544
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Дмитрий ИГНАТЬЕВ: «Это пока не поселки, а поселочки...»

Федеральные власти считают, что малоэтажная застройка может стать реальной альтернативой многоквартирному домостроению. Это возможно?

– В ближайшее время — нет. Чтобы построить 100-квартирный дом, нужно обеспечить сетями, условно говоря, участок в 1 га. А чтобы построить коттеджный поселок на 100 домов, нужно обеспечить сетями 50 га. Этот бизнес, если сравнивать с многоквартирной застройкой, сегодня невыгоден.

– Есть ли на областных территориях серьезные резервы для застройки? На каких направлениях?

– Дело не столько в направлениях, сколько в обеспеченности инженерией и энергоресурсами. Мне больше нравятся восток и юго-запад — в сторону Петродворца, Ломоносова. На юго-западе получше с инженерным обеспечением. За счет Юго-Западных очистных, «Китайского квартала»… А восток мне кажется недооцененным. Там есть удобно расположенные территории. Например, Янино — хороший выезд, короткое «плечо» до центра…

– Горожане не привыкли ехать после работы в Янино…

– У них не было привычки ехать и на Ржевку. Какая разница? Те же автобусные маршруты от метро. Просто надо строить так, чтобы удобно было жить. А город должен помочь, хотя бы с нормальными транспортными коммуникациями. Это как раз не из самых сложных проблем…

– Какие из малоэтажных проектов, выведенных на рынок, вы считаете удачными?

– Никакие. Мне ничего не нравится… Но давайте разделим вопрос. Мы смотрим с точки зрения потребителя или бизнесмена? Если объекты влет уходят, если человек быстро заработал денег — надо похлопать ему как бизнесмену. Он удачно реализовал проект. Но это еще не значит, что он что-то толковое построил… Во-первых, у нас пока не поселки, а поселочки. Во-вторых, они неудачно (с моей точки зрения) спланированы. Существующий спрос обусловлен дефицитом предложения. Ажиотаж на абсолютном безрыбье. Есть определенный пласт населения — люди, которые хотят «жить своим домом». И я, кстати, к таковым отношусь…

– И какой у вас дом?

– А у меня нет дома. Когда-нибудь будет. Но пока я живу в квартире…

– И где бы вы его построили?

– Для Петербурга все понятно. Пока у нас есть Курортный район, есть север — Юкки, Токсово. И есть юг — Пушкин, Павловск. Любой из трех вариантов меня вполне устраивает.

– В чем различия между ними?

– В первую очередь — удобство въезда-выезда, инфраструктура, разные природные условия… Впрочем, на вкус и цвет… Лично мне на севере лучше — потому что вода и лес. Если вы собираетесь, живя в собственном доме, работать, а не отдыхать на пенсии, то радиус получается небольшой… Причем все быстро меняется. Особенно в связи со строительством Кольцевой. Два года назад проще было въехать в город с севера. Сейчас в воскресенье (а особенно — в понедельник утром) это проблематично.

Пригород будет обживаться в пределах часовой транспортной доступности. Для постоянно работающего человека час — это потолок. И ценность пригорода меняется в связи с переменами, которые вносит город. Это относится и к логистике, и к плановому характеру застройки.
Например, Токсово и Юкки — шикарные места. Изначально они были даже лучше, чем Сестрорецк. Но там нарезали участки ИЖС по 10–12 соток. За 15 лет мы получили дикий «шанхай» плюс абсолютный транспортный затык. И сразу качество территории упало, сразу стало неинтересно. Зато расцвел Сестрорецк.

А сейчас мы сходную картину получаем по Сестрорецку. Граждане правдами-неправдами стремятся получить участки ИЖС. Власть перед выборами нарежет таких наделов, а дальше понятно: расплатились, разбежались — и вот появляется очередной «шанхайчик». Уже на правах частной собственности. И вы с ним ничего не сделаете. Соответственно резко падает ценность прилегающих территорий и всего района.

– Неужели лучше строить в Сестрорецке многоэтажные дома?

– А сестрорецкий центр исторически так и застроен… Конечно, на береговой линии нельзя ставить 16-этажки. Но вообще говоря, строить можно что угодно и где угодно — важно, чтобы это было планово и гармонично, в рамках комплексного решения. Никто же не против Манхэттенской бухты…

– Сейчас в пригороде заявляются крупные проекты, предусматривающие создание жилых комплексов, с инфраструктурой, практически в чистом поле. Например, проект «Евразия» в Юкках. Будут ли они пользоваться спросом?

– Есть люди, которые с удовольствием туда поедут. Не забывайте, что Питер — еще и миграционный центр. Не такой значительный, как Москва, но все-таки. Спрос гигантский.
Другое дело, что заявленные суммы стоимости жилья (если говорить о совокупной нагрузке на семью) чрезмерны. Нормальная двухкомнатная квартира в эконом-классе — $2000 за метр, 60 квадратных метров — это $120 000…

Высокие чины с высоких трибун с ясными глазами начинают объяснять, что народ зарабатывает мало и жилье должно стоить триста за квадрат, а не две тысячи.
Я считаю, что логика должна быть обратной: человек должен зарабатывать больше. Чтобы финансовая нагрузка на семью была ниже.

У нас, строителей, ценообразование объективно связано с себестоимостью. А правительство, чем шуметь, лучше бы продавало нам дешевую землю, инженерно обеспеченную. И укорачивало сроки согласования, чтобы ставку дисконтирования уменьшить. Эти две составляющие — чуть ли не половина стоимости жилья. А оно все ищет нашу прибыль.

Мы сейчас строим дешевле всех. Наша задача — находиться на нижнем уровне цены. Сейчас это $1800–2000 за «квадрат»…

– Можно ли рассматривать таун-хаузы как конкурентное предложение по отношению к панельным домам? Себестоимость заявляется близкая…

– Это разные категории жилья. И разные объемы. Хотя мне это близко — малоэтажное строительство. Мы обязательно этим займемся. Прежде всего потому, что на них есть покупатели.
Например, человек живет в городе, стремится к кипучей жизни, ему нужен лофт. Идеал жилья — это пентхауз. В городе, на 50-м этаже.

Совершенно другой идеал жилья — загородный дом... 

– После 40 лет?

– Кто его знает? Может быть, и сразу. Это вопрос воспитания. Хотя обычно — действительно после 40. И на гектаре участка. Даже если в соседнем доме сильно гуляют — чтобы это не мешало жить и любоваться природой. Это два полюса. Они постоянны. И с точки зрения рыночного спроса — они всегда есть.

Но для второй категории граждан сегодня фактически нет предложения.

– Многие ли предпочтут загородную жизнь?

– Если по цене это будет сопоставимо с квартирой — их может быть и более половины. Беда в том, что у нас нет организованного предложения. В нормально сформированном микрорайоне кто-то берет на себя уйму функций: охрана, вывоз мусора, уборка улиц… Решены проблемы социальной инфраструктуры, ремонта, технического обслуживания. А в пригороде предлагается ИЖС. Или территории, на которых проблемы эксплуатации не решены либо решены слабо. И ехать туда страшно… А устраивать весь комплекс услуг на одном участке — очень дорого.

– Как вы представляете идеальный дом — для себя?

– Надо учитывать, что я все-таки нетипичный покупатель. Для меня один из главных критериев — удаленность от центра в пределах 40 минут (если проводить окружность от Дворцовой площади): это Сестрорецк, Юкки, Всеволожск, Стрельна, Петергоф… Гатчина — с оговорками. (Хотя с введением Кольцевой многое выравнялось. Хорошая трасса нивелирует ситуацию. Вот сделали дорогу к президентскому дворцу в Стрельне, обустроили ее — и ценность этого направления сразу выросла.)
Я хотел бы — и буду делать — участок площадью не менее гектара. Это обязательно. Наверное, даже по-больше. Обязательно должен быть лес. Не обязательно (хотя и желательно) — водоем. Просто сейчас такого участка, чтобы большой и у воды, уже не найти. Можно соорудить бассейн.
Предпочитаю современную архитектуру, возможно, это будет комбинация камня и дерева (сейчас скандинавы так делают). Неплохие проекты у москвичей. Планирование пространства — вот что создает удобство. А не дизайн, не мебель — это все вторично. Площадь дома зависит от того, с детьми я буду там жить или они разъедутся к этому времени.

Вообще надо больше доверять профессионалам. Основная задача при строительстве дома — найти такого компетентного человека (или группу), чтобы отдаться им в руки и уже особо не вмешиваться.

– Сколько времени понадобится на формирование пригорода, пригодного для жизни?

– Примерно пять лет. Мы на пятилетку объективно отстаем от Москвы. Не надо ничего изобретать. Конечно, у нас другая администрация, другая структура рынка. Но в конечном счете продукт выходит один и тот же. Надо посмотреть, что у них строится сейчас — и мы поймем, где будем через пять лет.
У них сейчас огромное количество коттеджных поселков, на любой вкус и в любой ценовой категории. В поселке может быть от 50 до 1000 участков. Со всей инфраструктурой и прочим. И здесь будет то же самое. И люди поедут в пригород, когда почувствуют себя защищенными.

Расстояния будут увеличиваться. Сейчас мы все хотим за полчаса приехать на работу, за 40 минут. Наверное, привыкнем терпеть час-полтора.

К сведению:

Дмитрий ИГНАТЬЕВ родился 23 июля 1966 года.
В 1989-м окончил с отличием ЛПИ им. М.И. Калинина, затем — аспирантуру СПбГУЭФ.
В 1989 – 1992 годах — м.н. с. кафедры гусеничных машин ЛПИ.
В 1992 – 1996 годах занимал должности специалиста фондового отдела, начальника управления фондового отдела, управляющего АОЗТ «Брокерская фирма “Лен-стройматериалы”». С 1997-го — председатель правления, генеральный директор ПО «Ленстройматериалы».
Кандидат экономических наук.
Женат, есть дочь и сын.
Хобби — литература, рыбалка, охота. Играет в футбол, катается на горных лыжах, занимается подводным плаванием.

К сведению:

ОАО «Производственное объединение “Ленстройматериалы”»
Специализация: производство стройматериалов, жилищное и промышленное строительство, банковская, инвестиционная, страховая деятельность.
В объединение входит 15 самостоятельных предприятий. На долю объединения приходится 100% производства силикатных изделий (в том числе кирпича), 15% сухих строительных смесей, 40% щебня, свыше 50% страхования выезжающих за рубеж, существенная доля сделок слияния и поглощения. На предприятиях ПО работает более 5000 человек.


Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН

comments powered by HyperComments

декабрь 2006

Новости компаний