Мы предлагаем вниманию читателей «Пригорода» материалы семинара, который прошел в рамках Ярмарки недвижимости в СКК.

Дмитрий Захаров, генеральный директор компании «Недвижимость и кредит»:

– Ипотечный рынок загородной недвижимости сейчас находится примерно в том же состоянии, в котором городской находился в прошлом году. Тогда мы видели лишь эпизодическое предложение по кредитованию загородных объектов. В этом году предложений больше, но все равно недостаточно. Хотя сейчас уже можно купить и землю, и недострой (с зарегистрированным правом собственности), и готовый коттедж. Как правило, это должна быть земля поселений, предназначенная для ИЖС. Дом должен быть оборудован системами инженерного обеспечения: отопление, водоснабжение и т.д.
Основная схема: земля покупается на собственные средства, затем закладывается, и на эти деньги строится дом.

Квадратный метр в городе сегодня стоит около $2600, а сооружение загородного дома обходится до $1000 за метр, и это очень существенная экономия. Таким образом решают проблему те, кто приехал в город жить и работать и у кого нет в городе своего жилья.
Число программ кредитования будет увеличиваться, требования к объектам залога — снижаться.

Екатерина Базилевская, руководитель отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Абсолют банка:

– Особой разницы в предоставлении займа на покупку квартиры или загородной недвижимости нет. Есть различие в первоначальном взносе: для городских вариантов он составляет 10%, для загородных — 30%.

Но банки действительно предъявляют весьма жесткие требования к объекту.
У нас пока не аккредитован ни один коттеджный поселок, дома в котором мы готовы были бы кредитовать на стадии строительства.

Заемщик хочет получить ссуду, когда коттедж только начал строиться, ибо тогда он стоит меньше. Но права на землю на этой стадии проекта, как правило, еще не оформлены. У нас девелоперы начинают строить и параллельно оформляют документы.

Кроме того, при продаже участков в собственность застройщик не может навязать покупателю определенного подрядчика. А основная стоимость формируется не за счет продажи земли, а за счет сооружения дома.

Вот по этим причинам как раз и возникают проблемы при выдаче займов на дома в строящихся поселках.

Олег Гайворонский, директор по маркетингу и продажам компании «Павловский посад» (проект «БельВиль»):

– В жилом комплексе «БельВиль», в 300 метрах от Павловского парка, в кредит продается 10–15% объектов. Это земли поселений, ИЖС. Мы заранее продумывали все моменты, о которых представители банков так печально рассказывали. У нас есть городские коммуникации. Есть все разрешения на строительство, возводим мы там коттеджи, таун-хаузы и малоэтажные дома — всего порядка 550 домовладений. Финансирует ипотеку Еврофинанс Моснарбанк, он же наш акционер. Условия: 20% заемщик вносит самостоятельно, 80% ему дает банк под наше поручительство. Минимальный объект — однокомнатная квартира 70 кв.м — стоит около 3 000 000 рублей. Примерно 600 000 рублей должен внести клиент, остальное дает банк. Кредит выдается на срок до 25 лет, досрочное погашение — через полгода без штрафных санкций.
Мы обращались и в другие банки, но пока не нашли общий язык.

Сергей Большаков, управляющий партнер компании «Первый оценщик»:

– Рынка еще нет. Дело в том, что предметом купли-продажи на рынке недвижимости по-настоящему может считаться только земля. Все остальное — это улучшения либо ухудшения, но это не недвижимость. Рынок земли только формируется, и банки понять можно.

А цена земли зависит от двух факторов. Первый — местоположение. Если вы покупаете для себя, это важно для вас лично. Если в инвестиционных целях, то должны выбирать место, интересное многим. Второй фактор — стоимость инфраструктуры. Когда она будет равна среднемировой, когда газовщикам станет выгодно газифицировать, а электрикам — электрифицировать, тогда в оборот войдет огромное количество земли и возникнет рынок.

Но инфраструктура — это не только газ и свет. Это работа, развлечения, общество и прочее. Когда это все появится, может, через 5–10 лет, тогда много земли включится в оборот и соответственно рухнут цены, а до того они будут только расти.

Мария Варешина, советник по связям с общественностью ООО «Городской ипотечный банк»:

– В загородной ипотеке есть и плюсы, и минусы. Пока весьма сложно получить кредит на загородный дом, который не зарегистрирован как пригодный для круглогодичного проживания. Жилой дом может перейти в залог автоматически, в силу закона, и здесь оформление документов очень быстрое и простое. А садовый домик становится залогом только в силу договора. То есть сначала заключается договор купли-продажи. Денег банк еще не перечисляет, а собственность уже перешла к покупателю. Потом заключается договор ипотеки, и заемщик-покупатель несет его в ФРС. Там бумаги находятся от двух недель до нескольких месяцев. Продавец все это время сидит без денег и без объекта. И только оформив регистрацию, покупатель приходит в банк, получает деньги и отдает их продавцу. То есть сделка довольно сложная. Та же ситуация, когда дом стоит на землях сельхозназначения.

Относительно новое направление, но уже востребованное — потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости. Ими пользуются люди, владеющие городской квартирой: они ее закладывают и на эти средства покупают загородный дом. При этом заемщик не ограничен в выборе дома или района.

Ирина Гудкина, компания «Бекар»:

– Деньги на рынок загородной недвижимости хлынули в конце 2006-го. Рост цен на городские квартиры спровоцировал два бума: автомобильный и загородный. Конкретная сделка: весной человек приобрел участок в Орехово за 325 000 руб., а осенью перепродал за 1 400 000 рублей. Вот такой у нас рост цен. Сегодня большая часть загородных объектов находится в руках у малообеспеченных слоев населения. Это люди, которые при советской власти получили свои шесть соток. Или те, кто живет, например, где-нибудь в Парголово.

Это трио: квартира, машина, дача — еще никто не отменял. Человек хочет машину, хочет дачу, и — с ипотекой или без — будет покупать.

Выбрать трудно, купить трудно, сроки сделок большие, но в географии ничего не изменилось. Курортный район как был при советской власти самым дорогим, так и остался. Самый обжитой район — Всеволожский: Токсово, Кузьмолово, Всеволожск. Там давно и прочно осели люди не самые простые. Южные направления недооценены. И там недвижимость подорожает быстрее всего.
Если вы хотите что-то купить, это нужно делать сейчас.

Агентств, реально помогающих приобрести объект, очень немного. Если вы намерены продать свой участок, потратьте время на выяснение того, сколько он реально стоит. Потому что комиссионные в некоторых фирмах доходят до 100%.

Дмитрий СИНОЧКИН