Андрей Уманский:
– На элитную загородную недвижимость спрос еще не совсем упал, более всего спад ощущается в сегменте бизнес-класса. Конечно, сейчас наметилось сезонное затишье, продажи, как правило, активизируются весной. На загородном рынке в зоне свободной застройки общая корректировка цены составляет 15–20%. Вероятно, цена на объекты стоимостью около 15 млн рублей будет падать.
На рынке крупных участков — большое предложение и практически нулевой спрос, связано это с трудностями перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения. Затраты на те территории, которые застройщик сейчас пытается продать, были произведены по другим ценам и в другой рыночной ситуации. Расходы были довольно большими, и сегодня реализация такого проекта с последующей перепродажей — операция весьма рискованная.

Андрей Бочков:
– Наша компания выполняет полный цикл девелоперских задач: от приобретения участка до проектирования, согласования изменения разрешенного использования и т.д., мы же производим инженерную подготовку и занимаемся продажами.

На сегодня объем продаж уменьшился, что обусловлено двумя причинами: стандартным сезонным затишьем и кризисом. Люди просто не знают, что делать: ожидать падения цен или, наоборот, роста. Кроме того, сложилась непростая ситуация с ипотечными кредитами. Хотя нужно отметить, что доля сделок с использованием ипотеки очень мала. Сегмент рынка, относящийся к элитной недвижимости, и клиенты, приобретающие такие объекты, были сильнее завязаны на кредиты: человеку, у которого деньги находятся в бизнесе, в обороте, было дешевле взять заем.

Поэтому продажи в классе «элит» сейчас тоже приостановились. Хотя в нашем поселке «Румболово», где цена за домовладение начинается от 19 млн рублей, в октябре было совершено три сделки, одна прошла в начале ноября.

Сегодня я бы не стал говорить о массовом падении цен — застройщикам надо заканчивать начатые проекты. Но сейчас хорошее время для того, чтобы требовать у застройщика скидки. Правда, при условии полной оплаты наличными.

Дмитрий Синочкин:
– Много говорят о том, что привычные инструменты инвестирования либо усложнились, либо отпали совсем. Считается, что земля и недвижимость остаются теми активами, в которые можно вкладывать деньги, способом сохранения средств и возможного их преумножения в долгосрочной перспективе. Ощущаете ли вы приток людей, которые выводят деньги с фондовых рынков? Откуда берутся сейчас эти продажи в «элитке»?

Андрей Бочков:
– Элитные объекты клиенты приобретают для себя. Инвесторов там практически нет. Они появились в бизнес-классе, на рынке инженерно подготовленных участков. Сейчас покупатели даже не вносят залог: человек приходит, выбирает надел, подписывает договор, оплачивает полную стоимость. Решение принимается быстрее, доллар растет, рынки падают, что происходит — непонятно, возникает вопрос, куда деть деньги.

Антон Венедиктов:
– Безусловно, все моменты и риски, связанные с приобретательской способностью покупателей, важны как для продавцов, так и для застройщиков. Для покупателя важно не только сохранить свои деньги, вложив их в недвижимость, но и грамотно их инвестировать.

Чтобы избежать конфликтов, надо четко понимать, какой продукт предлагается покупателю, как он оформлен и что с этим имуществом будет происходить. Например, есть разрешение на строительство, но не решен вопрос с водоохранной зоной. По гражданскому законодательству срок исковой давности составляет три года, по законодательству об охране окружающей среды — 20 лет. К покупателю проверяющие органы могут прийти через 15 лет после совершения сделки! Органы местного самоуправления могут выдать разрешение на постройку дома на берегу водоема, а через 10 лет придет природоохранная прокуратура — дом, скорее всего, не снесут, но и распорядиться им практически будет невозможно. В практике компании «Центр согласований» есть обращения
от жителей коттеджных поселков, построенных еще в 1960-е годы на основании распорядительных актов в лесах первой категории. Граждане ничего не могут сделать с этим имуществом.
Пока не очень понятно, повлияет ли на рынок недавно принятый закон о бесплатном предоставлении участков. Муниципалитеты имеют право выделять наделы, оснащенные инженерными сетями, электричеством, водой, газопроводом. Если же этого нет, муниципалитет должен это обеспечить за свой счет или за счет инвестора. Существуют два немаловажных момента: формирование участка и привязка к учетной норме жилой площади на человека. Сегодня в Ленинградской области есть только два района, где законодательно такая норма установлена, — Кировский (5,5 кв.м на человека) и Кингисеппский (12 кв.м на человека).

Алексей Рогов:
– Загородный рынок оздоравливается. Кризис носит исключительно фондово-кредитный характер. Девелоперские компании на рынке пригородного жилья не настолько большие, чтобы получать «длинные» деньги от банковских структур.

Сейчас происходит кризис экономических ожиданий, мощный информационный поток вызывает определенную реакцию потребителей. Снижение спроса вызвано ожиданием снижения цен. Многие компании сегодня могут уменьшить цены, так как подешевели некоторые стройматериалы и подрядные работы. Происходит объективная корректировка ценовой политики. С рынка уходят игроки, пытавшиеся заработать на спекулятивной волне безудержного удорожания земли. Остаются компании, отвечающие по своим обязательствам.

Мы рассчитываем, что после Нового года спрос активизируется. Интерес к нашим элитным проектам уже растет, эконом-класс продается практически без корректировки цены, в бизнес-классе необходимо понизить ценник на 10–15%, чтобы выдержать запланированный график продаж. Спрос на готовые к заселению коттеджи в составе организованной застройки по-прежнему превышает существующее предложение. Надо грамотно оценивать ликвидность объекта инвестирования и срок экспозиции. Если вы продаете готовый дорогой коттедж, то срок его экспозиции составляет три месяца. Если землю сельскохозяйственного назначения — время ее экспозиции будет очень велико. Мы ожидаем также агрессивных действий со стороны федеральных органов власти по поводу нецелевого использования скупленных сельхозземель.

Обсуждая, от чего будет зависеть разворот рынка в плюс, участники отметили важность психологического момента и необходимость нормализации экономической ситуации по стране в целом. Цены будут корректироваться в любом случае, но нельзя забывать, что сегодня в стадии завершения строительства находится около 30% всех коттеджных поселков Ленинградской области. Остальные 70% — в ситуации «заложников»: проекты либо нужно замораживать и пережидать ситуацию, либо пытаться находить деньги и достраивать, а в условиях снижения спроса это весьма рискованно. Поэтому к моменту, когда рынок пойдет в рост, количество поселков в продаже сократится. Опять возникнет ситуация, когда спрос будет превышать предложение.
Мы имеем дело с положением, которое описывается не цифрами и формулами, а, скорее, психологическими терминами: это экономика ожидания.

Участники семинара:

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»
Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп»
Антон Венедиктов, коммерческий директор компании «Центр согласований»
Алексей Рогов, генеральный директор компании Village Consulting
Игорь Гончаров, заместитель руководителя управления агентских продаж «Ренессанс страхование»
Дмитрий Синочкин, модератор

Текст подготовила Анна Михед

Динамика объема рынка коттеджных поселков (КП)*

*Общее количество поселков и домовладений в отчетах разных фирм может не совпадать из-за расхождений в методиках учета.  Данные GWA Sawyer

Распределение домовладений по удаленности от КАД

Данные «Проект Консалт»

Распределение домовладений* по стоимости предложения

Коттеджи, таун-хаузы на этапе реализации. Данные «Проект Консалт»