138
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок держится на плаву

Число сделок в коттеджных поселках остается стабильным. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за третий квартал 2019 года в них было реализовано
1500 объектов (коттеджи, участки, таунхаузы).

За девять месяцев зафиксировано 4100 сделок — примерно как за аналогичный период 2018-го.
В структуре продаж традиционно высока (и продолжает расти) доля сделок с участками без подряда — 88,6 % (на 6,2 % больше, чем в прошлом году). Доля готовых коттеджей и участков с подрядом — 5,2 % (плюс 0,4 %), Сегмент таунхаузов продолжает сокращаться: 6,4 % в общем объеме продаж, минус 6,6 % к девяти месяцам 2018-го.
Аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» отмечают увеличение доли сделок по лотам с самой низкой ценой предложения — «до 100 000 рублей за сотку». Этот сегмент увеличился на 12 %. В два с лишним раза вырос и спрос на самые дорогие участки — «от 500 000 за сотку». (Но здесь обольщаться не стоит: в абсолютных цифрах сделок не много.)
Рост спроса на готовые коттеджи обусловлен повышением строительной готовности некоторых проектов классов «эконом» и «комфорт» в зоне постоянного проживания, в которых консолидируется спрос. В целом же спрос на готовые и строящиеся коттеджи остается на низком уровне.
Эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость» ожидают, что по итогам года объем спроса составит 5200–5300 сделок.
В третьем квартале в продажу вышли шесть новых коттеджных поселков (плюс шесть очередей в более ранних проектах). Прибавка предложения составила 1000 лотов. Это немного: на 26 % меньше, чем за третий квартал 2018-го, и на 38 % меньше, чем во втором квартале 2019-го. Возможно, девелоперы готовятся к зиме; не исключено, что и просто осторожничают.
С начала года объем предложения пополнился на 4000 лотов. Рынок в равновесии: сколько купили — примерно столько и вывели на продажу.
В новых проектах практически все предложение составляют участки без подряда.
Сейчас в 356 коттеджных поселках — 41 600 домовладений; покупателям предлагают 18 300 лотов. Доля непроданных объектов составляет 44,1 %, и этот показатель продолжает плавно снижаться.
Проектов с таунхаузами — 30; за третий квартал открылись продажи всего в трех новых очередях (40 секций). С начала года в этом сегменте появились три новых проекта и семь очередей, всего на 300 секций. Объем рынка таунхаузов на конец третьего квартала составил 2000 штук, объем предложения — около тысячи секций.

Мнения экспертов

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
ООО «1-я Академия недвижимости»:
– Снижение платежеспособности населения (и цен на участки) подталкивает девелоперов к межеванию наделов меньшей площади. В наших новых проектах «Сосновские горки» и «Разметелево» размер участков в основном — 8 соток. Также девелоперы вынуждены сокращать пакет предложений по инженерным сетям.
Это увеличивает скученность проживания в поселках и уж точно никак не работает на повышение комфорта. И проектировщики, и девелоперы хотели бы создавать просторные поселки с большими территориями общего пользования, но эти пожелания упираются в низкий уровень доходов большинства потенциальных клиентов. Приходится искать компромисс между конъюнктурой рынка и желанием все же вносить в проекты интересные решения, которые не дают поселку свалиться
в зону примитивных решений эконом-класса. Пока это удается делать.

Святослав Филиппов,
девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк»:
– Перекос в спросе (популярность самых дешевых и самых дорогих вариантов) обусловлен тем, что у нас практически нет среднего класса. И это проблема не только загородного рынка — это проблема страны.
Если говорить про бизнес землеустроителей, то востребованность самых недорогих вариантов вынудит их пересматривать концепции или просто не доделывать обещанное. Если проектная цена — 130 000 за сотку, а продавать надо за 99 000, то придется отказываться от прибыли
и многих элементов благоустройства.

Ольга Колганова,
директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити»:
– Спрос на дорогие участки обусловлен несколькими факторами. В этой рыночной нише есть деньги. Но клиентам нужны хорошо упакованный комплексный продукт и понятное управление. Эти параметры и определяют рост в данном сегменте.
Спрос на дешевые участки отчасти обусловлен тем, что некоторые покупатели рассматривают приобретение земли как долгосрочное вложение небольших излишков. У нас традиционно считают землю надежным активом, затраты на содержание (налоги и пр.) пока не слишком существенны.

 

 

Структура предложения в новых коттеджных поселках, %

 

 Тип застройки

 2017

 2018

 9 мес. 2019

 Участки без подряда

 88

 82

 95

 Участки с обязательным подрядом / коттеджи

 3

 10

 2

 Смешанная застройка (участки с подрядом и без него)

 9

 8

 3

 

Средние цены предложения коттеджей (участков с подрядом)

 

Класс

Ср. цена 1 кв. м коттеджа, тыс. руб.

Ср. цена коттеджа, млн руб.

III кв. 2018

III кв. 2019

Изм., %

III кв. 2018

III кв. 2019

Изм., %

Эконом

36,5

36,2

-0,8

4,4

4,7

+6,8

Комфорт

51,4

51,3

-0,2

8,6

8,9

+3,5

Бизнес

87,7

83,4

-4,9

20,4

19,2

-5,9

Элита

154,6

161,8

+4,7

52,7

61,9

+17,5

 

 

Средние цены предложения по районам-лидерам, тыс. руб. за сотку

 

Район

Пост. проживание (ИЖС)

Условно постоянное проживание (СНТ, ДНП)

Сезонное проживание

III кв. 2018

III кв. 2019

Изм., %

III кв. 2018

III кв. 2019

Изм., %

III кв. 2018

III кв. 2019

Изм., %

Всеволожский

301,9

277,1

-8,2

164,0

164,4

+0,3

-

-

-

Выборгский

538,3

483,4

-10,2

420,8

429,8

+2,1

181,5

159,3

-12,3

Ломоносовский

138,1

140,1

+1,4

92,7

91,3

-1,5%

77,4

70,5

-8,9

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

comments powered by HyperComments