1334
0
Голубева Екатерина

Отдых откладывается

Инвесторам, строящим объекты рекреации в Ленинградской области, придется вносить серьезные коррективы в проекты.

Правда, полностью сворачивать работы собираются только те, у кого лишь разрабатывалась предпроектная документация. Тем, у кого работы зашли слишком далеко, отступать некуда.

Оценивать рынок рекреационной недвижимости в Ленинградской области в принципе сложно: информация о новых проектах фрагментарна, сроки выполнения работ редко определены. Например, в одном только Курортном районе заявлено около 25 новых проектов, но по большинству из них нет четких данных о сроках ввода, номерному фонду и категории. Чтобы оценить объем работ и возможные сроки ввода, придется выезжать на стройплощадку.

Непросто оценить и влияние кризисных явлений на этот сектор рынка. Информация о проектах, положенных под сукно, есть, но ее не много. Например, не будет строиться рекреационный комплекс в поселке Приветнинское. Здесь предполагалось создать несколько десятков гостевых коттеджей, гостиницу и комплекс водных развлечений. Плюс — расчистить руины форта Ино. Детальная проработка проекта велась с весны этого года, работы должны были начаться в 2009-м. Теперь проект отложен до лучших времен.

Около 560 га намеревалась освоить шведская компания CastorXCapital, создав спортивно-развлекательный комплекс в Гатчинском районе, около Сусанинского поселения, на пересечении трассы Пустошка — Вырица и реки Суйда. На площадке планировалось построить коттеджи и инфраструктурные объекты: кафе, заправки и т.п. В российском представительстве компании CastorXCapital пока отказываются от комментариев по проекту, ссылаясь на мировой финансовый кризис.

Не расстанусь с участком

Однако непохоже, что кризис заставит владельцев участков, пригодных для девелоперских проектов, дешево их продавать. «Допускаем, что будет несколько больше продаж в виде “земля и документы”, так как девелопмент жил, живет и будет жить на кредитных ресурсах, а с этим какое-то время будет сложно», — считают в Первой генподрядной компании. С другой стороны, продавать землю во время кризиса не особенно выгодно, за исключением уникальных случаев. Если проект уже перевалил за половину предполагаемых затрат, то правильнее приложить максимум усилий, чтобы его завершить. Если он не стартовал, лучше отложить его, но не продавать. Земля как товар не любит суеты и не портится, а кроме того, как сказал Марк Твен, «ее больше не производят». И в большинстве случаев девелоперы предпочтут «отлежаться на земле».

В некоторые проекты наверняка будут внесены изменения. Так, в усадьбе «Марьино» идут ремонтные работы. Но если первоначально планировалось устроить в здании гостиницу и культурно-общественный центр, теперь с последним придется подождать. Правда, расчистка усадебного пейзажного парка продолжается.

Безотказные инвесторы

В октябре-ноябре были обнародованы также планы строительства нескольких новых объектов досуга. Так, компания «Кристалл» намерена соорудить в Репино гостинично-оздоровительный комплекс. В ближайшее время на территории площадью 2,1 га начнутся изыскательские работы. Инвестиции в проект составят до $60 млн.

В Зеленогорске «Яхт-клуб Терийоки Инвест», получивший два участка под свой проект, уже построил стоянку на 80 яхт, а сейчас завершает четырехзвездочную гостиницу и ресторан. В планах — еще один гостиничный комплекс.

«Дочка» химического холдинга «Фосагро» — компания «Восход» — в начале октября приобрела пансионат «Морской прибой», расположенный на первой линии Финского залива в Зеленогорске. Новый собственник собирается вложить в развитие объекта до $60 млн. В результате реконструкции территория пансионата увеличится более чем в два раза. Компания уже подала заявку на проведение изыскательских работ на смежном участке площадью 12,7 га, где планируется строительство лечебно-оздоровительного комплекса. В его состав войдут новый корпус, административное здание с автостоянкой и корпус лечебно-оздоровительного назначения. Общая площадь новых построек — около 20 000 кв.м.

экспертный курултай

Денис Соловьев, маркетолог-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer:

– Как и другие сегменты, загородная недвижимость подвержена влиянию кризиса, поэтому весьма вероятно, что многие проекты будут заморожены. Скорее всего, те объекты, которые уже строятся, будут завершены, а большинство из находящихся на стадии проектирования и планирования придется приостановить. Большую роль играет то, кто является инвестором: некоторые компании (так или иначе связанные с государством) кризис затронул в меньшей степени.
Если проект находится на стадии строительства, то будут вноситься лишь минимальные корректировки, а если на стадии проектирования, то, возможно, ввод в эксплуатацию будет разбит на фазы. Кроме того, девелоперы постараются снизить издержки, возможно — за счет более дешевых стройматериалов.

Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB:

– Ленобласть можно условно разделить на две части — собственно область и кольцо земель, формально относящихся к ней, но расположенных на приграничной с городом территории (например, участки у КАД). Во втором случае для девелоперов действуют те же правила и условия бизнеса, что
и в Петербурге. И соответственно они также будут вынуждены корректировать планы, уменьшая площади. Кстати, много крупных проектов в Ленобласти «сдулись» еще до кризиса, из-за неэффективной концепции.

С самой областью у девелоперов есть другая проблема. Развитие областных территорий, которые находятся, по сути, в чистом поле, было во многом связано с планами развития транспортной и инженерной инфраструктуры. Оно идет двумя путями: силами нескольких объединившихся собственников или с помощью администрации области и города.
В ситуации финансового кризиса планы развития также будут меняться. Ленобласть пострадает чуть больше города и прилегающих территорий еще оттого, что ее инвестиционные проекты в большей степени зависят друг от друга. И если один девелопер отказывается от проекта, зачастую рушатся планы соседей.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

– В последнее время заявлено немало проектов загородных рекреационных комплексов. Среди них гольф-клубы, тематические парки, яхт-клубы, крупные SPA-центры, конные клубы, новые горнолыжные спуски и т.д.

В принципе, все они отличаются довольно большим сроком окупаемости — до 10 лет — и высокой рискованностью. В условиях кризиса первое, на что люди перестанут тратить деньги, — развлечения. Заполняемость действующих загородных комплексов упадет. Нам уже известно о приостановке некоторых таких проектов.

Думаю, что из кризиса мы выйдем не ранее середины 2010 года. К этому времени изменится концепция части приостановленных проектов, и они снова станут актуальными. Другие перестанут существовать. Надо отметить, что многие проекты, особенно крупные, — имиджевые, они основаны на мифе, что гостиничная и ресторанная функция высокодоходны. Однако это справедливо, если девелопер не только строит объект, но и управляет им.

В этом случае проект может окупиться быстрее, а его доходность будет выше. Но и это палка о двух концах: не имея опыта, управлять загородным парком практически нереально.

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

– Вариантов поведения у инвесторов не так много. Надо либо найти соинвестора, либо заморозить проект. Естественно, с развитием кризиса процент замораживающихся объектов растет. Причем это в основном варианты эконом-класса, так как практически все они строятся на заемные средства. Элитные объекты возводятся или на свои деньги, или с привлечением небольшой доли кредитов, поэтому такие стройки пока не стоят.

Екатерина Голубева

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

декабрь 2008

Обустройство
Дома и люди
Домашний круг