595
0
Стащак Галина

Малоэтажный симбиоз

Малоэтажные многоквартирные комплексы — пока довольно редкое явление на нашем загородном рынке. Многие девелоперы, которые решаются на эксперименты с «квартирами на природе», стараются вписать их в многоформатные проекты (с таун-хаузами и коттеджами): не пойдет — не велика потеря. Приживутся ли под Петербургом такие квартальчики, пока не ясно: затраты на строительство немаленькие, а спрос еще не принял четких очертаний.

Подобные проекты давно стали привычным жильем за границей: компактно, камерно, со всеми удобствами, без лишних усилий на обслуживание и в то же время на природе. В Москве есть пара десятков таких объектов в радиусе 20 км от МКАД. Появляются и у нас первые примеры, хотя подавляющее большинство квартир все же пока в составе «мультиформата». «Фактически возникает новый сегмент — покупательский спрос расслаивается. Для кого-то важнее цена, и такие клиенты уходят за КАД; для других — местоположение, высокое качество продукта, они остаются в городе», — говорит Михаил Возиянов, генеральный директор компании «ЮИТ Лентек».

Коммунальный тормоз

Многоквартирные загородные жилые комплексы — этакий симбиоз загородной и городской недвижимости. От первой берется местоположение, от второй — планировочные и инженерные решения. Плюсы с точки зрения покупателя — в относительно низкой цене, да и настоящая природа под боком.

На загородном рынке уже много опытных операторов, в том числе городских. Однако именно этот сегмент они пока не спешат развивать. Вероятно, главная причина — большие затраты на коммуникации, которые не всегда есть даже на землях поселений. Ведь дом на 10–20 квартир не станешь снабжать водой из артезианской скважины и подключать к септику. Поэтому чаще такие комплексы появляются на окраинах уже обжитых поселений (Пушкина, Павловска, Петродворца и т.п.). «В Ленобласти серьезные проблемы с инженерными ресурсами. Просто провести дорогу и кинуть электрический кабель — не наш путь. А реализовать полноценный проект — с канализацией, водоснабжением, газом, электричеством, со всей социальной инфраструктурой — практически невозможно. Или он будет стоить слишком дорого», — говорит Михаил Возиянов. «С точки зрения крупного девелопера строить точечные комплексы невыгодно: у них другие масштабы. Зато это интереснее для мелких инвесторов, поскольку требует менее долгосрочных инвестиций, и возврат вложений в данном случае быстрее», — поясняет Дмитрий Ероскин, руководитель отдела загородной недвижимости АРИН.

Жилые неудобья

Есть проблемы и с подбором участков: возводить многоквартирные дома можно только на землях, для этого предназначенных. «А у чиновников в документах бардак, подготовка генпланов идет кое-как. Берешь сельхозку, разрабатываешь генплан, меняешь назначение. Надо учитывать все “интересы” властей — и при этом затраты должны окупиться. Это не так-то просто», — объясняет Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».

Сегодня практически все квартирные комплексы располагаются в ближайших пригородах. Аналитики полагают, что оптимальная удаленность для них — 20–30 км (максимум 40 км, если направление без пробок). Желательно, чтобы до города было не более часа езды на машине (а лучше — на общественном транспорте). Рядом не должно быть крупных предприятий, животноводческих комплексов.

Выгода застройщика в том, что на относительно небольшом пятачке можно возвести много квадратных метров. Кроме того, формат позволяет осваивать различные неудобья: земли со скудным пейзажем, недалеко от шоссе. Участки в таких местах дешевле, рядом возможны коммуникации, дороги. А что до вида из окна — с этим уж как повезет.

«Поселение может иметь класс от “эконом” до “бизнес”. Не стоит рассчитывать на то, что многоквартирный дом заинтересует элитных покупателей: за городом они предпочитают коттеджи», — считает Дмитрий Ероскин. Классность будет определяться имиджем территории и масштабом проекта: небольшой — повышенной комфортности (кирпич, монолит, газобетон), масштабный — «эконом» (панельно-каркасная технология).

Атипичный простор

Высота построек, как правило, не превышает пяти этажей. В целом застройка получается не очень скученной. Квартиры по площади несколько больше городских «типовушек». Ведь предполагается, что клиенты вряд ли захотят ютиться в тесноте, когда переезжают жить на природу. Впрочем, и те немногие малогабаритные квартиры, что есть за городом, пользуются спросом — их раскупают чуть ли не в первую очередь.

Кстати, московские аналитики отмечают тенденцию сокращения площадей загородных квартир. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последний год этот показатель сократился с 112,3 кв.м до 103,4 кв.м. Плюс в предложении увеличивается доля объектов с небольшим количеством комнат (от одной до трех). Средний размер «единичек» ужался примерно на 7%, «двушек» — на 11,4%. В радиусе 20 км от МКАД примерно треть предложения составляют квартиры до 70 кв.м. Даже в некоторых комплексах на Рублевке доля объектов по 50–80 «квадратов» достигает 30%. Говорят, такое соотношение соответствует реальному спросу.

Большая часть подобного жилья возводится в расчете на «маятниковых» мигрантов — тех, кто ежедневно ездит в Петербург на работу и обратно. Покупатели — чаще всего те, кто хочет иметь собственное жилье за городом, но не желает заниматься хозяйственными вопросами по обслуживанию коттеджа или таун-хауза. Либо стремится сэкономить на покупке квартиры. Чаще всего такими недорогими вариантами интересуется молодежь до 30: они мобильные и еще не успели «обрасти» детскими садиками, школами и т.п.

Еще одна категория покупателей — пары в возрасте, которые оставляют детям свое городское жилье, а сами перебираются поближе к природе.  Специалисты также говорят, что квартира за городом сегодня может заинтересовать даже владельцев коттеджей (в организованных поселках), которые желают поселить родителей или повзрослевших детей рядом с собой.

Кстати, девелоперам может быть интересен вариант, при котором они не будут зависеть от продаж, — малоэтажный комплекс при каком-нибудь крупном  предприятии. Как в случае с Nokian Tyres и его жилым кварталом Hakkape-liitta Village во Всеволожске на несколько сотен квартир (генеральный подрядчик — NCC).

Больше метров за те же деньги

Цена в таком комплексе складывается из затрат на приобретение участка, подготовку инженерии, строительство. Кроме того, инвестору, скорее всего, придется организовывать рекреационные зоны, парковки, что также скажется на конечной стоимости квартир в комплексе. «Чтобы эта история стала интересна с инвестиционной точки зрения, в комплексе должно быть не менее 30 квартир.

На их количество также влияют высотный регламент, площадь пятна, лимиты на электроэнергию и водоснабжение», — рассуждает г-н Ероскин.

По сравнению с городскими загородные квартиры с начала кризиса просели в цене гораздо меньше; минимален откат и за последний год (см. таблицы). Цена квадратного метра ниже, чем в городе, но метров больше, что в отдельных случаях делает общую стоимость квартиры сопоставимой с городской.

Эксплуатация, скорее всего, будет дороже, чем в Петербурге: в условиях города с едиными коммунальными службами затраты и на уборку
территории, и на отопление/водоснабжение меньше. Хотя, с другой стороны, в области ниже тарифы на электричество. «Стоимость коммуналки может быть значительно выше, если комплекс перегружен собственной “социалкой”. Кроме того, в городе коммунальщики могут брать меньше и ничего при этом не делать. Администрация малоэтажного комплекса ответственна перед жителями и при правильной постановке дела будет брать адекватную плату за реальную работу», — считает Валерий Макаревич, генеральный директор ИСГ «Сплав».

Квартира на природе — товар на любителя. Пока загородная жизнь все-таки ассоциируется с собственным домом. «Думаю, в ближайшее десятилетие ситуация изменится. В Европе  несколько десятков процентов населения предпочитают квартиры в пригородных 3–4-этажках. И второй фактор: практически любая администрация поддается дрессировке избирателем. Так что основания для оптимизма есть», — резюмирует Валерий Макаревич.

Галина Стащак

comments powered by HyperComments

декабрь 2010