850
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Олег Репченко: «Рынок стал более демократичным»

На моем компьютере портал Irn.ru грузится долго. Не потому, что процессор не тянет, а просто первая страница сайта перенасыщена информацией. Тут тебе и новости, и дайджест прессы, и анонсы аналитических материалов… В основном – Москва и Подмосковье. Но не только.

Олег Репченко – руководитель портала Irn.ru. Идея интервью возникла, когда я прочитал материал про переоцененность столичных объектов. И о необходимости более рационального подхода к мифу о том, что «недвижимость всегда в цене».

– Насколько предположение о переоцененности применимо к Петербургу?

– Я думаю, это общий признак для многих рынков жилья в России. В мировой практике существуют разные критерии. Один из них — соотношение цен на квартиры и среднего уровня доходов. В мире есть эмпирическое правило: стоимость квадратного метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу работника в данном регионе. В России обычно цена «квадрата» раза в два­три выше — и в Москве, и в других крупных городах.

Другой критерий — срок окупаемости при сдаче жилья в аренду. Если задаться вопросом, что выгоднее: снимать квартиру или покупать ее с использованием кредита, то существует некая критическая точка. По одну сторону от нее выгоднее снимать и копить деньги (например, на депозите), по другую — брать кредит и покупать сразу. Покупать выгоднее, когда цены на недвижимость активно растут, — это первое. И второй фактор — когда ставки по займам относительно невысоки. Примерно такая ситуация была с 2001­го по 2008 год, когда по всей территории России цены на жилье выросли в семь — десять раз в зависимости от региона. Те, кто покупал в ипотеку в начале этого цикла, остались в плюсе. Те, кто пытался накопить на квартиру, — в минусе. Но последние несколько лет ситуация и в Москве, и в других городах России обратная. Цены топчутся на месте, иногда отыгрывают инфляцию, иногда нет.

Ставки по кредитам остаются высокими — выше, чем до кризиса. В рублях — 12–14%. Получается, что при покупке в ипотеку происходит существенная переплата, которая не компенсируется удорожанием жилья. Тогда и возникает реальная альтернатива: квартиру можно снимать, а деньги копить или инвестировать. В том числе — вкладывать в себя, например в повышение квалификации, в образование, в карьеру. Или в собственный бизнес, что в итоге позволит быстрее накопить на собственное жилье. Аренда обойдется примерно в 5% от стоимости жилья. А депозит позволит получать 8–10% годовых. Теоретически получается, что даже если у вас есть полная сумма, то выгоднее держать ее на депозите, 5% отдавать за аренду и еще 3–5% дохода оставлять себе. Это вопрос философский: каждый хочет иметь собственное жилье. Все мы не вечны и не всегда дееспособны. И сложно спорить с тем, что, имея средства, лучше все же купить свою квартиру. Но совсем другой вариант, когда полной суммы нет.

Зато есть иллюзия: по ипотеке ты платишь за свою квартиру, просто расплачиваешься за нее много лет. А вот если снимаешь — отдаешь деньги чужому дяде. Это именно иллюзия: по ипотеке вы фактически арендуете квартиру у банка. И вашей она станет лишь после закрытия кредита, когда вы уже заплатите за нее две цены или даже две с половиной. При потере трудоспособности банк квартиру тоже заберет. Так что с точки зрения социального положения разница небольшая. И во многих ситуациях выгоднее арендовать у владельца, а не у банка.

– Есть еще досрочное погашение…

– Да, если банк дает такую возможность. Но должны быть еще и дополнительные источники доходов для досрочного погашения. А если они есть, то опять же вариант аренда плюс инвестирование получается выгоднее: стать собственником можно быстрее, чем при выплатах по кредиту. Но это вопросы психологии. Большинство граждан предпочитает платить за как бы свое жилье. Это иррациональный перекос рынка. Есть страны, где 80–90% граждан живут в съемном жилье. Например, Германия. Это удобнее. Можно копить и при этом делать карьеру, инвестировать в себя, в личностное развитие, а не становиться заложником банка и ежемесячных ипотечных выплат.

– А в США?

– Там несколько иной рынок. На пике люди приобретали второй­третий­пятый дом, под низкий процент, с нулевым начальным взносом, в расчете на удорожание. В итоге получился пузырь, когда он лопнул — как раз и случился кризис 2008 года. Ипотечная схема в Штатах стала основной исторически, в силу определенных причин…

– Там ведь после войны, как и у нас, был довольно серьезный дефицит жилья. И возникли коммерческие программы массового строительства, а государство субсидировало именно кредитную ставку…

– Да, возможно. Но в последние несколько лет, после кризиса, популярность арендного жилья растет и в США.

– Насколько велика и важна иррациональная значимость собственной квартиры? Как сказывается на рынке наша «ушибленность» квартирным вопросом, психологический фактор?

– В России иррациональная составляющая всегда играет особую роль. Желание иметь свою квартиру, особенно в условиях нестабильности, ненадежности, — это абсолютно нормально. Вопрос ведь не в том, что человек, имея на руках определенную сумму, выбирает между арендой и покупкой. А в том, что у подавляющего большинства нет этой суммы. И выбор происходит, условно говоря, между двумя вариантами аренды. И здесь начинает работать сложившийся в обществе стереотип: ипотека — это покупка, ты платишь за свое. Аренда — за чужое.

– Еще вопрос из той же области, хотя и несколько сбоку: желание государства переложить на собственников расходы на капитальный ремонт может со временем повлиять на смещение баланса в этой схеме? Ведь затраты владельца возрастут…

– Чисто теоретически — возможно. Если брать вариант жесткого капитализма: ты собственник квартиры, или плати свою долю за ремонт, или мы тебя выселяем. У нас такой подход чреват социальными протестами, мы привыкли за много лет, что нам государство должно все ремонтировать. Представление о том, что если ты приватизировал квартиру, так должен следить за состоянием водопровода, менять лифты и так далее, приживется еще не скоро. Не одно поколение сменится, пока люди начнут мыслить не социалистическими, а рыночными категориями... Это как с рыночным налогом на недвижимость: во всем мире он высокий, и граждане его платят, искренне веря, что их деньги пойдут на благоустройство и прочее. Мы приезжаем в Европу, видим, как там все чистенько: газончики, дороги. Это все не бесплатно. У нас этот закон обсуждается более десяти лет, но его боятся вводить, боятся социальной напряженности. Думаю, что схему с капремонтом тоже будут внедрять очень постепенно.

– Примерно как с окончанием бесплатной приватизации?

– Да, ее ведь тоже много раз обсуждали, несколько раз собирались отменить, но каждый раз люди начинали протестовать, причем порой даже те, кому это не очень и нужно. Получается, как будто у них собираются что­то отнять. – Какую роль в переоцененности московского жилья играет фактор внешнего давления, давления миграционных потоков, стремление многих граждан жить именно в Москве? – Для Москвы это важно: до половины жилья в Москве и Подмосковье приобретают люди из регионов, в том числе те, кто живет здесь уже довольно давно. Думаю, не будь этого фактора, столичное жилье стоило бы раза в два дешевле, чем сейчас. Для других российских «миллионников» это тоже справедливо, но в меньшей степени.

– Загородная недвижимость — не предмет первой необходимости, это роскошь, почти в чистом виде психология и статус. Но ведь и там цены завышены, сопоставимы с городскими. Почему?

– Переоцененность загородной недвижимости сложилась в докризисный период, на фоне общей рыночной истерии, когда все повышали цены. Посткризисная ситуация такова: цены на квартиры просели меньше, и квартиры начали продаваться, сейчас в рублях цены почти достигли докризисного уровня. А на загородном рынке сохраняется патовая ситуация: примерно половина поселков не строится и не продается. Эксперты говорят, что цена должна быть в два­три раза ниже, чтобы начали покупать. Застройщики несут расходы: обслуживают банковские кредиты, тратят на эксплуатацию, — и для них нередко снизить цены означает зафиксировать убытки. Пузырь должен был бы сдуться, но не сдулся. Хотя число сделок сократилось очень заметно. Есть даже специалисты, которые считают, что загородного рынка сейчас вовсе нет. Есть порядка 30% успешных поселков, застройщики которых адекватно отреагировали на кризис: провели реконцепцию, умерили амбиции, сделали более гибкой ценовую политику. Такие проекты неплохо продаются. Но остальная часть рынка пребывает в подвешенном состоянии.

– Некоторые участники рынка полагают, что сейчас происходит смена поколений. И что люди в возрасте 35–40, уже заработавшие (или зарабатывающие) приличные деньги, гораздо меньше озабочены вопросами собственности. Для них менее значима психологическая составляющая и приоритет собственности не безусловен. Есть ли такие наблюдения по Москве?

– Наверное, я и себя могу отнести к этой категории. Пока сложно говорить о массовости такого потребителя. Но тенденция налицо: вероятно, со временем люди будут все более рационально относиться к недвижимости.

– Это будет диктовать смену рыночной стратегии?

– Немало людей до кризиса накупили квартир в строящихся домах — просто «чтобы было», чтобы вложить деньги на растущем рынке. Сейчас они это жилье не используют сами, не продают и не сдают в аренду, потому что для этого нужно хотя бы сделать ремонт. Проблема многих московских новостроек — в них заселены 30–50% квартир. Тем, кто там живет, приходится как­то оплачивать всю «коммуналку», государство пытается разрулить эту проблему, придумывая дополнительный налог на «лишние» квартиры и метры. Для рынка и для города это плохо: жилье есть, оно создано, но не используется по назначению. Возникает парадокс: купить нечего, снять нечего, при этом уйма жилья не используется. С этой точки зрения «рыночный» налог на недвижимость, особенно если основная тяжесть его ляжет не на малообеспеченных, а на тех, у кого «лишние» метры, — это скорее благо, а не зло. В ближайшие годы этот узел должен как­то развязаться. Налог подтолкнет людей что­то делать с этой собственностью: приводить ее в порядок, сдавать в аренду. И тогда на рынке появятся не только убитые «бабушкины квартиры», но и вполне приличное жилье в новом фонде. Рынок аренды станет более цивилизованным, люди увидят, что снимать — не так ужасно. Особенно для молодежи, для начинающих предпринимателей это вполне разумный вариант.

– Бурное развитие формата апартаментов можно рассматривать как часть этого процесса?

– Отчасти так, но все же апартаменты пришли к нам не как ответ на запрос рынка, а как желание застройщиков переформатировать часть уже начатых объектов, чтобы продать их как жилье. В апартах я вижу некую бомбу замедленного действия. Рано или поздно власти озаботятся этой проблемой. Худший вариант — если они вдруг решат объявить, что в апартаментах жить нельзя. Если это офисный комплекс — так пусть и будут офисы, нечего жить в них семьями. Есть еще такая составляющая, как налог: для нежилых объектов он в разы выше…

– У вас есть загородный дом?

– Нет. В свое время, еще до кризиса, я озаботился этой проблемой, посмотрел довольно много объектов и столкнулся с явной неадекватностью ценообразования. Там, где все построено, все уже продано. Если кто­то перепродает — так за такую цену, что за те же деньги можно купить три виллы на Лазурном Берегу, в одной жить, а две сдавать в аренду. Три, пять, семь миллионов долларов. То, что можно купить за разумные день­ги, —это, как правило, поселок на ранней стадии, где много чего обещают, но непонятно, когда все это будет и будет ли. Нередко есть еще сложности с документами. Ничего достойного по соотношению «цена —качество» я не нашел. И не жалею. За последние годы рынок загородной недвижимости стал более демократичным. Теперь на нем есть не только Рублевка и Новая Рига. Кризис научил застройщиков быть ближе к людям, и это хорошо. Появился довольно большой ассортимент предложений и в эконом­, и в бизнес­классе. Так что, возможно, в ближайшее время я снова займусь поиском.

comments powered by HyperComments

декабрь 2013