1356
0
Дмитрий Синочкин

«Думаю, что мы еще увидим много интересного»

Мне всегда нравится беседовать с Владимиром Гаврильчуком: во-первых, он неизменно настроен на позитив, во-вторых, рассуждая о рынке, старается динамику квартирных цен вписать в некий макроэкономический концепт. Ну, а если вдруг интервью не клеится или надо резко поменять тему — всегда можно перевести разговор на «Зенит». Сейчас, впрочем, риэлторам не до футбола.

– От чего будет зависеть состояние рынка недвижимости в ближайшие месяцы?

– Люди, у которых реально есть деньги (в том числе потенциальные инвесторы), сидят в кэше, потому что и состояние рынка, и направленность информационного поля говорят о том, что цены будут снижаться. Насколько — вопрос дискуссионный, во многом это зависит от соотношения рубля и доллара. Сегодня рублевые цены стоят, но если выразить стоимость в долларах, то жилье уже ощутимо дешевеет. При этом на городском рынке жилья проходят только небольшие сделки: комнаты, «единички», скромные двухкомнатные…

– Но ведь на рынке не только инвесторы, но и просто граждане, которые решают свои жилищные проблемы…

– Потенциальный спрос (то есть неудовлетворенность людей своими жилищными условиями) по-прежнему высок, но печатные и электронные СМИ кричат: надо ждать! И граждане ждут. В ближайшее время роста активности на рынке предполагать не приходится.

– Кто же так злонамеренно формирует информационное поле? Опять пресса во всем виновата?

– Отчасти, возможно, и пресса, традиционно больше внимания уделяющая негативу. Кроме того, публика довольно внимательно отслеживает ситуацию на других рынках, в смежных сферах экономики, в других странах. А позитивных сигналов нет: общемировая экономическая тенденция скорее негативна.
Кризис ликвидности, нежелание банков кредитовать реальный сектор экономики опосредованно влияют на рынок недвижимости. Отрицать это глупо. В экономике не хватает реальных живых денег.

– Куда же они в одночасье делись?

– Немало средств переводилось в производные инструменты, в деривативы. Когда стало очевидно, что за новыми супердоходными инструментами нет реального обеспечения, эта часть международной финансовой системы схлопнулась.

А Россия объективно уже является частью мировой экономики. Банки, проводя агрессивную кредитную политику, слишком быстро наращивали обороты. И когда в одном месте обнаружилось слабое звено — проблемы начали расти, как снежный ком. Деньги в системе есть, но не факт, что они есть у потенциальных покупателей жилья. А люди, которые вывели свои средства
с банковских депозитов, думают, что с этими деньгами делать.

– Долго будут думать?

– Несколько месяцев.

– А как же инфляция?

– Инфляция обесценит рубли. С учетом той политики, которую проводит ЦБ, валюта дает возможность наиболее надежного размещения денежных средств. Сегодня приходится говорить не о приумножении капитала, а о минимизации потерь.

– То есть в ослабление доллара никто не верит?

– В ближайшее время — нет.

– Насколько критично для нашей экономики падение цен на нефть?

– Наша экономика в высокой степени зависит от цен на сырье. Чем дешевле нефть, тем слабее рубль. Слабый рубль может на какой-то период оживить рынок недвижимости, но, с другой стороны, — подрывает доверие к собственной валюте.

Задача государства — проводить гибкий курс: регулируя инфляционные процессы, не допустить утраты доверия к национальной валюте. Государство, как слаломист на склоне, должно сейчас идеально выполнить довольно сложный маневр, проскочить в узенькие «ворота», быстро принимая оптимальные решения.

Может быть, завтра ситуация изменится, и кораблик развернется в другую сторону.

– То есть вы допускаете возможность, что рынок вдруг развернется.

– На самом деле он инерционный, как лайнер, и разворачивается долго. Мы
в последние годы отслеживали ситуацию в Америке, Англии, Прибалтике и говорили, что повторение ситуации, пусть и не в такой резкой форме, в России возможно. Так и случилось.

– А вы действительно ощущаете себя частью мировой экономики?

– Дело не только в том, что я выезжаю как турист, трачу за рубежом какие-то деньги. Благосостояние граждан России, а значит, и платежеспособный спрос, и активность рынка, и доходы нашей компании, в высокой степени зависят от мирового спроса на энергоносители. Чем больше раскручена и разогрета мировая экономика, тем больше ей нужно нефти. И наоборот. Снижение спроса на нефть, сокращение золотовалютных резервов вызвали естественную обеспокоенность не только государства, но и внешних инвесторов — платежный баланс изменился. И ситуация еще не достигла дна.
Другая проблема — те средства, которые выделяет государство из резервного фонда, не доходят до реальной экономики, в том числе — до строительной отрасли.

– То есть государство не управляет Сбербанком и ВТБ?

– Да, есть и такая проблема. И она тоже отражается на рынке недвижимости.

– Кризисные явления, которые уже докатились до рынка городского жилья: падение спроса, снижение цен, сокращение бюджета покупок — так же скажутся и на загородном? Или там будет какой-то свой сценарий?

– Загородный рынок растет и развивается только тогда, когда городской квартирный рынок серьезно разогрет и устойчиво растет. Загородное жилье — производная от городского. Люди начинают решать проблемы с дачей лишь тогда, когда с квартирой основные проблемы решены. А манера жить в пригороде постоянно у нас пока не настолько распространена, как в США.

Люди мечтают купить хороший загородный дом, но это все-таки не первоочередная потребность. Скорее — предмет роскоши. Этот сегмент развивается в условиях растущей экономики и растущих доходов. Притом растущих стабильно: например, половина новых автомобилей в последнее время у нас приобреталась в кредит — для этого нужна уверенность в будущих доходах.

И я не исключаю, что проблемы на загородном рынке будут даже более серьезными, чем в городе. Конечно, Марк Твен был прав, когда призывал покупать землю, «потому что ее больше не производят». Но земли в России много, и в сложившейся ситуации ликвидность этого товара, как, впрочем, почти любого другого, вызывает определенные сомнения.

Коттеджные поселки с неудачной локацией или спорной концепцией будут испытывать очень серьезные трудности. Часть проектов неизбежно заморозят. Причем если в эконом-классе определенная динамика сохранится, то в категории дорогих домов падение спроса будет более значительным. И продлится несколько месяцев, пока люди не увидят определенные позитивные сигналы. В том числе от государства.

Если кризис у нас пойдет по американскому сценарию, то понятно, что отбить вложенные в землю средства будет непросто. Разве что в долгосрочной перспективе — если говорить об инвестициях на 5–7 лет. Сейчас есть возможность приобрести участки в уникальных местах, у девелоперов, у которых сложности с ликвидностью. Но даже инвесторы, склонные рисковать, в ближайшее время будут выжидать, рассчитывая, что рынок еще просядет.

Когда покупатели поймут, что на дальнейшее падение рассчитывать не приходится, — тогда пойдет обратный процесс.

Думаю, что мы еще увидим много интересного: возможно, банкротства, возможно, права на некоторые участки перейдут к банкам.

– Стоит ли рассчитывать на участие государства?

– Город обозначил цену для предстоящих торгов по закупке квартир, и это становится определенным ориентиром: вот нижняя граница для типового жилья. Хотя я плохо себе представляю, кто может продавать жилье по 47 300 рублей за метр. Конечно, строители будут искать компромиссы, добиваться каких-то компенсаций, возможно — бонусов по другим проектам и т.д. Не исключаю также, что «вымывание» госзаказом значительной части дешевого предложения приведет к тому, что на рынке снова появятся частные инвесторы: те, кто скупил в свое время небольшие квартиры и будет стремиться зафиксировать прибыль или хотя бы избежать убытков. Но возможности государства тоже ограниченны.

Сильным положительным сигналом может быть начало роста цены на нефть.

– А как определить, когда гражданам, которые пережидают кризис с запасом наличности, надоест ждать, и они решат вернуться на рынок?

– Тоже сложный вопрос. Маркетологи должны скрести в затылках до крови в поисках правильных ответов. Тем более что сегодня в некоторых компаниях они в числе первых кандидатов на увольнение.
Еще один неизбежный процесс — консолидация рынка в пользу более крупных игроков. Мелкие компании будут вынуждены уходить. Но на загородном рынке эти тенденции будут не так явно выражены, как на городском. Он не настолько структурирован. Многое будет зависеть от финансовых возможностей крупных компаний. Безусловно, они могут подхватить некоторое количество наиболее «сладких» проектов. Но я уверен, что они будут это делать очень осторожно и не сейчас.
Думаю, ситуация определится в конце февраля — начале марта. Если проявится отложенный спрос — вместе порадуемся. Но для этого, повторюсь, должны начаться серьезные макроэкономические изменения.

– Собственные планы обустройства загородного жилья есть?

– Мы собирались покупать дом с участком, присматривались. Но сегодня ситуация крайне нестабильна. Так что эти планы пришлось перенести. Но загородный дом все равно остается важным атрибутом комфортной жизни.

– Нет желания во имя стабильности поступить на казенную службу и обзавестись казенной дачей?

– Госслужба — это не мое. Для этого нужен особый склад ума, другая ментальность. Я все-таки больше верю в движущую силу частного бизнеса. Функции государства — не столько создание чего-то нового, сколько контроль и регулирование. Я в этом себя не вижу.

– Ну, а если все будет совсем плохо?

– Поеду на Гоа, буду рыбу ловить. Надеюсь, до этого все-таки не дойдет.

к сведению

Владимир ГАВРИЛЬЧУК
Родился в 1969 году в Ленинграде. Родители работали на заводе «Большевик» (ныне — Обуховский завод). Учился в 14-й, а затем в 344-й физико-математической школе Невского района. Окончил Балтийский государственный технический университет (Военмех) в 1994-м. В компании «Адвекс» — с 1993 года.

В 1996–1997 годах работал руководителем проекта Российского центра приватизации при Правительстве РФ. С апреля 2001-го — генеральный директор центральной компании группы «Адвекс».

Увлечения: бильярд, большой теннис, туризм. Болельщик «Зенита» с большим стажем. Женат, воспитывает двух дочерей.

к сведению

Корпорация «Адвекс. Недвижимость» создана в сентябре 1993 года.

Сейчас «Адвекс» включает 12 городских филиалов, три офиса в пригороде, дочерние фирмы в Москве, Воронеже, Тюмени, Нижнем Новгороде. По итогам 2007 года «Адвекс» был признан лучшей риэлторской компанией на рынке недвижимости Петербурга. В 2008-м две компании, входящие в корпорацию, победили в общероссийском конкурсе «Профессиональное признание».

Беседовал
Дмитрий Синочкин

если понравилась статья - поделитесь:

декабрь 2008

Обустройство
Дома и люди
Домашний круг