1534
0
Дмитрий Синочкин

Склады теснят за кольцевую

В декабре городское правительство будет рассматривать концепцию развития терминально-складской инфраструктуры Петербурга, разработанную Комитетом по транспортно-транзитной политике. Этот документ призван упорядочить бурно развивающийся рынок складских площадей и определить приоритеты города в этой сфере. В частности, ответить на вопросы о том, где целесообразно строить крупные терминалы, а откуда нужно постепенно переселять складское хозяйство, и как сделать так, чтобы реализация потенциала Петербурга как распределительного центра европейского уровня не привела к окончательному транспортному коллапсу.

"В первую очередь должна увеличиться площадь крытых складов, которые следует сосредоточить в специализированных территориальных зонах — в основном в районе КАД и за ее пределами (например, в Шушарах, близ Ижорских заводов, в зонах “Предпортовая-2” и “Предпортовая-3”, в Обухово, на правом берегу Невы, недалеко от Вантового моста, в Парголово, в Каменке и пр.). Больше всего их на юге. Популярность этого направления вполне объективна: близость к порту, московская трасса. На севере формируется рекреационная зона, и размещать логистику там трудно, да и не всегда целесообразно", — рассказывает председатель Комитета по транспортно-транзитной политике Николай Асаул.

Внутри кольцевой терминалы предлагается оставить в тех объемах, которые обеспечивали бы дистрибутивную функцию. Одна из мер, позволяющих достигнуть этого результата, — ограничение размера новых комплексов. «Мы предлагаем ввести планку в 10 000 кв.м. Есть и некоторые исключения, в частности, для промзоны “Парнас” и для части нежилой зоны “Предпортовая”», — комментирует г-н Асаул.

Кроме того, определены территории, где размещать объекты терминально-складской инфраструктуры нецелесообразно (в частности, в Коломягах, в окрестностях Финляндского вокзала, в зоне Обводного канала, на Васильевском острове, вокруг Кировского завода и др.). По словам Николая Асаула, эти районы в должной степени не обеспечены транспортом и находятся вне так называемого грузового каркаса: «Основной рычаг воздействия на рынок — не допускать появления здесь новых складских объектов. Это вполне в силах города и не затронет интересы действующего бизнеса. Мы считаем также, что постепенно нужно отказываться и от использования под склады подвалов, мало приспособленных для такой деятельности».

По прогнозам разработчиков концепции, к 2010 году внутри КАД должно появиться не более 170 000 кв.м складских площадей, а за ее пределами — свыше 1 млн кв.м. К 2025-му предполагается уменьшить объем складов в пределах кольца до 2,55 млн кв.м (более чем вдвое против нынешнего показателя), а вдоль КАД и за ней увеличить до 5,69 млн кв.м.

Поскольку мощности портов ограничены устьем Невы, власти делают ставку на систему тыловых терминалов или «сухих портов». Их площадь, по плану, увеличится к 2010 году до 100 га. Сами портовые терминалы будут разрастаться в основном за счет зоны «Бронка — Ломоносов» и окрестностей Кронштадта.

Расставленные концепцией приоритеты в значительной степени совпадают с естественным развитием рынка складских площадей. Так, стратегическими кладовыми города обещают стать Шушары, где только на стадии строительства находится около 1,6 млн кв.м современных терминалов. Среди этих проектов — комплекс «Логопарк Нева» площадью около 130 000 кв.м (инвесторы — британский фонд Raven Russia Ltd и логистическая компания Avalon Group); терминал «Международного логистического партнерства» (примерно 200 000 кв.м); комплекс «АКМ Лоджистикс» от одноименного девелопера (165 000 кв.м); поблизости строится и логистический парк «Колпино» от компании «Евразия Логистик» (приблизительно 700 000 кв.м). Все перечисленные терминалы позиционируются как объекты класса А.
«Мы хотим закрепить стихийно сложившиеся зоны инвестиционной активности, придать им официальный статус, чтобы они развивались эффективнее, — комментирует Николай Асаул. — Например, в городе сейчас формируется новый перечень объектов дорожной инфраструктуры, строительство которых запланировано на ближайшее время.

И на основе концепции мы будем вносить корректировки в развитие улично-дорожной сети. Решением проблемы большегрузных перевозок внутри города должен стать грузовой каркас. Речь идет как о строительстве новых трасс, в частности скоростной магистрали “Фаянсовая — Зольная”, так и о модернизации улично-дорожной сети для увеличения ее пропускной способности (расширение дорожного полотна, создание «карманов» для отстоя грузовиков и пр.). Очевидно, что нужно расширять и подходы к городу. Есть проект реконструкции Московского шоссе. Однако на сроки дорожных работ негативно влияет то, что практически вся земля в Шушарах скуплена, причем по довольно высоким ценам. И не все собственники готовы уступить ее заказчику строительства за обозначенные [в смете проекта] суммы».

Именно дефицит участков в зонах, прилегающих к Кольцевой и предлагающихся по приемлемой стоимости, может стать существенным препятствием для реализации городской программы. «Территории рядом с КАД на севере — в районе Парголово, проспекта Культуры, Бугров и пр. — оцениваются уже от $100 до $250/кв.м, что делает их неинтересными для строительства логистических объектов. Типичное предложение в Шушарах — $100/кв.м за участки с/х использования, относящиеся к категории земель поселений. Наделы там уже заканчиваются, спрос ажиотажный, несмотря на сложную транспортную ситуацию», — комментирует Николай Вечер, генеральный директор ООО «ЦПРН “Вечер”».

По его мнению, следующие очаги девелоперской активности будут сосредоточены в основном в Ленобласти, на которую действие городской концепции, естественно, не распространяется. А потенциальным инвесторам необходимо учитывать, что большинство предлагаемых к продаже областных территорий относится к сельхозугодьям. Поэтому придется менять не только вид использования участка (как в городе), но и его категорию.

Наиболее перспективны для складского строительства, с точки зрения г-на Вечера, участки слева от Колтушского шоссе (если выезжать из города), где земля пока продается в среднем по $20/кв.м; территории по Таллинскому шоссе, особенно в зоне его пересечения с Волхонским шоссе и КАД (примерный ценовой уровень — около $50/кв.м); площадки от Таллинского шоссе до Бронки, где пока еще не началось строительство КАД и есть недооцененные места (например, земли бывшего совхоза «Плодово-ягодный» продаются чуть дешевле $10/кв.м). Новыми точками роста обещают стать и территории вдоль Ропшинского шоссе.

Анастасия ЯНИНСКАЯ,
«Недвижимость и cтроительство Петербурга» — специально для «Пригорода»

 

Целевые показатели, заложенные в концепции развития терминально-складской инфраструктуры Петербурга (проект)

№ п/п

Показатель

Показатель в

Целевой показатель

2005 г.

   2010 г.

  2015 г.

  2025 г.

1.

Площадь крытых складов, тыс. кв.м

5250

6410

7260

8240

1.1.

Внутри КАД, тыс. кв.м

5076

5176

4750

2550

1.2.

Вдоль и за пределами КАД, тыс. кв.м

174

1234

2510

5690

2.

Площадь портовых терминалов, га

240,2

318,4

418

564,8

3.

Площадь «сухих портов», га

66

98,8

138,5

199,5

По данным Комитета по транспортно-транзитной политике

 

Основные показатели рынка качественных складских площадей в Петербурге (на II кв. 2007 года)

Общий объем складских площадей, кв.м

690 100

Объем площадей класса А, кв.м

284 600

Объем площадей класса В, кв.м

405 500

Завершенные проекты, кв.м

64 000

Объем строящихся площадей (2007–2010 гг.), кв.м

1 798 600

Объем планируемых к строительству площадей (2007–2010 гг.), кв.м    

1 898 900

Доля свободных площадей, %

2

Максимальная базовая ставка, $/кв.м в год

130–140

Операционные расходы, $/кв.м в год

30–40

Минимальная ставка доходности, %

10,5–11

* Ставка не включает НДС и операционные расходы.
По данным компании Jones Lang LaSalle

 

Распределение крытых складских площадей по классам в 2007 г., %

Класс помещения

Доля, %

А

3

  В +

5

В

48

С

44

По данным ООО «Агентство Специальных Исследований»

 

если понравилась статья - поделитесь:

декабрь 2007

Спорт: адреналин
Новости поселков
Дома и люди