Цель программы — развитие жилищного строительства в сельской местности, основной (и пока единственный) инструмент — льготное кредитование.

Президент в выступлении на форуме «Россия зовет!» пообещал утроить финансирование. Проще говоря: субсидированных кредитов хватит всем, кто добьется одобрения заявки.

Ставка по таким кредитам составляет 2,7–3%. По условиям программы, государство возместит банкам недополученные доходы в размере ключевой ставки ЦБ. Например, банк выдал заемщику денег на покупку дома стоимостью 3 млн рублей, под 3%, на 20 лет. Сам заемщик будет платить 15 000 в месяц. А бюджет, при ключевой ставке 4,25%, станет возмещать кредитору около 16 700 рублей в месяц. Год за годом, пока кредит не будет погашен. Финансирование субсидий в 1 млрд  рублей, определенное на этот год, позволяет выдать примерно 60 000 сельских кредитов.

Много это или мало?

Программа заработала весной. И сразу стала очень популярной. Но нельзя сказать, что заемщики сметают все подряд. Пока расходы государства на субсидии меньше запланированных.

По официальным данным, с апреля по октябрь граждане подали 148 600 заявок на общую сумму 320,5 млрд рублей. Выдано более 27 100 займов на 53 млрд рублей.

Угроза урбанизации

Есть еще одно обстоятельство. Пока сельская ипотека поддерживает не столько крестьян, сколько покупателей квартир в новостройках. Льготные кредиты разрешено выдавать не только в деревнях и поселках, но и в любых населенных пунктах, где живут менее 30 000 человек. В том числе и под залог ДДУ. Результат предсказуем. По данным Росреестра, из 14 500 кредитов 12 000 выданы на сделки по купле-продаже жилья (в основном — квартир), 2500 — на долевое строительство. И лишь по 121 сделке зарегистрировано право собственности на дом ИЖС.

В Ленинградской области — похожая картина. Санкт-Петербургский филиал Россельхозбанка выдал 1339 кредитов. Из них больше половины, 705 кредитов, — под залог договоров долевого участия, на общую сумму 2,3 млрд рублей. 425 кредитов, на 1 млрд, — по договорам купли-продажи. (Здесь не только квартиры, но и дома с участками, сколько именно — неизвестно.) На строительство домов ИЖС — единицы.

То есть на деле программа сельской ипотеки способствует не столько развитию села, сколько урбанизации сельских территорий.

В мае 2020-го правительство Ленобласти на полтора десятка единиц сократило перечень поселков, где сельская ипотека доступна. Исключили Бугры, Янино–1, Новоселье, Новогорелово, Новое Девяткино, Заневку, Новосаратовку, Отрадное, Виллози, Малое Карлино, Лаголово, Никольское и поселок имени Тельмана. Как раз по тем основаниям, чтобы льготные деньги не шли в новостройки. В октябре чиновники решили было вернуть льготы, чтобы использовать федеральные дотации на благо строительства в регионе. Но воспротивились крупные застройщики, под предлогом «несправедливой конкуренции». (Раз в Мурино льготные кредиты не дают — так и в Буграх незачем.)

Крепостная прописка

В октябре постановлением правительства в программу внесли важные изменения. Разрешили использовать маткапитал для первого взноса. И потребовали, чтобы заемщик в течение полугода прописался в купленном или построенном доме. Кроме того, льготный кредит теперь можно получить не только на покупку, но и на аренду участка для строительства дома. (С последующим выкупом, разумеется.) С 2021 года сельские кредиты на квартиру можно будет получать только при условии, что дом — не выше пяти этажей.

Требование в течение полугода после приобретения или ввода жилья оформить регистрацию выглядит несколько странно. Государство хочет таким образом подстраховаться от перекупщиков? Но воспользоваться льготой можно только один раз…

Кроме того, не вполне понятно, как банки будут отслеживать выполнение этого требования. Если оно нарушено — кредитор вправе изменить ставку, поднять ее до рыночного уровня.

А если у человека изменились планы, если он нашел выгодную работу в другом регионе? Наконец — кто-то из родственников заболел, да мало ли…

Похоже, заемщик будет привязан пропиской к дому и участку до конца выплат. Это немного похоже на крепостное право. Или на положение беспаспортных колхозников в советской России…

Впрочем, банк и так может поднять ставку. В правилах программы есть такой пункт — если бюджет перестанет выплачивать дотации. Впрочем, если до этого дойдет, сельская ипотека будет не самой главной проблемой и власти, и граждан, и банкиров.

Сельский перезаклад

Осенью Россельхозбанк запустил программу рефинансирования кредитов, выданных другими банками. Если объект попадает в рамки, установленные для сельской ипотеки, его можно перезаложить по ставке 2,7–3%.

Есть ограничения. Во-первых, речь идет о кредитах, выданных после 1 января 2020 года. Во-вторых, рефинансировать можно только займы, оформленные кредиторами, участвующими в программе «Сельская ипотека». В списке: сам Россельхозбанк, Сбербанк, АКБ «Энергобанк», РНКБ, АК БАРС Банк, Дальневосточный банк, банк «Левобережный», банк «Центр-инвест».

Подумать об изменении условий стоит тем, кто покупал жилье в населенных пунктах, где живут менее 30 000 человек. (Всеволожск, Гатчина, Выборг, Мурино, Кудрово и пр. — не подойдут.) Не получится перекредитоваться и заемщикам, заключившим сделки в поселках из «дополнительного списка» урбанизированных территорий (см. выше).

В остальном — широкий спектр возможностей. Россельхозбанк примет заявки на рефинансирование займов на покупку готового жилья (квартир и домов ИЖС), а также взятых под залог ДДУ; можно «переупаковать» кредиты, полученные для приобретения участка под строительство дома.

Садоводства, к сожалению, рефинансировать не получится.

При покупке в кредит на 20 лет объекта за 3 млн рублей с первым взносом 10% разница будет ощутимой. При ставке 8% ежемесячный платеж составит 22 600 рублей. Под 6% — 19 340. Если 3% — 15 000 рублей. Есть за что бороться…

Но эта услуга не будет массовой. Слишком много «если».

Доверенный прораб

Важное условие: чтобы получить льготный кредит на строительство жилого дома на участке ИЖС, нужно заключить договор с аккредитованным застройщиком. То есть просто «знакомая бригада» не подойдет. Вы ей, допустим, доверяете, банк — не обязан.

В Россельхозбанке сформировали (и постоянно пополняют) список частных застройщиков, аккредитованных по программе «сельской ипотеки».

В него входят: петербургская компания «НС–Строй», СК «Белый журавль», «Авизострой», «СипМонтаж», «СКБ», «Эко-Сити-Инвест», «Джек Билдинг», «Глобалстрой», «Бюро торговли и строительства», Центр бухгалтерии «Давир» и «ДСК Мастер».

Кроме того, РСХБ доверяет строительство частных домов карельской фирме «Алстрой», мурманским «ВУДЭКО» и «Единый центр недвижимости», ИП Баринову из Вологодской области, фирме «Строительный дом» (Вологда), «ЛПК–35» (Череповец), мурманской компании «Профтехнология», ИП Голубеву А.К. и «АДМ» из Карелии.

Некоторые фирмы из перечня более-менее известны на рынке, о других мы услышали впервые. Процедура аккредитации, судя по набору участников, не драконовская, пройти ее вполне реально.

В этом году спрос на загородные дома уже вырос вдвое. Весной квалифицированные строители будут нарасхват. А уж в сочетании с недорогим кредитом…

Резюме

На самом деле дополнительные деньги сельской ипотеке не так уж нужны. Миллиард или три — не слишком большая разница с точки зрения федерального бюджета.

Важнее решение скучных, занудных, частных вопросов. Упрощение процедуры оценки и одобрения объекта. Упрощение механизма аккредитации. (Чтобы гражданин мог получить дешевый кредит, строитель его будущего дома должен быть аккредитован Россельхозбанком — сейчас таких компаний полтора десятка.) Разумная оценка рисков. И так далее.

И эта работа не даст быстрого результата — в отличие от выдачи дешевых кредитов на многоквартирный дом в Колтушах.