Планируя поездки, мы руководствовались логикой кластеров — компактных скоплений поселков на определенной территории.

За рамками обследования остались немногочисленные комплексы вдоль Ладожского озера, сплошная субурбия района Токсово — Юкки и «дальние дачи» на окраинах Ленинградской области.

К тому же рынок не стоял на месте. Появились новые объекты на Вуоксе, вокруг Ропши и Гостилиц, под Всеволожском. Через год-два, когда профиль рынка под воздействием кризиса поменяется еще сильнее, путешествия можно будет повторить.

Метод mystery shopper, то есть посещение поселка под видом потенциального покупателя, оказался, безусловно, более эффективен, чем открытое сотрудничество с застройщиком. По какой-то причине многие строители нервничают, когда на их объекты являются представители прессы. Требуют предварительных визитов в офис, пытаются выяснить, кто «проплатил» публикацию, убеждают «подать поселок в наилучшем свете». Некоторые девелоперы тратят значительные усилия на то, чтобы скрыть от прессы и покупателей правду о реальном положении дел, даже когда и скрывать-то особо нечего.

В большинстве проектов лояльно относятся к фотографированию объектов. С запретом на съемку мы столкнулись всего в семи поселках. Основания разные, от непонятного «права собственника» до требований согласовать с руководством. Охранник одного комплекса в запальчивости даже пообещал разбить фотокамеру (правда, за него потом долго извинялись). Пользуясь случаем, напоминаем, что обеспечить возможность фотосъемки коттеджей — не преимущественное право застройщика, а его прямая обязанность как продавца.

Позабытая инфраструктура

Четко видны этапы сменяющих друг друга стандартов и технологий строительства. Очень элитные поселки начала 2000-х сейчас выглядят как крепкие середнячки. Если на одной территории соседствуют «новые» и «старые» комплексы, у новых шансы на хорошие продажи заметно выше. У старых есть только одно преимущество: частью предложения там является сложившаяся социальная и культурная среда. В этом смысле для долгосрочной капитализации поселка нет ничего хуже, чем обилие объектов, купленных в инвестиционных целях.

Часто встречается ситуация, когда компания-застройщик относится к заявленным в изначальном проекте объектам инфраструктуры спустя рукава. Куда проще продать землю под коттеджи, чем строить там спортивные центры и магазины сомнительной инвестиционной привлекательности. Счет поселков с достроенной до конца заявленной инфраструктурой идет на единицы. Впрочем, и жильцы быстро забывают об обещаниях девелоперов. Это заставляет скептически относиться к обещаниям возвести SPA-комплекс, яхт-клуб или супермаркет.

Ахиллесова пята загородной застройки Ленинградской области — экономия на тех «мелочах», на которых экономить нельзя. Нередко застройщики невнимательны к качеству генплана. Любимый «форм-фактор» участка — «два квадрата», рисунок дорог — ровная сетка. Конечно, строить так значительно удобнее, да и домовладений втискивается больше. Но уж слишком убогий, если честно, получается результат. Этакое богатое садоводство. Другие примеры — сиротские детские площадки, не обихоженные пляжи, а главное — отсутствие privacy, уединенности, которое компенсируют трехметровыми заборами.

Впрочем, поселки, где девелопер настоял на нелинейной планировке, придумал перспективы, продумал визуальное разнообразие застройки, а главное — сконструировал и обустроил загородный образ жизни, тоже встречаются. Но редко.

Логика кластера

В результате проведенных обследований гипотезу о кластерном развитии коттеджных поселков можно считать подтвержденной. Проекты в сложившихся районах загородной застройки располагаются довольно компактно, имеют общую логику стандартов качества и ценообразования, а также заметную внутреннюю конкуренцию.

Базой для формирования кластера служит определенный тип ландшафта. Поселки, составляющие кластер, предоставляют разные виды загородной недвижимости. Идеальный пример кластера вокруг ландшафта — поселки на Вуоксе. В этом смысле кластеры отличаются между собой именно особенностями территории, а не рыночными характеристиками. Можно предположить, что через некоторое время конкурировать между собой будут уже не отдельные проекты, а территории.

Маркетологам на заметку: различия между районами настолько существенны, что сравнивать поселки «в целом по рынку» просто неправомерно. Комплексы бизнес-класса с домами за 13 млн где-нибудь на Карельском перешейка и в Ропше — очень разные. Корректное сравнение выстраивается только внутри кластера либо между соседними, схожими между собой по характеристикам кластерами.

Кластер поселков можно считать сформированным и развитым, когда в нем присутствуют объекты всех типов загородной недвижимости. Четко видно, каких типов комплексов нет и, как следствие, какие могут быть востребованы. Например, в одном из старейших кластеров вокруг Глубокого озера сейчас освободилась ниша элитных объектов. А в кластере вокруг Рощино хоть и переизбыток элиты, но все рыночные ниши заняты. Интересно наблюдать за процессом  «достройки» кластеров в новых районах загородной застройки: вокруг Гостилицкого шоссе, в Ропше, вокруг Павловска, вдоль Ладожского озера.

Перспективная глухомань

Предсказать, где появится новый кластер и как он будет развиваться, довольно несложно.

Есть несколько простых закономерностей.

Необходим свой, четко выраженный, специфический тип ландшафта. Если говорить о пока не охваченных «загородкой» территориях, то, скорее всего, кластеры возникнут, например, на берегу Ладоги, в глухих лесах Копорья и на песчаных дюнах Лебяжьего.

Расстояние от предыдущего района загородной застройки должно быть 10–30 км, не больше. Если застройка начинается дальше, это психологически «слишком далеко». Ключевая фраза — «Это  недалеко, всего на 15 километров дальше, чем N». Именно поэтому, кстати, так медленно формируются кластеры вокруг Луги и в Старой Ладоге: там нет ориентиров, нет «промежуточных» районов коттеджной застройки, на которые можно было бы психологически опереться.

Кластер основан на разнообразии предложения. Куст элитной застройки, такой как в Репино — Ленинском, неизбежно влечет за собой появление соседей эконом-класса. В районе одинаковых недорогих картофельных полей обязательно появится поле, которое будут называть элитным.

Новый кластер должен развиваться с использованием актуальных стандартов застройки и ориентироваться на перспективное развитие рынка. Стратегия «давайте делать все то же, что и в нашем проекте под Всеволожском четырехлетней давности, но на новой территории», — путь к провалу.

Мы считаем, что при сегодняшнем уровне спроса рынок коттеджных поселков Ленинградской области перенасыщен предложением. При этом он явно испытывает нехватку качественных, продуманных объектов, где не экономят на мелочах. Очевидно также, что самое интересное в следующем году будет происходить в сегменте комплексов загородного отдыха. Но это уже тема для нового путешествия.

Артем Желтов