Журнал Пригород - Неспешная областная «вторичка»

Главная ноябрь 2019 Аналитика

1326

Житков Дмитрий

Неспешная областная «вторичка»

За год (с сентября 2018-го по сентябрь 2019-го) готовые квартиры в Ленобласти подорожали на 5,27 %. Текущий средний уровень — 69 203 рубля за квадратный метр.

Годовой прирост намного меньше, чем в Петербурге (в городе — плюс 12 %). В этом году цены росли только с февраля по май (табл. 1). Ценовой разрыв между городскими и областными квартирами за двенадцать месяцев увеличился с 39 до 42 %, отставание от пригородных цен — с 18 до 24 % (рис. 1).
Похоже, на вторичке работают те же закономерности, что и в новостройках: предчувствуя, что в экономике позитива ждать неоткуда, граждане стараются максимально снизить риски. А в областном жилье всегда была выше доля и инвесторов (тех, кто собирается подзаработать на аренде), и приезжих.
Кроме того, социальные и транспортные проблемы хотя и решаются, но не настолько быстро, чтобы квартиры в области (за исключением нескольких локаций) сравнялись с жильем на городских окраинах.
В прилегающих к Петербургу районах (за исключением Кировского и Тосненского) жилье в сентябре подорожало, особенно заметно — в Ломоносовском (табл. 2). Дорожали почти все популярные локации: Кудрово, Бугры, Мурино, Янино, Новогорелово, Новоселье (табл. 3).
Заметно поднялись за год цены во Всеволожском районе. Особенно в Буграх, Мурино, Янино, поселке имени Свердлова и в самом Всеволожске.
Всеволожский район лидирует в ценовом рейтинге с большим отрывом: 89 611 рублей за «квадрат». Это дороже, чем в Колпинском (81 607), Кронштадтском (83 508) и Петродворцовом (87 010) районах города. На втором месте — Ломоносовский район (64 352 рублей), затем — Гатчинский, Тосненский
и Кировский (55 000—58 000).
Закономерно отстают удаленные от города районы, особенно Бокситогорский и Сланцевский.
Самыми дорогими из локальных зон являются Кудрово и Мурино, там стоимость квадратного метра превышает 100 000 рублей. Далее идут Янино и Бугры (более 90 000), затем Новоселье, Новогорелово, Девяткино и Сертолово (дороже 80 000).
Характерно, что в первой восьмерке только две локации расположены не во Всеволожском, а в Ломоносовском районе: Новоселье и Новогорелово. Из локаций других районов выше всех оказалась Гатчина (76 208 рублей за «квадрат», девятое место в рейтинге).
Цена квадратного метра в современных кирпичных и монолитных домах превышает 80 000 рублей. Ближайший «преследователь» — старый фонд — отстает более чем на 13 000 (табл. 4).
Еженедельный объем предложения в сентябре увеличился на 4,5 %, а по сравнению с началом года — на 20,9 %.
Половина предлагаемых квартир находится во Всеволожском районе (табл. 7). Большинство вариантов расположено в домах современной постройки: 57 % — в кирпичных и монолитных, 22 % — в панельных (табл. 8). 43 % квартир — студии и однокомнатные (табл. 9).

Обзор затрагивает жилье среднего качества, без серьезного ремонта.
Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости».
Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.

Табл. 1 Динамика цен по Ленинградской области

Месяц	Руб./кв.м
Сентябрь 2018	65 740
Октябрь	64 741
Ноябрь	64 949
Декабрь	63 858
Январь 2019	62 130
Февраль	63 033
Март	64 676
Апрель	66 656
Май	68 693
Июнь	68 076
Июль	68 108
Август	67 980
Сентябрь	69 203

Табл. 2 Динамика цен по районам Ленинградской области, руб./кв.м

Район	2018				2019									Изменение
Район	Сент.	Окт.	Ноябрь	Дек.	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	мес.	год
Бокситогорский	16 165	15 930	15 444	16 200	15 232	16 407	15 614	15 997	16 496	16 729	17 269	16 885	18 122	1237	1957
Волосовский	33 921	31 947	31 770	30 682	31 499	31 450	31 442	31 002	30 684	30 649	30 645	30 915	31 522	607	-2399
Волховский	28 478	25 042	26 574	27 071	25 866	25 583	26 961	27 828	29 495	30 042	31 287	30 676	32 777	2101	4299
Всеволожский	74 381	76 034	77 345	78 997	77 975	78 183	79 044	82 310	84 450	85 946	86 519	88 417	89 611	1194	15 230
Выборгский	47 264	45 854	48 975	47 432	48 696	49 480	50 418	51 042	52 649	51 401	51 861	51 966	51 772	-194	4508
Гатчинский	55 367	54 858	55 393	55 789	54 084	55 231	55 262	56 636	55 026	55 769	56 115	56 512	58 042	1530	2675
Кингисеппский	37 478	38 364	38 797	38 694	37 824	37 497	37 978	36 533	39 129	38 512	37 302	39 188	40 337	1149	2859
Киришский	33 963	32 448	31 924	32 896	31 484	30 596	30 958	32 524	35 070	35 674	37 487	37 071	36 439	-632	2476
Кировский	57 949	56 908	53 957	56 510	54 303	55 407	55 237	55 170	55 080	55 650	54 736	55 623	55 291	-332	-2658
Лодейнопольский	27455	26398	26534	27145	28 889	29 205	27 830	26 934	27 518	26 816	26 920	26 042	26 345	303	-1110
Ломоносовский	59 459	56 189	56 480	59 534	61 379	61 464	61 560	61 773	61 971	62 734	62 681	62 285	64 352	2067	4893
Лужский	33 804	32 996	30 000	30 051	32 385	32 242	30 681	32 492	34 493	33 075	33 045	33 812	33 142	-670	-662
Подпорожский	25 598	25 536	24 798	23 361	22 536	23 907	24 412	25 163	25 279	25 340	25 336	25 650	25 439	-211	-159
Приозерский	36 142	35 963	34 728	35 216	35 843	36 246	36 247	35 470	35 925	36 798	36 312	36 120	36 411	291	269
Сланцевский	19 646	18 963	17 115	16 692	15 688	16 670	16 939	17 188	18 087	18 488	19 659	19 315	19 281	-34	-365
Тихвинский	31 628	31 628	31 628	31 165	30 907	29 761	30 718	33 087	33 596	33 425	34 166	33 943	35 189	1246	3561
Тосненский	57 412	53 636	55 275	56 706	56 850	55 968	55 927	55 385	56 618	56 751	57 724	58 288	57 518	-770	106

Табл. 4 Локальные ценовые характеристики (сентябрь 2019-го)

Район	Зона	Цена 1 кв.м, руб.
Район	Зона	Средняя	MIN	MAX
Бокситогорский	Бокситогорск	19 333	16 304	22 947
Волосовский	Волосово	37 966	27 350	51 051
Волховский	Волхов	30 459	26 190	37 111
Всеволожский	Всеволожск	75 238	42 544	126 291
	Агалатово	65 263	38 085	89 890
	Бугры	91 036	67 651	133 313
	Девяткино	83 030	51 724	118 750
	Дубровка	50 244	48 352	52 991
	имени Морозова	58 653	46 474	97 143
	имени Свердлова	72 678	58 871	102 489
	Колтуши	67 168	54 889	99 800
	Кудрово	102 653	64 840	136 607
	Кузьмолово	72 508	57 719	100 000
	Мистолово	103 769	89 858	121 000
	Мурино	101 745	62 732	132 281
	Романовка	55 129	41 176	72 581
	Сертолово	80 043	54 487	116 667
	Токсово	72 715	58 226	100 114
	Щеглово	59 697	44 068	76 282
	Юкки	68 499	55 891	76 923
	Янино	91 271	57 576	111 608
Выборгский	Выборг	67 932	40 769	114 545
	Ильичево	78 033	68 478	100 592
	Первомайское	43 726	29 781	68 750
	Приморск	56 799	50 893	60 317
	Рощино	63 729	32 437	110 725
Гатчинский	Гатчина	76 208	31 667	124 019
	Вырица	47 525	33 967	69 048
	Коммунар	62 040	42 350	87 500
	Сиверский	48 496	37 736	60 870
	Тайцы	50 312	33 333	62 712
Кингисеппский	Кингисепп	57 884	42 222	68 807
Кингисеппский	Ивангород	30 492	18 033	38 095
Киришский	Кириши	39 637	33 575	47 170
Кировский	Кировск	61 094	38 786	80 442
	Мга	40 837	26 923	51 563
	Отрадное	60 070	49 294	96 491
	Павлово на Неве	51 452	40 000	62 274
	Синявино	45 755	39 817	57 057
	Шлиссельбург	58 754	36 364	77 368
Лодейнопольский	Лодейное Поле	33 698	27 846	46 990
Ломоносовский	Сосновый Бор	79 010	69 507	89 147
	Аннино	67 649	39 387	80 405
	Большая Ижора	54 575	35 912	72 785
	Виллози	64 923	64 277	66 000
	Горбунки	59 194	43 750	74 194
	Гостилицы	49 472	37 988	56 878
	Куттузи	74 074	46 296	93 750
	Лаголово	61 589	52 083	70 313
	Лебяжье	49 596	39 623	58 917
	Малое Карлино	68 982	59 542	79 596
	Низино	72 739	57 895	94 758
	Новогорелово	84 612	80 000	105 495
	Новоселье	86 993	68 613	120 909
	Разбегаево	52 721	46 089	59 356
	Русско-Высоцкое	54 022	43 519	66 978
Лужский	Луга	47 925	34 615	61 957
Подпорожский	Подпорожье	27 436	18 864	38 396
Приозерский	Приозерск	41 619	17 028	57 416
Приозерский	Сосново	50 853	35 398	66 083
Сланцевский	Сланцы	19 281	12 826	28 351
Тихвинский	Тихвин	45 370	40 000	65 299
Тосненский	Тосно	63 177	45 105	102 105
	Любань	38 744	36 747	42 722
	Никольское	59 956	31 646	85 167
	Тельмана	73 216	61 974	111 712
	Федоровское	65 200	55 000	83 333

Табл. 5 Динамика цен по категориям домов (Ленинградская область), руб./кв.м

Категория дома	2018				2019									Изменение
Категория дома	Сент.	Окт.	Ноябрь	Дек.	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	мес.	год
Старый фонд	64 352	63 987	60 931	61 478	62 925	61 065	61 382	63 007	66 248	64 778	65 263	65 383	69 278	3895	4926
Сталинские дома	51 936	50 414	52 863	53 632	53 077	52 522	50 517	50 665	51 706	51 156	50 434	49 778	50 697	919	-1239
Кирпичные "хрущевки"	49 928	48 027	48 078	45 537	43 418	45 120	46 581	47 899	47 938	47 161	47 036	47 177	47 214	37	-2714
Панельные "хрущевки" и "брежневки"	46 596	44 661	42 600	43 735	42 774	44 226	45 258	46 195	46 067	44 609	44 714	44 680	45 383	703	-1213
Другие панельные дома	54 705	54 705	54 705	54 705	54 705	52 074	52 311	53 705	54 583	53 400	54 309	54 914	55 775	861	1070
Современные кирпичные и монолитные дома	71 280	72 048	72 769	73 324	73 684	76 667	76 001	76 059	77 826	80 871	81 165	81 593	82 860	1267	11 580
Деревянные дома	29 439	31 877	30 568	31 064	32 787	32 895	30 924	31 239	31 479	31 079	31 534	32 855	32 707	-148	3268

Табл. 6 Динамика цен для квартир с различным числом комнат (Ленинградская область), руб./кв.м

Район	2018				2019									Изменение
Район	Сент.	Окт.	Ноябрь	Дек.	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	мес.	год
Студии	99 603	100 038	99 095	99 854	97 226	97 797	99 194	100 029	100 176	100 888	101 922	101 897	103 647	1750	4044
1	70 132	70 439	71 887	72 421	71 130	70 861	70 987	72 277	74 859	73 876	74 365	75 440	76 030	590	5898
2	59 056	58 669	57 670	58 033	57 134	58 793	58 455	59 416	61 533	60 161	60 441	59 512	60 167	655	1111
3	54 602	53 342	55 488	54 817	52 393	52 757	53 569	55 946	56 468	55 937	56 979	55 002	55 799	797	1197
4 и более	53 306	54 995	54 224	50 958	52 041	52 136	52 568	53 594	54 925	55 736	55 358	55 381	55 094	-287	1788

Табл. 7 Структура предложения по районам, %

Район	Структура предложения
Бокситогорский	1
Волосовский	4
Волховский	1
Всеволожский	50
Выборгский	8
Гатчинский	7
Кингисеппский	1
Киришский	1
Кировский	7
Лодейнопольский	1
Ломоносовский	6
Лужский	2
Подпорожский	1
Приозерский	4
Сланцевский	1
Тихвинский	1
Тосненский	4

Табл. 8 Структура предложения по категориям домов (Ленинградская область), %

Категория дома	Структура предложения
Старый фонд	1
Сталинские дома	1
Кирпичные "хрущевки"	8
Панельные "хрущевки" и "брежневки"	10
Другие панельные дома	22
Кирпичные и монолитные дома	57
Деревянные дома	1

Табл. 9 Структура предложения по типам квартир (Ленинградская область), %

Число комнат	Структура предложения
Студии	12
1	31
2	33
3	21
4 и более	3

если понравилась статья - поделитесь:

Неспешная областная «вторичка»

ноябрь 2019

О главном

Проекты

Город в пригороде

Аналитика

Домашний круг