603
0
Дмитрий Синочкин

Пандемия как катализатор рынка

У входа в Сайменский канал стоят последние лесовозы. Скоро навигация закроется; с 1 января начнет действовать запрет на экспорт круглого леса.

 

Девелоперы надеются, что сокращение экспорта приведет к снижению цен на пиломатериалы, а значит, позволит снизить стоимость деревянных домов и «каркасников». Это важно: спрос на участки растет, но строиться — дорого. По некоторым позициям (ДСП, ОСП) цены за последние годы выросли вдвое. Высокий спрос в сочетании с ростом затрат и стагнацией доходов может привести к увеличению доли неосвоенных участков, откладыванию проектов «на потом» и т.д.

 

«Зеленый» рычаг

 

Спрос на загородные объекты за год вырос в полтора раза. По отношению к докарантинным показателям — вдвое.

Комментирует Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:

«Каждый день карантина, каждое решение об ограничениях в связи с пандемией, каждое сообщение о печальных рекордах по заболеваемости и смертности усиливают интерес граждан к низкоплотной загородной застройке. Это уже не вопрос комфорта. Речь идет о здоровье и жизни».

Судя по регулярным сообщениям о новых штаммах, эта тенденция с нами надолго. Повышенный спрос на «загородку» — тоже.

С января по сентябрь девелоперы продали 9110 домов и участков в коттеджных поселках, сообщают аналитики КЦ «Петербургская недвижимость».  По экспертным оценкам, объем спроса в регионе в этом году составит 12 000 – 13 000 сделок. И в ближайшие годы будет держаться на этом уровне. В предыдущие годы застройщики заключали 4000–5000 сделок.

Дефицита нет: за три квартала застройщики вывели на рынок 9400 новых лотов (домов, участков и секций в таунхаусах). Предложение на рынке загородных домов и участков обновляется вслед за спросом. Загородный рынок оказался более гибким и оперативным, чем сегмент многоквартирных домов: перспективный участок можно держать «про запас» долго, налоги копеечные; в случае изменения конъюнктуры провести межевание и открыть продажи можно за несколько месяцев. Подготовка жилого комплекса занимает несколько лет. Основным товаром остаются участки без подряда — более 90% предложения.

Это позволяет сдерживать цены. Они, конечно, растут — но медленнее, чем в новостройках. Стоимость участков ИЖС в популярном Всеволожском районе с начала года увеличилась на 13%, в недооцененном Ломоносовском — на 26,5%. Готовые дома остаются дефицитным товаром; стоимость таких лотов с начала года поднялась на 22–32%. Средний бюджет сделки с коттеджами эконом-класса сейчас составляет 5,9 млн рублей, комфорт-класса — 12,3 млн рублей. Например, в КП «Разметелево» компания «Финстройпанель» возводит сразу 10 домов из заводских домокомплектов. Стоимость комплекта панелей для одноэтажного дома в стиле high-tech (без учета затрат на участок, монтаж и отделку) — от 3 млн до 7 млн рублей.

В спальных районах цена «квадрата» в новостройках достигла отметки в 190 000 рублей. Скромная 40-метровая «единичка» стоит как частный дом вдвое большей площади. Аргумент «больше метров за те же деньги» поддерживает популярность загородных форматов и позволяет девелоперам выводить на рынок новые поселки. (Загородная жизнь дороже и хлопотнее — но это выяснится позже, в процессе эксплуатации.)

По данным аналитиков, увеличивается доля продаж в «ближнем радиусе»: 61% сделок — на удалении менее 20 км до КАД, и 24% — на расстоянии от 21 до 40 км. И основной объем новых проектов также сосредоточен в 40-километровой зоне. При этом само понятие доступности смещается: развитие онлайн-сервисов и доставки делает приемлемым постоянное проживание в поселках, удаленных на 50–100 км и более. Еще один фактор: вблизи мегаполиса все труднее отыскать проекты с приемлемым природным ландшафтом, антропогенная нагрузка на пригороды растет.

 

Пригород в ассортименте

 

Предложение в организованной загородной застройке весьма разнообразно и постоянно обновляется.

Группа «Факт» открыла продажи в коттеджном поселке бизнес-класса «Негород Токсово» рядом с Кавголовским и Курголовским озерами. Стоимость дома с участком — от 18,6 до 40 млн рублей. 100 из 115 участков продаются только с подрядом.

В КП «Ламбери» (Мистолово) заключены первые договоры на строительство компактных домов «Йорк» площадью 217–270 кв.м (вместо более привычных для категории бизнес-класса 350–450 кв.м).

Возобновились продажи в поселке AquaDolce на Комсомольском озере. В продаже 90 наделов площадью от 10 до 34 соток. Цена: от 140 000 до 250 000 за сотку, участки реализуются без подряда.

В Ломоносовском районе, рядом с Оржицами, началась реализация коттеджного поселка «Виль Парк». Территория застройки — около 9 га; в продаже 70 наделов; статус — сельхозземли для дачного строительства. Участки реализуются без подряда. Цена — от 170 000 до 210 000 рублей за сотку. В цену земли входят газопровод до границы участка и центральное водоснабжение, а также возможность подключить скоростной Интернет.

Девелопер проекта — компания «Славные просторы».

В КП «Разметелево» в конце октября начались продажи во второй очереди: около 60 участков, статус — ИЖС. Больше половины уже забронированы покупателями. Цены будут дифференцированы в зависимости от местоположения: от 150 000 до 170 000 рублей за сотку. Отдельно оплачивается инженерный пакет: 15 кВт электричества, газ, вода, оптоволокно — 800 000 рублей. По словам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости» (девелопер проекта), половина участков во второй очереди уже забронирована.

Компания «Доходные земли» реализует коттеджный поселок «Ижора Вилладж» (вблизи города Коммунар в Гатчинском районе). Статус наделов — ИЖС, участки продаются по цене от 200 000 до 230 000 рублей за сотку. Поселок небольшой: всего 36 лотов. Участки обеспечены электроэнергией (15 кВт), газ проходит по границе участка. Скважины собственникам предоставлено обустраивать самостоятельно.

Ключевые тенденции: «городская» инженерия становится практически обязательной; граница ПМЖ (с реконструкцией трасс, развитием сервисов «удаленки» и доставки) смещается от города до 50–70 км; рост цен отстает от города; домовладения становятся компактнее.

 

Экспертные мнения:

 

Святослав Филиппов, руководитель компании «Славные просторы», девелопер проекта «Виль Парк»:

– Важно, что спрос не просто растет: меняется отношение к загородной недвижимости. На южном направлении постепенно формируется «пригород для постоянной жизни», с городской инженерией и приличным уровнем комфорта. «Старые» садоводства, с шестисоточными участками и щитовыми домиками, уже не отвечают новым требованиям, а развитие их затруднено сложившейся застройкой и составом владельцев.

В Ломоносовском районе появляются новые поселки и группы поселков, район входит в первую тройку по популярности у покупателей. Девелоперам приходится больше внимания уделять качеству инфраструктуры и срокам выполнения обязательств, чистоте правоустанавливающих документов.

Полагаю, спрос на загородные объекты стабилизируется на уровне, в полтора раза превышающем докризисные показатели.

 

Данил Барышев, соучредитель компании «Вилла Эксперт», девелопер КП AquaDolce:

– Пандемия изменила отношение к загородной жизни. Преимущества города (обилие социальных и коммерческих объектов, варианты досуга, плотность контактов) уже не выглядят настолько привлекательными — на первый план выходят риски, связанные с пандемией. Но и требования к коттеджным поселкам изменились. Покупателям нужна приличная инфраструктура, более-менее однородный состав жителей, прозрачная схема управления.

Угроза новых локдаунов поддерживает интерес к загородному жилью; в этом году, возможно, не будет и традиционного осенне-зимнего спада. Деление на сезонное и постоянное жилье обусловлено прежде всего временем, за которое можно добраться на работу.

Стоимость участков выросла не так сильно, как цена «квадрата» в городских кварталах и в новых пригородах: наделы под застройку подорожали на 5–10%. Готовые дома прибавили 25–30%, и покупать их сейчас все равно выгоднее, чем строить.

Заметная тенденция — тяготение покупателей к компактности, больше стало запросов на небольшие и недорогие участки стоимостью до 1,5–2 млн рублей.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Новые покупатели в загородном сегменте не с неба взялись. Конечно, часть из них — это те, давно планировал такую покупку, но большую долю загород оттянул из городского спроса.

В сегменте готовых домов и участков с подрядом рост цен составил 20–25%, это еще далеко от темпов роста стоимости многоквартирных новостроек в мегаполисе. По цене «трешки» (10–15 млн рублей) еще можно приобрести дом, в полтора раза больший по площади, в 30–40 километровой зоне от КАД.

Покупатели постепенно приходят к осознанию того, что загородный дом вблизи мегаполиса, при развитой инфраструктуре, гораздо комфортнее для постоянного проживания, чем даже современная квартира. Кроме того, крупные городские застройщики не всегда могут предоставить собственнику жилья такую элементарно необходимую современному горожанину опцию, как бесплатные парковочные места, а в загородном доме эта проблема вообще не стоит.

 

На фото:

Лесовозы у входа в Сайменский канал

 

 

Табл. 1

Показатели рынка коттеджных поселков, за 9 месяцев

Период

2019

2020

2021

Объем предл., шт.

18 300

17 500

17 100

Колич. сделок, шт.

4100

7200

9110

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и журнала «Пригород»

 

Табл. 2

Структура нового предложения в коттеджных поселках, %

 

2019

2020

2021

УБП (участки без подряда)

74

77

85

Смеш. застройка

12

13

6

Гот. дома, участки с подрядом

6

7

4

Таунхаусы

8

3

4

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 3

Распределение спроса, %

 

2019

2020

2021

УБП (участки без подряда)

90

90

88

Гот. дома, участки с подрядом

5

5

5

Таунхаусы

6

5

7

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 4

Средняя цена предложения по районам-лидерам, ИЖС, тыс. руб./сотка

 

IV кв. 2020

I кв. 2021

II кв. 2021

III кв. 2021

Изм. с нач. года,%

Всеволожский

292,5

314,5

329,3

330,4

+ 13

Выборгский

421,1

405,2

442,1

407,1

- 3,3

Ломонос.

167

175,4

208,2

211,2

+ 26,5

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 5

Средняя цена предложения по районам-лидерам, условно-постоянное проживание (СНТ, ДНП), тыс. руб./сотка

 

IV кв. 2020

I кв. 2021

II кв. 2021

III кв. 2021

Изм. с нач. года,%

Всеволожский

172,7

171,9

185,6

207,7

+ 20,2

Выборгский

431,9

490,9

575,4

625,3

+ 44,8

Ломонос.

119,8

122,9

121,4

123,0

+ 2,7

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

если понравилась статья - поделитесь: