1550
0
Дмитрий Синочкин

Дистанция недоступности

В рамках конференции по загородной недвижимости, которую проводила газета «Коммерсант», прошел и «круглый стол» по девелопменту, организованный журналом «Пригород». (На наш нескромный взгляд, это и была самая интересная часть конференции.) Участники встречи обменялись мнениями о важнейших тенденциях рынка, о перспективах его развития. Предлагаем вниманию читателей наиболее интересные фрагменты дискуссии.

Константин Сафронов:

– Мы проанализировали предложение участков на сентябрь 2007 года. Как по количеству, так и по площади объектов лидируют Всеволожский и Выборгский районы. Большое количество предложений (около 25%) представляют наделы более 100 соток, то есть явно не предназначенные для индивидуального строительства. В изобилии предлагают сельхозземли, причем некоторые агентства указывают категорию, но многие классифицируют статус как неопределенный.

Самая высокая стоимость предложения территорий для девелоперских проектов (от 5 га) — во Всеволожском, Выборгском и, как ни странно, в Ломоносовском районах. Во Всеволожском цена сотки сельхозземли превышает $1000.

Тот факт, что довольно большое предложение сельхозземель сейчас сосредоточено в южных районах (Ломоносовском, Гатчинском), дает им шанс в ближайшем будущем стать такими же популярными для коттеджной застройки, как и северные. Вся выборка составляла более 2000 предложений. Чем выше кадастровая стоимость оценки сельхозземли, тем — предположительно — больше сложностей и издержек будет связано с переводом.

Петербург для будущей малоэтажной застройки, скорее всего, потерян: земли мало, и она очень дорогая, поэтому будущее за Ленинградской областью.

Сергей Щерба:

– Пора приступить к реализации проектов для людей среднего и ниже среднего (по меркам загородного потребления) достатка. Но где и за сколько брать такие земли, чтобы можно было реализовывать проекты в десятки и сотни тысяч квадратных метров? Для любого девелопера экономика лежит в основе оценки привлекательности проекта. Из чего складывается цена? Это земля, инженерная подготовка и непосредственно стоимость строительства. Нередко выбор ограничивается тем, что нет возможности подвести коммуникации, и не только для проживания, но и для того, чтобы обеспечить период строительства. Поэтому цена, как правило, неадекватна и нелинейно зависит от мощностей, которые запрашивает застройщик. Где-то мощностей просто нет, где-то для их подведения требуется большая реконструкция, часто затрагивающая не только локальный микрорайон.

Дмитрий Синочкин:

– Введение фиксированной платы за подключение в этом году в Ленобласти как-то изменило ситуацию?

Сергей Щерба:

– Это произошло не так давно. Мы по своим проектам работу начали существенно раньше, были достигнуты определенные договоренности с участниками этого рынка, поэтому введение фиксированной платы пока не сказалось никоим образом.

Общепринятая градация: 30% от стоимости домовладения — цена участка, еще 30% — инженерия, на остальные 40% можно построить дом. Когда мы говорим о загородном жилье, по цене сопоставимом с современной городской квартирой в спальном районе, получается, что иногда полный спектр инженерного обеспечения объекта мы за эти деньги получить не можем. И приходится экономить на сервисе, который получает покупатель: где-то дом должен будет отапливаться дорогим электричеством, альтернативным топливом, иногда канализация — локальный септик, неудобный в обслуживании, хотя он дешевле, нежели центральные сети.

Можно также попытаться сэкономить на технологии строительства, здесь вариантов достаточно: каркасное домостроение, сэндвич-панели, несъемные опалубки. Теперь вопрос только в том, чтобы получить из этих материалов жилье эстетически приемлемое, долговечное и беспроблемное в последующей эксплуатации. Многие покупатели, которые приобрели недвижимость, в дальнейшем планируют произвести ее «апгрейд» в знакомой компании. И если фирма единожды ошибется, вряд ли люди в нее вернутся.

Для реализации недорогого девелоперского проекта по малоэтажному строительству надо решить три основные проблемы: земля, сети и технологии строительства.

Валерий Мищенко:

– Главная проблема состоит в том, что рынок земли по большому счету отсутствует.
И дело не только в стоимости, вопрос — в налоговых последствиях. Номинальная стоимость земли, которая уходит на рынке по $2000–$3 000 долларов за сотку, может быть и $5, и $10… И эта разница между рыночной ценой и кадастровой является полностью налогооблагаемой базой. Мы понимаем: для того чтобы снизить стоимость конечного предложения, необходимо сделать массовый продукт. Массовый продукт означает белые денежные потоки, а белые денежные потоки не выстраиваются при такой колоссальной разнице между кадастровой и рыночной стоимостью земли. На сегодняшний день законодатели эту проблему никоим образом не регулируют.

Когда возникает вопрос, где доступное жильё, об этом в первую очередь надо спрашивать у государства. Почему, например, не предоставлять застройщику территорию, обеспеченную инженерией, взамен требуя от него либо деньги, либо некое количество квадратных метров, которые он мог бы передать на социальные нужды. Земли много, но на открытый рынок она не попадает. В системе аукционов изначально заложена ошибка: компания, которая существует два дня, может участвовать в аукционе наряду с девелопером, который уже себя зарекомендовал...

Что касается монополистов, то условия везде кабальные. Если ты вкладываешься в развитие инфраструктуры, строишь, например, газопровод, потом приходится безвозмездно передавать его на баланс соответствующих организаций. Издержки ложатся на плечи конечного покупателя. Если всё просуммировать, то можно насчитать до 35–40%, которыми государство может реально распоряжаться, снижать стоимость конечного продукта.

Олег Гайворонский:

– Наш «БельВиль» расположен в 300 метрах от Павловского парка. Конкурентов не так много. Запуская проект, мы пошли по пути развития крупного для того времени комплекса — 31 га, 60 000 кв.м жилья в коттеджах, таун-хаузах и квартирах — всего около 550 домовладений. Земля нам досталась еще по старым ценам, мы получили этот участок в аренду под малоэтажный жилой комплекс на 49 лет; инвестусловия у нас были не слишком обременительные, но социально направленные (строительство бассейна, газопровода и пр.).

Мы пришли к выводу, что невозможно создать в масштабах небольшого поселка полноценную инфраструктуру таким образом, чтобы она не ложилась на конечную стоимость продукта. Наши дома подключены ко всем городским коммуникациям только благодаря тому, что мы развиваем крупную территорию.

Мы начали осваивать площадку с подведения коммуникаций, прокладки и асфальтирования дорог, причем приличного качества. Эти затраты привели к тому, что по цене у нас нет большого резерва по сравнению с рынком типового жилья.

Это, в свою очередь, диктовало решение по планировкам квартир и их размерам. То есть продукт у нас комфортный, достойный, но никак не доступный. Попробовали решить эту проблему за счет привлечения ипотечного ресурса.

Компании, которые строятся на примыкающих к «БельВилю» территориях, сталкиваются с тем, что им необходимо выводить на рынок свой продукт, а достаточной инфраструктуры у них нет. И сейчас мы ведем переговоры о том, чтобы совместно осваивать землю и построить на ней торговый комплекс, детский сад, школу, спортивные сооружения — не только для наших, но и для близлежащих территорий.

Сергей Щерба:

– Интерес партнеров-конкурентов к массовому строительству говорит о том, что за этим рынком будущее. Линейка продуктов, по нашему мнению, имеет ограниченную емкость: условно 1000 домов в год стоимостью выше $700 000 может продаваться на рынке, но вряд ли эта цифра в ближайшие годы резко вырастет. А вот домовладений стоимостью $200 000 – 400 000 будет востребовано гораздо больше. Средний класс растет, деньги у людей появляются, и мы стремимся выйти на этот рынок с качественным продуктом.

Юрий Врацких:

– Мы производим «сэндвичи» по канадской технологии, так называемые СИП-панели. Мы поставили себе задачу: найти технологию, которая позволяет строить доступное жилье. Подписали контракт с ЛО ЖАИК на сооружение 50 000 кв.м не дороже $700 за «квадрат». Производство готово, мы можем выпускать один дом в день, как и планировалось, но этот дом поставить некуда. Обстоятельства заставляют нас превратиться из производителей домов в девелоперов.

Сегодня есть рычаги влияния, которые называются государственной программой. Можно давить на чиновников, чисто теоретически задача решаема, нужно выйти за уровень местечковых интересов. Что мешает нам объединиться в группу компаний и обратиться к государству с просьбой о предоставлении земли под застройку?

Американцы прагматично подходят к делам. Любой городок на 60 000 человек имеет свою ассоциацию строителей, и они встречаются, решают вопросы. А нам трудно объединяться. Правда, четыре компании работают в том же сегменте рынка в Петербурге, и мы с ними договорились, что будем выступать единым строем. Мы выводим на рынок силовой каркас дома по $310 за метр, это сэндвич от фундамента и выше без крыши и окон. Цель — строить поселки, у нас план — 20 домов «под ключ» за 90 дней. В Америке цена дома определяется местоположением, а не строительным материалом.

Дмитрий Синочкин:

– А сколько понадобится времени, чтобы убедить наш рынок, привыкший к кирпичу и дереву, что панель — это хорошо? И сколько придется затратить на это денег?

Юрий Врацких:

– Наши дома могут выглядеть и как кирпичные, и как оштукатуренные, и как деревянные, то есть это вопрос только отделки.

Михаил Крючкин:

– Если мы говорим о жилье эконом- или комфорт-класса, технология не так принципиально важна. Она должна позволять строить быстро, потому что разница себестоимости, даже с учетом стенового материала — если мы прибавим инженерию, фундамент — будет не столь значительной. Ничего с землей сделать не можем. Как ни играй технологией… Абсолютно согласен с доводами компании «Родэкс Групп» — надо выходить на масштаб. Вот у нас есть пятно — 34 га, проект «Мистолово», около 100 000 кв.м. Очень хочется сделать комбинированный продукт, чтобы и коттеджи, и таун-хаузы. Но никак не выходим на доступное жилье. Будем строить малоэтажные дома, продавать квартиры. Нашли стратегического партнера — компанию RBI. Для себя мы определили: продавать порядка 15 000 кв.м в год — это разумно. Есть емкость рынка, даже в эконом-классе.

Мы понимаем, что нам не удастся продавать просто жилье. Надо построить 150 000, чтобы продать 100 000. Жилье без инфраструктуры не реализовать. Часть будет общедоступной, часть придется возложить на плечи покупателей.

Дмитрий Свительман:

– Даже уменьши государство стоимость земли, ничего особенного не произошло бы, потому что цена в значительной степени определяется спросом. Если бы, условно говоря, все застройщики получили землю бесплатно, это не значит, что цены упали бы на 30%.

С другой стороны, мы видели сегодня предложения участков свыше 5 га, причем это земли сельхозназначения, владельцы которых не хотят проводить коммуникации, потому что это дорого. Налогообложение и успех других проектов могут подтолкнуть эти земли в оборот. Если мы сейчас запустим широкую практику аукционов в пригороде и в области, цена на такие участки и без дополнительных вложений очень поднимется.

Не существует простого решения для создания доступной цены. Главное условие — это стабильная экономика. Два тезиса по ситуации с постоянным проживанием: либо выносим всю инфраструктуру вовне, либо «тащим» ее внутрь. Серьезного улучшения социальной инфраструктуры проектов покупатели потребуют в течение нескольких лет, потому что уехать за 50 км от города и при этом, например, на фитнес возвращаться — очень неудобно. И все-таки самый главный принцип разделения временного и постоянного проживания — это дороги. С учетом того, что деловая жизнь в городе сосредоточена в центральной части, если на дорогу уходит 1,5–2 часа в один конец, это уже не постоянное проживание. К нам часто обращаются за маркетинговыми исследованиями компании, которые занимаются современными технологиями строительства. Людей интересует наш рынок, даже если они имеют возможность осваивать московский. Покупатели относятся к материалу дома как к определенному показателю статуса. «Вот у меня бревно. Или камень. А если каркас — значит, у меня не хватило денег». Буквально так! С новыми технологиями нужны очень серьезные усилия по пиару. С другой стороны, у меня есть подозрение, что наши крупные домостроительные комбинаты сидят, как тигры в засаде, ждут, когда небольшие фирмы «протопчут дорогу» каркасной технологии, и готовятся выйти следом с предложением цены на $20–30 ниже. Соперничать с ними одиночным производителям будет очень тяжело — если у них не будет запасов своей земли.

Дмитрий Зюзин:

— Культура загородной жизни под Петербургом имеет свои отличия от других регионов. Здесь господствуют два представления: или загородный дом под ПМЖ, или дача. До 45 км от Петербурга — зона для постоянного проживания, 70 км и дальше — для сезонного (временного). Это перспектива на 2–3 года вперед. А пока еще есть территории, пригодные для освоения в 30-километровой зоне от КАД, только их и можно с уверенностью считать зонами ПМЖ на данный момент.

Учитывая, что коттеджи в поселке по сути своей уже не минимально жизненно необходимый человеку объект, можно предположить, что изначально больше будут интересоваться домами для ПМЖ. А уже потом — дачами. Дачу можно отнести к предметам роскоши. Но «пути покупательские — неисповедимы». Когда наши поселки для ПМЖ пользовались ажиотажным спросом, в дачных зонах было затишье, и наоборот.

Следует учитывать, что после долгих лет «ничего нельзя» некоторые люди завышают планку собственного социального положения. Граждане готовы перескочить из 12 кв.м на члена семьи в панельном доме 137-й серии в супердемократичные «шведские» 50 кв.м на душу в собственном коттедже, в городе или совсем рядом. При этом люди, которые начали относить себя к среднему классу, еще помнят свое «предыдущее» состояние, когда нужно было взвешивать все расходы, и поэтому очень придирчиво, иногда даже слишком, относятся к таким серьезным покупкам, как жилье. Неразвитость инфраструктуры, которой не может пожертвовать покупатель загородного дома в коттеджном поселке, диктует еще более жесткие требования к локации. Еще пару лет назад люди скупали для жилья участки на «стародачных» территориях и мирились с тем, что вокруг их дома «шанхай». Но в силу вымывания со временем более-менее приличных предложений и из-за повышения «планки самооценки» такого покупателя уже не устроит вид на садоводство из домиков 4х6 с парниками и дорогами, где грязи по колено. Он хочет подъехать к дому по асфальтированной дороге и не тратить огромное количество времени в пробках. КАД очень помогла: люди начали чувствовать себя мобильнее, а с вводом в строй СЗСД, который, как известно, будет еще и платным, снимется барьер между районами, близким к центру, и окраинами.

Основные критерии: незагрязненная природа, качественные дороги с хорошей доступностью к КАД и основным шоссе, возможность добраться на общественном транспорте, наличие полных городских удобств в поселке, однородная социальная среда и минимальная инфраструктура.

Дмитрий Синочкин, Анна Михед

Соотношение индивидуального жилья и жилья в многоквартирных домах

Страна

Жилье
в односемейных
домах и таун-
хаузах (%)

Жилье
в многоквартир
ных домах (%)

Ирландия

91,4

8,6

США

88,7

11,3

Англия

81,4

18,6

Канада

71,6

28,4

Норвегия

69,3

30,7

Франция

58,7

41,3

Россия

22,6

77,4

Данные холдинга «Балтрос»

Запуск новых проектов в пригородных районах СПб (с начала 2007-го)

Район

Количество
поселков

Число
объектов

Всеволожский

 5

269

Выборгский

4

447

Пушкинский

1

96

Приозерский

1

17

Курортный

1

9

Ломоносовский

1

8

Данные Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН)

Соотношение спроса и предложения по удаленности от КАД

Расстояние

Спрос (%)

Предложение (%)

До 30 км

57

46

До 40 км

19

25

До 60 км

24

29


Соотношение спроса и предложения по категориям поселков

Категория

Спрос (%)

Предложение (%)

Эконом

50

21

Бизнес

41

73

Элит

9

6

Данные компании «Родэкс Групп»


 

если понравилась статья - поделитесь:

декабрь 2007

Спорт: адреналин
Новости поселков
Дома и люди