1267
0
Дмитрий Синочкин

Ипотека: замещение банков

Ипотечное кредитование дышит на ладан: по мнению экспертов, не более десятка банков сегодня выдают займы на покупку жилья. Объем кредитования в IV квартале сократится минимум вдвое. Уменьшают лимиты «дочки» западных финансовых структур; отечественные госбанки ужесточают требования к заемщикам.

Кроме прямых последствий финансового кризиса (взаимного недоверия участников рынка и дефицита «длинных» денег) ситуацию осложняют еще два фактора: неопределенность валютных курсов и стагнация цен. На растущем рынке кредитные выплаты отчасти (а то и полностью) компенсируются удорожанием объекта залога. На падающем — все наоборот: купленное жилье дешевеет, но платежи банку не уменьшаются. (Собственно, так и случилось в США и в Англии.) Это приводит к дефолтам.
Все эти проблемы, существенно важные для рынка городского жилья, для загородного значимы вдвойне: банки и в более благополучные времена относились к загородным домам (как к предмету залога) с недоверием, а сейчас просто свернули соответствующие программы.

И все же «свято место пусто не бывает»: пусть этот сегмент рынка неинтересен банкам, зато он принципиально важен для застройщиков.

Появляются новые схемы рассрочки; возможно (если застой продлится), начнут действовать кредитные кооперативы. Рынок заместит классическую ипотеку, просто новые схемы будут более сложными, не исключено — и более рискованными.

Об этих и других проблемах говорили участники «круглого стола», собравшие немало публики на Ярмарке недвижимости.

Дмитрий Майоров:

– В нашем проекте «Янино» ипотека занимала весьма значительное место: 40% сделок — 90 домовладений — были реализованы с использованием кредитов. Мы работали преимущественно с банком «КИТ-Финанс». На протяжении последних полутора месяцев кредитование практически прекращено. Ни один банк не кредитует сегодня первичные объекты загородного рынка. Документы принимают, требуют справки, изучают ситуацию — но займы не выдают. Даже если застройщик выполняет все требования банка: все разрешения — на одну фирму, земля в собственности, дома даже не в 70% готовности, а уже сданы в эксплуатацию, — все равно не дают.
Банки заняты спасением собственного рынка и собственного бизнеса.

Мы используем другие схемы рассрочки. Собственно, сама схема существует уже два года. НЖК предлагает внести авансовый платеж. Он примерно соответствует тому, что люди вносили по ипотеке, — 20–30%.0 Далее НЖК на свои и привлеченные средства строит, регистрирует объект, заключает с покупателем договор купли-продажи. И вот уже под вторичный объект покупатель может привлечь ипотечный кредит, чтобы выплачивать остаток. Пока еще два-три банка кредитуют загородную «вторичку».

Константин Новиков:

– Мы решили по части наших проектов предоставлять клиентам займы. Если покупатель располагает суммой в 30–50%, остальные средства мы ему можем предоставить в виде кредита на тех же (банковских) условиях, под 14–14,5%, на 10–15 лет. Когда изменится ситуация, мы просто проведем перекредитование. Пока эта схема применяется для наших объектов в поселке Вырица. Учитываются реальные доходы заемщика.

Алексей Кошелев:

– Мы работаем как ипотечные брокеры с объектами вторичного рынка: домами, участками. Обращений в последние месяцы стало намного меньше. Первичный рынок нас традиционно обходил стороной. Сегодня ипотека вошла в рамки классических стандартов — на уровне 2004 года. Кредиты выдаются под залог имеющегося жилья, в размере 50–60% от стоимости залога.

Ирина Забродина:

– Стоимость денег для банков увеличилась. Возможно, банкам сейчас будет комфортнее выдавать короткие и небольшие кредиты, не выходя за рамки собственных средств, чтобы не влезать в долги.
Те банки, которые располагают средствами, тоже поднимают ставки и ужесточают условия вслед за остальными. Если говорить о плавающих ставках: тема неоднозначная. Банки и в договоры с фиксированными ставками включают пункт, позволяющий менять процент, если изменились конъюнктура или стоимость залога. В плавающих ставках — свой риск: никто не знает, как поведет себя фондовый индекс. Люди думающие, те, кто понимает, что происходит, все чаще выбирают плавающую ставку. Сейчас происходит передел рынка — ипотечного, вторичного, первичного. Одни банки станут сильнее, другие просто уйдут с этого поля. Заявок меньше не стало — стало труднее найти банк. Поэтому мы стараемся, чтобы клиент получил одобрение в нескольких банках, чтобы иметь запасной вариант.

Мария Савичева:

– Насчет одностороннего повышения ставок. В гражданском законодательстве есть понятие «обстоятельства непреодолимой силы»: банк обязан доказывать, что имел основания увеличить процент. То же и с понижением цены залога: банк должен доказать в суде, что цена понизилась, причем именно на этот тип жилья, который в залоге.
Здесь работает психологический фактор — у нас граждане приучены к послушанию. Получили бумагу из банка — побежали досрочно гасить кредиты.

Раньше под залог земли можно было взять заем, в том числе — на любые цели. Ставка была несколько выше, чем по кредитам на дом или квартиру. Сегодня под участок в садоводстве денег не дадут. Под ИЖС — возможно, но только если цель — строительство дома. (Такие кредиты пока выдают Сбербанк и БСЖВ.) Деньги по безналу переводятся строительной фирме, ставка — 16–17%.

Татьяна Хоботова:

– Кредитов на строительство загородного дома сегодня нет. Это сложный продукт. Строительная компания должна отчитываться, предоставлять акты выполнения строительных работ — это не интересно ни заемщику, ни банку. По поводу плавающей ставки — те, кто с ней работал, устанавливали фиксированную ставку на год. Это было выгодно тем, кто мог быстро погасить кредит. Через год-два, когда ситуация стабилизируется, такие операции снова будут оправданными.

Дмитрий Синочкин:

– Давайте попробуем сделать осторожный прогноз: когда ситуация начнет выправляться?


Дмитрий Майоров:

– Кризис сам по себе не пройдет. Сигналы и подвижки можем создать только самостоятельно. Я к банкам отношусь хорошо, но сегодня ждать от них помощи не приходится. В ближайшие смутные год-полтора банки будут кредитовать наиболее надежные проекты, где все понятно, прозрачно и где короткие сроки реализации. В неопределенности страшно кредитовать надолго.
Оттепель не может наступить раньше весны — примерно в апреле-мае.

Константин Новиков:

– До весны ничего не сдвинется. С весны возможно некоторое понижение ставок, но не принципиальное. Кредитование будет продолжаться, хотя и не массовое. Застройщики будут вынуждены увеличивать сроки рассрочки. Стабилизация наступит не раньше чем через год-полтора.

Алексей Кошелев:

– В нашей стране решения о развитии определенных областей экономики носят скорее политический, чем собственно экономический характер. За последние пять лет, к сожалению, не были внедрены альтернативные ипотеке кредитные схемы, и главное — не были созданы схемы привлечения длинных денег внутри страны. Работать будем при любых условиях.

Ирина Забродина:

– Главный признак сдвига кредитного рынка в «плюс» — когда банки начнут заявлять новые программы, переходить на рубли, кредитовать какие-то новые объекты, осторожно финансировать сделки в первичке. Думаю, что это начнется в марте.
Условия, которые были полгода назад, вернутся не ранее чем через год-полтора. Возможно, не все программы — но появятся другие.

Нам нужно понимать, на что банки будут в первую очередь соглашаться. Это уже наша задача — предложить им самые надежные и понятные варианты. Как у Кэрролла: надо быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте.

На сложном рынке закладываются принципы и схемы работы на годы вперед.

Мария Савичева:

– Наверное, ранее чем через год ожидать сдвига к лучшему не стоит. Сейчас сложился рынок покупателя — можно торговаться и выбирать.

Участники:

Дмитрий Майоров, вице-президент Национальной жилищной корпорации
Константин Новиков, руководитель отдела кредитования Village Consulting
Алексей Кошелев, начальник департамента ипотечного кредитования агентства «Бекар»
Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования
Мария Савичева, заместитель генерального директора ФК «ФилинЪ»
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ-24
Дмитрий Синочкин, модератор

Динамика ипотечного рынка

Период

 Зарегистрировано
договоров ипотеки

Выдано
закладных

 СПб

 ЛО

СПб

ЛО

Январь 2008

 933

345

262

11

Февраль

2271

397

760

6

Март

2288

464

756

4

Апрель

2728

475

870

1

Июнь

1412

394

646

8

Июль

1618

399

784

2

Август

1767

380

741

1

Сентябрь

1507

363

751

1

Октябрь

1658

295

671

1

Данные Управления Росрегистрации по СПб и ЛО

если понравилась статья - поделитесь:

декабрь 2008

Обустройство
Дома и люди
Домашний круг