Тут не обойтись без макроэкономики

Владислав Фадеев, руководитель департамента аналитики Jones Lang LaSalle, отметил: прогнозы и Минэкономразвития РФ, и МВФ относительно состояния нашей экономики были серьезно скорректированы за последние месяцы. Сейчас прогноз роста на текущий год - плюс 1,3–1,8%. «Экономика замедлилась, это официально признано на самом высоком уровне. Мы находимся в состоянии стагнации. Не падаем, но и не растем. Нас ждет довольно спокойный период постепенного развития».

Инвестиции в экономику Ленобласти по итогам 2013 года могут составить 255-265 млрд рублей - на 20-23% меньше, чем в 2012-м, сообщил губернатор Александр Дрозденко на инвестиционном совете. Сокращение инвестиций вполне объяснимо: в прошлом году около 60 млрд было вложено в трубопровод «Северный поток». За первые девять месяцев 2013-го инвестиции в основной капитал организаций Ленобласти составили 70,9 млрд рублей - 50,1% по отношению к тому же периоду 2012-го. В Петербурге инвестиции снизились на 11,6% - до 109,8 млрд руб., в России в целом – на 1,3%.

Прорыва ждать неоткуда: нефть и так стоит относительно дорого, разгонять инфляцию Центробанк опасается. Хотя многие видные экономисты считают, что выпадающие частные инвестиции стоило бы заменить государственными вливаниями. И не в Сочи или Чемпионат мира, а в инфраструктуру.

Владислав Фадеев отмечает также, что для развития жилищного строительства в пригородной зоне (по опыту Подмосковья) ключевым фактором становится строительство новых железнодорожных магистралей и модернизация существующих. Потому что автотрассы в принципе не справляются с обслуживанием растущих пригородов. (Цены на Рублевке падают, и десятки особняков выставлены на продажу – именно по этой причине.) Однако масштабные планы развития регионального транспортного узла жестко зависят от федерального финансирования. Запланированных 1,5 трлн рублей, которые были предусмотрены трехсторонним соглашением (Петербург, Ленобласть, Минтранс) в казне не нашлось. И в ближайшее время, видимо, не найдется.

Значит – линейное развитие. Примерно те же условия, что и сейчас, с сохранением обозначившихся тенденций.

Конкуренция форматов

Объем рынка новостроек в Петербурге и пригородных районах составил осенью этого года 8,1 млн кв.м. В области выданы разрешения на 4 млн кв.м, из них 2,7 млн – во Всеволожском районе.

Текущий объем предложения в мегаполисе – 3,66 млн кВ.м (около 79 000 квартир). Спрос растет, но не успевает за предложением. Граждане заключают договоры на 0,7-1 млн кв.м в квартал, но застройщики выводят на рынок еще больше. В третьем квартале объем новых проектов составил 1,29 млн кв.м.

Принципиально важно: впервые за историю рынка в Ленобласти было зарегистрировано больше договоров долевого участия, чем в Петербурге - 16 742 и 15 570 соответственно.

Цены растут в пределах инфляции. В спальных районах Петербурга за год + 4%, в новостройках Всеволожского – около нуля (63 596 – в октябре 2012-го, 63 915 – в октябре 2013-го).

И при этом в пригородной зоне декларируются все новые и новые крупные проекты. Этой осенью компания СУ-155 согласовала застройку в Янино, «Строительный трест» - в Новоселье, ГК «Город» - в Каменке, «УНИСТО Петросталь» - в Куттузи, «ЮИТ Дом» - в Пушкине…

Кто будет приобретать новые квартиры? Традиционная демография не дает особых оснований для оптимизма. Естественная убыль в Петербурге (умирает больше граждан, чем рождается) – в пределах 2%; в 2016 году этот показатель составит минус 4,5%, в 2020-м - минус 8,14%. Ленобласти только в прошлом году рождаемость превысила смертность. По данным ГУП «Информационно-аналитический центр», который выполнял исследование по заказу Смольного, прирост населения Петербурга в ближайшей перспективе составит 30 000-35 000 человек в год. За счет мигрантов. При этом город стареет. С каждым годом демографическая нагрузка на тысячу работающих увеличивается. В составе иждивенцев все меньше детей и все больше – пожилых граждан…

Петербургский Комитет по экономической политике закладывает в Стратегию-2030 более оптимистические цифры: увеличение численности граждан на 40 000-50 000 ежегодно.

Возможно, чиновники и девелоперы рассчитывают именно на приезжих.

Собственно, почему бы и нет? Доля внешнего спроса в продажах на первичном рынке составляет 15-20%, причем в недорогих новостройках окраинных зон она существенно выше. Но все же вряд ли мегаполис вправе рассчитывать на то, что в составе мигрантов будут преобладать квалифицированные специалисты, готовые сходу покупать жилье.

С внутренним спросом тоже все непросто. Реальные доходы петербуржцев растут на 6-7% в год, то есть на размер инфляции. При этом увеличение зарплат опережает рост производительности труда. По сведениям Петростата, за десять лет в Петербурге в два раза увеличились реальные (с учетом потребительских цен) денежные доходы граждан.

В 2002 году квадратный метр жилья среднего качества стоил 507 долларов. Сейчас – около 3000. Цены на жилье за 10 лет поднялись в шесть раз!

За те же 10 лет «коэффициент фондов» (разница между доходами 10% «верхних» и 10% «нижних») вырос вдвое: с 9,9 до 19,4.

Вывод: покупателями жилья все это время остается относительно узкая группа обеспеченных граждан. Ротация в ней ограничена в силу «стабильности»: новая элита не появляется, условия для создания и ведения бизнеса в Петербурге похуже, чем в Москве.

Доходная неучтенка

Есть еще несколько факторов, которые сложно учесть и рассчитать.

Статистика пасует при определении объема теневой экономики и теневых доходов. (Петростат только фиксирует: в таком-то месяцы расходы граждан превысили доходы на 10-20%...) По оценкам Всемирного банка, оборот теневой экономики РФ – около 40% ВВП. Весьма вероятно, что основная часть этих доходов сосредоточена у «верхних» 10%. При каких условиях и как эти средства попадают на рынок недвижимости – неизвестно.

Определенным стимулом для развития рынка стал запрет на владение зарубежными активами и (фактически) зарубежной недвижимостью. В Москве, по сведениям аналитиков, чиновники и депутаты составляют едва ли не половину сегмента состоятельных покупателей. Их уже больше, чем бизнесменов. Но работает и второй фактор – борьба с коррупцией. Она порождает боязнь «выйти из тени», нежелание «светить активы». 

Неясен потенциал ипотечного кредитования – он зависит от политики ЦБ и внешних факторов.

Повлиять на рынок жилья может и развитие государственных программ в сегменте некоммерческой или льготной аренды. Если такие программы будут запущены – «доходные дома», несомненно, оттянут на себя существенную часть спроса.

Стратегия петербургских властей сейчас направлена, скорее, на сдерживание застройщиков: фактически их вынуждают оплачивать социальные объекты, высокой остается стоимость подключения к инженерным сетям. Следовательно, цены в пределах городской черты снижаться не будут – и область (зоны комплексной застройки) приобретает конкурентное преимущество.

Есть еще одно важное обстоятельство. Российская недвижимость (особенно – в «миллионниках») серьезно переоценена. Высокий уровень цен до последнего времени «подпирался» накопленным за советские годы дефицитом. Но сейчас большинство тех, кто мог улучшить свои жилищные условия, уже это сделали. «Пузырь» избыточного предложения вряд ли лопнет – не Штаты, чай. Но и расти ему, похоже, особенно некуда. Итак, в 30-километровой зоне нас ждет жесткая конкуренция застройщиков, возводящих жилье разного качества и разных форматов. Частный дом в Мистолово или Лисьем носу конкурирует не только с такими же постройками, но и с таун-хаузами, и с квартирами в малоэтажных комплексах.

Дача остается предметом роскоши, и совершенно не факт, что следующее поколение покупателей будет относиться к загородному дому с таким же душевным трепетом, как и наше, «испорченное квартирным вопросом». «Сезонный» сегмент будет жить собственной обособленной жизнью, все отчетливее разделяя проекты и фирмы на успешные и провальные.