831
0
Дмитрий Синочкин

Бизнес-класс: ставка на рекреацию

Курортная недвижимость — возможно, самый перспективный сегмент на загородном рынке. Причем не только в Курортном районе.

В 2020 году загородный рынок пережил небывалый подъем спроса. По данным аналитиков Knight Frank SPb, в первом полугодии было реализовано 86 коттеджей высокого класса — почти в два раза больше, чем за первую половину 2019-го. Рост сделок вдвое зафиксирован в проекте «Ламбери», на 20% увеличились продажи в проектах «Росса Ракенне СПб», реализующих дома HONKA; успешно распродаются особняки в поселке Liikola Club.

Увеличился спрос и на аренду. Причем не только в частном секторе. Уже в ноябре многие базы отдыха закрыли бронирование на Новый год. Как сообщает «Фонтанка», нет свободных домиков в «Окунево» на Приморском шоссе, все снято на праздники в рощинском поселке «Царство-Королевство»; до 3 января ангажированы коттеджи в лосевской «Жемчужине»; найти свободное место на базе отдыха «Илоранта» под Выборгом получится лишь после 8 января.

 

Вирус — двигатель торговли

 

Причины очевидны, перечислим кратко: возвращение ограничений, закрытые границы, работа на удаленке; новые налоги на сбережения, низкие ставки по депозитам. Все больше граждан приходят к пониманию, что карантин — это надолго. Как и вирус — в той или иной модификации. Еще один важный фактор — взрывной рост цен на городские квартиры, спровоцированный льготной ипотекой. (В дорогом сегменте это менее заметно, поскольку не все объекты вписываются в лимит: до 12 млн — рублей в Петербурге, до 6 млн — в Ленобласти.)

Меняются требования. Загородный дом имеет массу преимуществ, ставших очевидными в пандемию. Но одновременно он не должен создавать проблем в повседневной эксплуатации. Значит — городской набор коммуникаций, приемлемая логистика, наличие медицины и социалки не в часе езды, а поближе.

Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова уверена, что сегмент частных домов получит сильный импульс к развитию. Но не повсеместно: дорогой поселок, не имея  инфраструктуры, учитывающей ежедневные потребности  семей, вряд ли будет пользоваться спросом. «Формат ИЖС имеет отличные шансы в двух случаях: или в составе комплексного малоэтажного проекта, или в границах приличного населенного пункта». С такой оценкой согласен и руководитель загородного направления компании «Строительный трест» Антон Гаринов: «Содержание собственной развитой инфраструктуры в коттеджных поселках увеличивает затраты собственников. Скорее мы увидим, как городская застройка постепенно осваивает новые территории. И рядом с новыми малоэтажными кварталами будут появляться зоны ИЖС».

У пригородной застройки бизнес-класса есть еще пространство для маневра по цене. По данным Knight Frank SPb, в административно-подчиненных районах Петербурга (АПР) средние цены на жилье бизнес-класса составляют менее 67% от объектов такого же уровня, но расположенных в городской черте (см. таб. 1). Причем таких новостроек просто очень немного — менее десятка. В Пушкинском районе, например, всего две — ЖК «Дворянское сословие» и «Миранда».

 

Конкуренция «Север — Юг»

 

Рекреационный формат недвижимости, в силу традиции (и исторически сложившихся ограничений по землепользованию) сосредоточился в основном на северном направлении. Апарт-отели X-Home и «Первая линия», комплекс «Лахта парк» и реконструированный пансионат «Русские сезоны», мультиформатный проект «Образ жизни» при «Охта парке»… Провальных проектов в этом перечне нет (хотя серьезные ошибки в концепции и позиционировании были).

МФЦ «Русские сезоны» — это три корпуса с апартаментами, всего в них 362 номера. Участок с постройками 1960-х годов на территории «Сестрорецкого курорта» в 2016 году купила Группа RBI. Ограничения предусматривали разборку старых санаторных зданий и строительство новых: на том же месте, в тех же объемах и габаритах.

Теперь в двух новых зданиях и в восстановленном Лесном корпусе расположены wellness-номера (юридически это по-прежнему санаторий). К моменту ввода в эксплуатацию в продаже оставалось несколько юнитов. Цены — от 9,7 млн рублей за 30-метровую студию.

Стоимость 118-метрового wellness-номера доходила до 36 млн рублей. (Включая чистовую отделку.) Два подземных паркинга рассчитаны на 250 машино-мест. Объем инвестиций составил около 1,6 млрд рублей. «Нам самим нравится этот проект, — говорит президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. — Радует, что и клиентам RBI он по душе».

Но возможности северного направления ограничены. Транспортные проблемы, природоохранные ограничения, не в последнюю очередь — завышенная стоимость немногих пригодных под застройку наделов. Это не сегодня началось: раз Курортный район — значит, до миллиона за сотку со статусом ИЖС…

На южном направлении флагманский проект — МФК Gatchia Gardens, 620 га в Гатчинском районе, под Вырицей. Сами организаторы называют его исключительно «город-курорт». Но будем честны — пока еще нет ни города, ни курорта. А что есть? Выкуплена земля; проложены магистральные инженерные сети для подключения централизованных инженерных объектов, получена лицензия на недропользование для собственного водоканала; полностью сформирован весь пакет градостроительной и разрешительной документации (более 100 га — это только первый инвестиционный этап). Началось строительство жилых корпусов. Контракт на строительство домов получила компания УМ-67 предпринимателя Александра Шестакова. В первой очереди запланированы 2 ландшафтных парка с велодорожками, рекреационная набережная и 15 малоэтажных домов на 234 квартиры. Параллельно идет подготовка к строительству wellness & spa инфраструктуры; разработаны проектные решения  SPA-отеля. Индивидуальные коттеджи будут возведены на территории, прилегающей к SPA-отелю, и составят не более 10% от общей площади жилой недвижимости.

Инициатор проекта — европейская инвестиционная группа CastorX Capital, которую контролирует шведский бизнесмен Ханс-Аке Уггла. Город-курорт включает в себя жилую недвижимость бизнес-класса, spa-отели, деловые и социальные объекты. Продажи в проекте пока не открыты; идет активное бронирование. Складывается впечатление, что шведы выжидают: хотят выйти в продажу на пике цен. Насколько нам известно, в 2019 году стартовая цена была 136 000 за кв.м, сейчас будущие обитатели Gatchia Gardens бронируют недвижимость по цене 170–180 000 за «квадрат». То есть на уровне стартовой отметки стоимости городского бизнес-класса.

Состоятельные граждане отличаются от нас с вами не только тем, что у них больше денег. Они, как правило, лучше умеют рассчитывать будущие риски и выгоды. В перспективе: улучшение транспортной доступности (открытие трассы М–11, завершение обхода Гатчины; реконструкция трассы А–120, создание ТПУ в Вырице). С постепенным переездом в Гатчину областных чиновников (а это уже вопрос решенный) внимание к дорогам будет все более пристальным.

В перспективе: мировой тренд на безопасность жилья, снижение плотности для обеспечения социальной дистанции в повседневной жизни и даже автономность жилых кварталов, установка на здоровый образ жизни, возможность комфортной самоизоляции и удаленной работы. (На случай, если COVID–19 сменится какой-нибудь еще напастью.) «В условиях пандемии на первый план выходит мотив проживать за городом постоянно, что позволяет сохранить дистанцирование от большого скопления людеи», — замечают аналитики Knight Frank SPb.

Кроме того, в проекте Gatchia Gardens изначально заложены основные опции «умного города» (диспетчеризация коммунальных систем, безопасность, чистая вода и пр).

С выходом проекта в продажу конкуренция на оси «Север — Юг» обострится. Впрочем, аналитики оценивают емкость рынка рекреационной жилой недвижимости и апартаментов бизнес-класса в 500–600 единиц в год, так что в ближайшие два-три года спроса хватит на всех.

 

Таб. 1.

Динамика средних цен предложения, тыс. руб./кв.м

 

Класс/период

4 квартал 2019

1 квартал 2020

2 квартал 

3 квартал

4 квартал

Класс А, город

349

345

342

357

365

Класс В, город

172

176

177

184

190

Класс В, пригород

120

122

120

121

123

Данные Knight Frank SPb

 

Таб. 2.

Проекты пригородной рекреационной недвижимости, класс В

 

Название

Тип: кв./апарт (комн.)

Площадь, кв.м

Стоимость, млн

Цена, тыс. руб./кв.м

Средняя цена, тыс. руб./кв.м

X-home

1

45-70

10,5-18

223-260

 

 

2

70-87

16,1-26,5

205-316

 

 

3

108-122

28,6-41,8

235-343

269

 

4

165-167

45,7-62

274-371

 

«Лахта парк»

1

42-55

5,5-7,7

118,5-176,6

 

 

2

58-78

7,2-13,3

122,8-170,6

137

 

3

84-121

11,1-16,4

127,3-173,3

 

Первая

1

62

16,5

267

 

линия

3

71

20,4

278

274

Русские

студия

34

7,8

230

 

сезоны

1

44-49

9,8-11,8

200,8-256,9

 

 

2

57-76

13-22,4

196-318

241,5

 

3

118-125

31,3-37,4

249-315

 

Образ

студия

27-66

6,4-7,4

126-184

 

Жизни

1

53,6-58

7,8-9

145-155

146

 

2

57,4-90

8,4-11,8

128-152

 

Данные Knight Frank SPb

comments powered by HyperComments