешения на 4 млн кв.м, из них 2,7 млн – во Всеволожском районе. «Рынок усложняется, - говорит Александр Лелин, генеральный директор компании “Ленстройтрест”, - и поэтому мы пошли по своему пути. Мы сознательно отказались от многоэтажных домов и строим комплексы в 6-8 этажей. Это более удобный вариант для наших покупателей, они могут выиграть и в комфорте, и в цене. Не надо создавать спальные районы, надо предлагать комфортную среду для жизни».

Аналогичная картина в коттеджном сегменте: спрос на объекты не увеличивается, а предложение стремительно растет. После кризиса в продаже было 147 коттеджных поселков, а сейчас их более 300. «При этом почти 80% продаж приходится на 20% крупнейших компаний, - отмечает аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский, - и лишь оставшуюся часть делят между собой остальные несколько десятков фирм». Серьезным стимулом для развития пригородного рынка могло бы стать ипотечное кредитование. Но финансисты, охотно кредитуя покупателей квартир, не торопятся выходить на рынок частных домовладений.

Впрочем, и покупатели не спешат в банки. «Сделки по загородной ипотеке единичны, - заявила на саммите Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования банка “ВТБ 24”, - по этому сегменту у нас не более одного обращения в месяц, а то и в квартал. Это понятно: условия для загородной ипотеки жестче, чем для городской. К тому же не каждый готов брать ипотеку на дом, где не будет жить постоянно. Все-таки к займу на квартиру совершенно другое отношение».

Получается замкнутый круг: без кредитов стоят продажи, а без продаж у банков нет уверенности в ликвидности залогов. Застройщики ищут новые пути: одни переходят от коттеджной застройки к квартирам, другие предпочитают действовать через агрессивную рекламу и снижение цен. Общего рецепта нет, и вряд ли он появится в ближайшее время.

comments powered by HyperComments

декабрь 2013