1384
0
Дмитрий Синочкин

Комплексные отложения

В 2012 году немало девелоперов отложили вывод в продажу новых проектов на неопределенный срок. Реализация объектов в других загородных комплексах так и не началась. В результате продажи были открыты примерно в 60 коттеджных поселках. Еще приблизительно столько же числятся в листингах, но пока ждут своего часа.

Отложенные, приостановленные или снятые с реализации проекты представляют собой определенную угрозу (или возможность — это как посмотреть). У владельца такого проекта могут сдать нервы. Или просто ему надоест считать убытки. И он может решиться вывести-таки его на рынок — по демпинговым ценам, чтобы продать хоть как-то и минимизировать ущерб. Для рядового покупателя такие приобретения слишком рискованны. А вот мелкие частные инвесторы, наверное, не прочь рискнуть. Насколько вероятно такое развитие событий?

По данным КЦ «Петербург-ская Недвижимость», с начала 2012 года продажи были приостановлены в 33-х коттеджных поселках — это более 2500 объектов. Такого массового закрытия продаж не случалось даже в кризисные годы. Большая часть приостановленных проектов расположена во Всеволожском и Ломоносовском районах. 73% «заморозки» — это поселки, в которых предлагают участки без подряда.
Начиная с 2008-го на рынке ежегодно открывались продажи в 80–90 коттеджных поселках (сведения КЦ «ПН» и БАРН). Под открытием продаж подразумевается готовность застройщика подписывать с клиентом договор купли-продажи (а не бронировать или формировать листы ожидания). Заявленным или презентованным считается проект, который упоминается в СМИ или появился в рекламе.

«Сложившаяся ситуация прогнозировалась, — говорит Ольга Трошева, заместитель директора КЦ “ПН”. — Настал переломный  момент для проектов, вышедших в 2010–2011 гг. и предлагающих участки без подряда с “обещанными” коммуникациями по доступной цене».

По сведениям специалистов АРИН, в третьем квартале 2012 года было заморожено 18 проектов. «Это одна из самых массовых приостановок, в таком количестве поселки не уходили с рынка даже в кризис, — отмечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН “АРИН”. — В основном эти девелоперы продавали участки без подряда. Сегодня спрос смещается в сторону инженерноподготовленных территорий. К тому же во второй половине года в полтора раза вырос спрос на таун-хаузы».

В 2012 году были презентованы, но пока еще не продаются поселки «Черноушево», «Озеро Александровское», «Акварель», «Царская долина», Osko-village, «Арли», «Велигонты», «Невский», «Кивеннапа-Ильичево», «Комаров-ский берег». Есть и другие примеры. 

Опрошенные нами специалисты называли различные причины, по которым продажи так и не были открыты. Но они были солидарны в том, что эти земли все равно вернутся на рынок. Даже если шансы на успех совсем не очевидны.

м н е н и е

Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское»:

– Рынок своевременно расставляет все по местам. Слабые компании и непродуманные проекты не спасут даже установленные ниже себестоимости цены. Клиент стал требовательным, наблюдательным, он хочет понимать, за что платит деньги. Ситуация демпинга возможна, скорее всего, только в сегменте эконом-класса, где у покупателя в приоритете именно низкая стоимость. Сильные игроки рынка, реализующие проекты бизнес-класса и выше, оперируют аргументами другого порядка: продуманность проекта, качество строительства, месторасположение, готовность инженерных коммуникаций. Да и в дальнейшем уровень инфляции навряд ли позволит кому-то особенно понижать цены, скорее, речь может идти только о повышении.

Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав»:

– Вероятно, у большинства девелоперов, отложивших проекты, открытие продаж задержалось из-за сложностей с документами. Однако можно параллельно вести бронирование и решать эти проблемы. По такой схеме мы работаем с  проектом «Велигонты». Мы приступили к его реализации  в июле. И сейчас мы одновременно занимаемся межеванием участков, строим коммуникации и  дороги. Одновременно ведем платное бронирование участков. В случае отказа от сделки прописана неустойка — и для нас, и для будущих покупателей. Суммы небольшие, но вряд ли кто-то захочет с ними расстаться. Полагаю, мы вправе считать, что у нас  продана почти вся первая очередь проекта: мы подписываем в среднем по десять предварительных договоров в месяц. Скоро откроем бронирование во второй очереди.

Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»:

– Причина «заморозки» проектов — объем предложения сильно превышает спрос. По количеству коттеджных поселков мы уже догнали Московскую область. 
Сегодня спросом пользуются те проекты, в которых девелоперы угадали потребности покупателей и выстроили правильное соотношение цены и качества продукта.
Земля, которая находится в собственности девелоперов (оптовая или розничная), по большей части непривлекательна для строительства жилых комплексов. Ее когда-то по неопытности купили и теперь пытаются также по неопытности продать в виде коттеджных поселков.

Ольга Трошева, директор загородного отдела консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Городские застройщики более опытны, и объекты у них чаще типовые, а потому подобных проблем на городском рынке нет. В малоэтажном секторе девелоперы — народ весьма разношерстный и нередко непрофессиональный, так что многие проекты выходят неподготовленными. Часто они объявляют об открытии продаж и начинают рекламу еще до того, как получены все документы и согласования или проведено межевание. Поскольку нет разрешительной документации, застройщики зачастую не торопятся вкладываться в строительство дорог и в прочие улучшения. Но это наносит проекту лишь вред: сегодня сделки «длинные», покупатели по несколько месяцев изучают предложение, наблюдают за проектом в динамике. И если на участке не происходит никаких изменений, они делают выбор в пользу другого проекта.
Еще популярная причина — прощупывание спроса. Чтобы попасть в листинг, особых затрат не надо, а интерес к проекту оценить можно.

Артур Кукуяшный, генеральный директор компании «Леверидж»:

– Причина может быть в том, что компания не хочет инвестировать в стройку, подведение коммуникаций, организацию офиса и нанимать отдел продаж, так как не уверена, что проект будет востребованным. А потому занимает выжидательную позицию, надеясь, что рынок пойдет в рост. Числиться в базе коттеджных поселков ничего не стоит, а отвечать на звонки может и сам собственник земли, что тоже не требует вложений. Но могут быть и другие варианты, например отказано в кредите, возникли сложности с оформлением или переводом земли, изменились сроки или условия аренды, появились проблемы с согласованиями проекта или техусловий.

Леонид БОХУН, генеральный директор ЗАО «Династия»:

– Как правило, уходят с рынка массивы, купленные до кризиса в спекулятивных целях.
Демпинг уже присутствует на рынке, но он возможен только в ущерб качеству. Успешные девелоперы дорожат репутацией, снижать планку никто не станет. Хотя поле для маневра есть. Я имею в виду более четкую проработку концепции, уменьшение площадей домов и участков, сокращение издержек при строительстве за счет применения современных материалов и технологий. Покупатель становится все более требовательным, это подтверждает снижение продаж в сегменте «нарезки».

если понравилась статья - поделитесь: